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1、无锡市拆迁项目投资成本调研报告目 录一、拆迁费用（一） 拆迁费用明细及依据（二） 初步框算拆迁量（二） 拆迁投资费用估算1、按赔偿明细来估算 2、按市场赔偿单价来估算二、安置房投资成本三、投资成本分析（一）单位成本1土地购置成本2公建工程3建安成本以外的有关规费4建安成本四、地下管线建设投资无锡市拆迁项目投资成本调研报告经向无锡规划、国土、建设等政府的有关职能部门多次咨询，并同无锡万科、无锡常发等当地标杆公司的工程师充分沟通交流，结合现场勘查目标项目的感受，现将有关投资成本汇报如下：一、拆迁费用（一） 拆迁费用明细及依据 无锡市拆迁原则上“住宅实行拆迁安置房补偿安置，非住宅房屋不作产权调换，对
2、被拆迁人实行货币补偿“。 根据锡建发200140号界定，我们目标土地上的住宅处二类地段，具体操作按二类地区修正。1、住宅补偿明细 住宅补偿明细表1.1序号明细名称估算数据依据备注1位区补偿1950元平方锡建发200140号2重置价8元平方锡建发200140号根据结构、装修及设施现状3过渡费5000元/户锡政发200389号实践中按10000元/户结算4装潢补偿费200元平方按市场价调整5移装固定设施补助费锡建发200140号按政府原则操作5。1有线电视260元/户5。2电话208元/户5。3空调180元/户按市场价调整5。3太阳能热水器200元/户5。4拆表费136元/只6煤气建设费2800元
3、/户按市场价调整7搬迁费450元/户锡建发200140号实践曾按1000元/户结算8搬迁奖励费20000元/户锡政发200389号区政府包干9拆迁劳务费30元平方锡建综20056号10区拆迁工作费5元平方锡建综20056号11评估费10元平方锡价服200569号12上交拆迁中心管理费 4 13调档费300元/户档案中心收费14不可预见费10%15国有土地收益基金25%2、非住宅补偿明细根据锡政发2004307号规定，非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿，补偿价格依据市场评估确定。评估方法主要有：u 基准价格比较修正法，按项目所在区域为8000元/平方米来修正。u 收益法，不能采用基准
4、价格比较修正法时采用，主要是评估所要采集的收益、成本数据不易。还原率也不好确定。u 成本法，非营利的科教、文化、卫生和福利公益事业用房、工交仓储用房。非住宅补偿明细表表1.2序号明细名称估算数据备注1拆迁补偿款8000元平方基准价格2装修补偿费200元平方市场调整3停业补偿费3%以拆迁补偿款为基准4营业执照补贴10000元实践中对商铺5区位补偿3100元平方二类一等区位3设备拆除、安装、搬迁费用按5%市场调整4电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费按5%市场价7特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿按10%市场评估价8国有土地收益基金按25%政府土地增值收益9其它按3%（二） 初步框
5、算拆迁量目前，目标项目要拆迁的建筑面积、居住户数的具体准确数据，有待政府批准。在此，我们只能估算拆迁量（详见表1.3），准确测算将等到政府正式批准统计数据出来后，再给予调整。拆迁量估算表表1.3序号项目住宅非住宅户数面积（平方米）户数面积（平方米）1振新路148784809.334346527.052夹城里2424241378.862581859.083区政府北侧1257300.17333586.884合计4036333488.36101131973.015拆迁总面积465461.37（二） 拆迁投资费用估算1、按赔偿明细来估算 住宅拆迁补偿测算表表1.4序号明细名称投资额(万元)1位区补偿6
6、5030.232重置价26679.063过渡费40364装潢补偿费80.725移装固定设施补助费397.145.1有线电视104.935.2电话83.945.3空调72.645.4太阳能热水器80.725.5拆表费54.886煤气建设费1130.087搬迁费181.628搬迁奖励费80729拆迁劳务费1000.4710区拆迁工作费166.7411评估费333.4912上交拆迁中心管理费428.4313调档费121.0814不可预见费1071.0715国有土地收益基金107.1116合计108835.25 非住宅拆迁补偿测算表表1.5序号明细名称投资额(万元)1拆迁补偿款105578.4082装
7、修补偿费2639.46023停业补偿费；3167.354营业执照补贴1015区位补偿40911.63313设备拆除、安装、搬迁费用5278.92044电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费5278.92047特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿10557.84088国有土地收益基金37282.375339其它5205.40605410合计216001.3165综上所述：住宅拆迁补偿+非住宅拆迁补偿=108835.25+216001.32=324837万元。2、按市场赔偿单价来估算遵循估算成本就高不就低原则，拆迁总面积为465461.37平方米，按项目所有建筑物市场加权评估均价700
8、0元/平方米，按公式：赔偿额=拆迁量*市场价估算，则有465461.37平方米*7000元平方米=325823万元。 比较分析，按赔偿明细估算值与按市场单价框算值接近。因此，7000元/平方米可作为政府赔偿建筑物保本临界点。也可作为我们将来垫付费用谈判的上限依据。二、安置房投资成本根据关于拆迁安置房建设实行市场化运作的意见（锡征安建办2005第4号）规定：安置房开发单位建设项目管理费为3%，建设利润为3%，不高层建筑的建安价暂为1000元/m2（根据市场变化调整）。腾地拆迁费根据项目实际发生情况由无锡市腾地拆迁审核小组确认。安置房使用结算价格=安置房建安价+土地费用+腾地拆迁费+公建配套费用+
9、建设项目管理费+建设法定利润+建设项目贷款利息+税金。现测算小高层拆迁安置房的单位建安成本（详见表2.1）单位建安成本表2.1序号费用明细单价(元/平方米)备注一土地费用759万元/亩,按容积率1.8计小计75二建设工程费用2.1土建(含室内水电)10002.2室外工程2.2.1外水302.2.2外电1052.2.3路灯82.2.4道路202.2.5绿化工程152.2.6污水管道502.2.7弱电系统(电信、网络、有线电话)202.2.8围墙10小计1258三有关费用3.1勘察费33.2设计费153.3招投标费33.4规划服务费0.83.5环评、环保测量费23.6监理63.7质监0.83.8安
10、监0.43.9施工图审查费1.53.1地形航测费13.11地名标志费0.23.12有线电视更置费3.853.13市政质量监督费0.43.14环卫接费53.15白蚁防治1.13.16人防263.17消防设施费3.18教育附加费3.19商业网点配套开发费3.20新墙材发展基金3.21水利工程水费3.22城市基础配套费3.23散装水泥专项基金3.24施工噪音保证金3.25煤气发展基金3.26基建垃圾押金小计70.05四配套费用4.1公建(居委会、物业管理用房等)133小计133五其他5.1电子防盗网2.55.2房产测绘2.55.3交易手续35.4初始登记、办证15.5房产移接管费10小计19六管理费
11、6.1管理费3%46.7 6.2不可预见费3%46.7 合计1648.4 如果再加上营业税、腾地拆迁费、建设项目管理费、利润。安置房建设投资约为2500元/平方米。因此，如果拆迁安置房建筑面积确定为25万平方米。拆迁安置房投资有，25万平方米*2500元/平方米=6.25亿元三、投资成本分析（一）单位成本1土地购置成本根据对2007年11月3日无锡市土地拍卖市场调研，楼面地价已经达5500元/平方米。2公建工程及地下管线（1）公建设施地块大项目，必须建设相应规模的公建（幼儿园、小学、中学、居委会、市场等），还得交纳相应配套费。不同项目要求的公建设施规模不一样。（2）地下管线项目红线范围内的道路建设、项目地下七种管线（供电、信息、给水、雨水、污水、燃气、热力）由开发商承担所有费用，其分摊到每平方米的费用约为800元/平方米。3建安成本以外的有关规费 据了解，无锡的有关规费用收取分摊到建筑面积上，有300元/平方之多。现将主要收费的取值规定汇总如表3.1 主要有关规费表表3.1序号有关费用名称费用备注1环评、环保测量费2元/m22质监0.8元/m23安监
