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1、2013年物业管理实务案例分析题一、某小区物业收费面积是 10 万平方米，经测算物业服务成本 200 万元。该项目实行包干制管理， 物业服务企业希望获取的利润为物业 服务费的 10%，营业税及附加为物业服务费的 5.65%。（25 分） 问题：1、请按照包干制测算出物业服务费单价 （保留最后小数点两位） ？2、物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留 最后小数点两位）？3、由于成本上涨了 20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务 费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？二、某物业公司和开发建设单位达成如下协议： （20 分）1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司
2、管理是否正 确？请说明理由？2、由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说 明理由？4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理 由？三、某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年 5 月 -10 月集中供冷， 物业公司按面积收取定额能源费， 包干经营，自负盈亏。 有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功） ：如把 现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出， 安装期限为 2 个月 如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源 大约在 30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，
3、 节能公司与物业 公司按照 8:2 的比例分配能源节省的费用。1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么 ?2、旧设备拆下来以后归谁有 ?谁有处置权利 ?3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业 主所有，是否合理？为什么？四、某小区 11 号楼 2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险 到 2010 年时物业公司发现自来水主管道漏水，物业公司用管箍将管 道紧固好。 过了一段时间后自来水管道漏水严重， 经物业公司检查后 确定需要全部换管道。 但是由于维修方案没有确定下来此事搁置。 到 了 2011 年 张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼 上王某家的自
4、来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。 经协商李王同意。1、造成张、李两家损失的责任主体是谁？ 为什么？2、两家的损失谁来赔付？为什么？3、更换自来水主管道的费用由谁来付？参考答案案例一参考答案1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位） 。（1）包干制条件下物业服务费的构成：成本 +利润 +税费。设年物业 服务费为 X, 则：X = 200 + 10%X + 5.65%XX 10%X 5.65%X = 200X =237.11 万元其中：利润=237.11 X 10%=23.71万元税费二 237.11 X 5.65%=13.43 万元（2）物业服务费月单价 二237
5、.11万+ 10万+ 121.98元2、请测算出物业收缴率达到多少， 该物业服务企业才能保本经营 （保 留最后小数点两位）？计算公式二（年成本+年税费）宁年物业服务费总额=（200 万+ 13.43 万）+ 237.11 元90%3、由于人工成本上涨了 20%，该物业服务企业每年上涨多少成本才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？设总成本上涨 20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为 Y, 则：Y 200 万 X 20% + 23.71 万+ 5.65%YY 二 279.5 万元新增成本 =XY = 279.5237.11= 42.39万元案例二参考答案1 、地下车位产权归建设单位所有，
6、委托给专业公司管理是否正确， 请说明理由？正确。由于该小区地下车位的权属归建设单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业， 也可以依法将其管理权委托给专 业公司。2、由物业服务企业负责主持成立业主大会是否合理，理由？不合理。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成， 是业主参与物 业管理活动的组织形式。 首次业主大会在物业所在地的区、 县人民政 府房地产主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代 表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。 物业服务企业只能协助， 不
7、能 具体负责主持成立业主大会。3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明 理由？不合理。如果将消防通道改为临时停车位， 往往会导致消防通道的堵 塞，严重影响消防车通行、 消防疏散及抢救，危及物业使用人的财产 及生命安全。因此，在任何情况下都不能将消防通道改为停车位。4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？合理。入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。 入住操作模式 主要有两种：一种是以建设单位为主体， 物业服务企业相配合的模式； 第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业， 由物业服务企业 代为办理入住手续。 因此，建设单位委托物业服务企业办理入住手续
8、 是合理的。案例三参考答案1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么？（1）更换空调设备带来的风险。该节能方案仅在实验室试验成功，安装使用后的具体效果难以确定。 如果安装后的节能效果达不到试验 效果，无论是勉强使用或是更换新的空调设备， 都使物业公司和业主 将面临很大风险。(2) 安装工期风险。该案例可知，节能公司无法确保空调安装按期完 工。一旦进入供冷期无法完工，不能给该办公楼的住用人供冷，物业 公司和业主将面临很大风险。2、旧设备拆下来以后归谁有 ?谁有处置权利 ?旧空调设备归该办公楼业主所有。该办公楼的全体业主具有处置权。3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体
9、业 主所有，是否合理？为什么？合理。因为物业公司与节能公司签订的合同如无特别约定， 节能公司 安装的空调设备在合同到期后应归全体业主所有。 由此节省的节能费 用也应归全体业主所有。案例四参考答案造成业主张、 李两家财产损失的责任主体是供水部门。 该项目已交付 使用 10 年，超出建设单位的质保期限。国家规定，分户表以外的供 水设施归供水单位所有，并承担维修养护任务。因此，造成上述两家 损失的责任主体是供水单位。2、两家的损失谁来赔付？为什么？主要应由供水单位承担。 但因物业服务企业发现主管道漏水后未告知 供水单位及时进行维修，导致王、李两户业主室内财产损失，故应承 担一定的赔偿责任责任。 赔付费用可由承保公共责任险的保险公司承 担。3、更换自来水主管道的费用由谁来付？由供水单位承担。 因为供水主管道的权属归供水单位， 因此应承担更 换主管道的费用。1、张、李两家责任主体是谁？为什么？
