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1、论文发袁专家一 中国学术期刊同 住房问题论文三农问题论文我国农村住房问题的研究综述摘要：农村住房消费、农村住房制度、农村住房规范布局是当前我国 农村住房问题研究主要方向。当前，农民住房独立于公共政策体系， 存在“自建自管自用自灭”局面。需要以支持农村住房建设为切入 点，以农村住房确权为抓手，加强农村住房的规划引导和政策支持。关键词：农村住房；宅基地；居民点一、引言“十一五”以来，我国农村住宅投资额从2083.1 亿元增长至 2009 年的4743.3 亿元。4 年间增长了127.7%，年均递增 22.8%；农 户住房面积从62292.4万平方米增加至2009 年的95570.5万平方米； 人均
2、住房面积从2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。 整体上，农村住房情况有明显改善。但长期以来，国家对农村住房的 关注程度远不及城镇住房，对以往农村住房研究问题进行系统研究尚 不多见。对此，梳理国内已有的研究成果，有利于研究人员从系统的 角度来审视我国的农村住房问题。二、国内农村住房问题的研究情况一）对农村住房消费行为的分析1、整体上分析农村住房消费行为国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、变动趋 势、以及影响因素的分析。其中于静波（1996）的研究表明传统文化、 收入水平、人口数量及其结构、政策制度四个方面是影响农村住房消 费的主要因素。并借助住房支出的弹性系
3、数比较指出，当农民生活消 费从维持型向温饱型消费模式转变时，住房开支的弹性系数最大，将 是农民建房热的易发期。姜长云（1999）利用分层随机抽样的方法， 随机抽取6个省各1个县的住房调查资料，对不同收入等级农民的住 房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高，农民的人均住房 消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次，农民的住房消费 结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里，中国农民 的住房消费需求，仍将以自建房为主，商品房的购买极为有限。进一 步指出要提高农村住房消费需求水平，需要扩大农村住房消费市场， 提高农民收入水平。范剑平、刘国艳（2001）用“结构变动度”考察 1985
4、-1998 年农村居民消费结构的变化，认为农村消费结构与城镇最 大的不同点是居住比重较高。改革以来，农民扩大宅基地的冲动使农 村“建房热”经久不衰，居住消费比重一直位居第二。但也有研究指 出，过度的住房消费会影响农村经济发展。如张红、谢娜（2009）用 时间序列数据对农村住房消费研究进行延伸分析，重点突出了 1985-2006 年间农村住房面积与住房结构变化情况，指出住房消费超 越农户家庭经济实力和农村经济发展水平时，会损害农村经济的长远一论文发表专家一陋I中国学木期涉、q i kanwa n g. net 发展，以及农村自建房质量普遍不高，更新周期短等问题。建议农民 按需建房，推进农村住房产
5、业化，提高住房质量。2、以区域为研究对象分析农村住房消费另外，也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围，对农村居 民消费行为进行研究。例如，王伟（2004）对湖北省黄梅县分路镇 2 个自然村 1990-2003 年农村住房发展情况进行调查，指出农民收入提 高、农村消费观念转变、土地制度改革是推进农村住房发展的主要原 因，并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及 农村住房相关法律不健全等问题，提出规范农村住宅审批制度，完善 法律措施；增加农民收入，促进农村住房消费；落实农村基本政策， 完善农村民主制度的解决对策。也有学者就民族地区的牧户与农户居 住支出水平，资金来源，人均居住面积
6、，住房质量，探讨牧户与农户 住房消费差距的演变趋势。3、结合制度变迁研究住房消费行为此外，还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行 为进行结构化理论分析，发现传统消费文化对农户的消费行为具有引 导作用，而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制 度变迁做出积极的反应，而不仅仅是消极被动地遵从。在制度和行为 的交互作用中，制度制定者、执行者以及消费者应该反思那些具有消极作用的意外后果，并对制度和行为做出合理调整（刘金星、于洪彦, 2008）。综合上述的分析，不难看出在当前，农村传统消费行为没有根本 性变化的情况下，排除掉灾后重建等特殊因素的影响，农村住房需求 的变动一定程度上
7、反映了农村经济增长变动的情况。农村住房消费具 有较大乘数效应，对国民经济相关产业的发展，能产生一连串的需求 拉动，对扩大国家内需的战略具有重要意义。其中2009 年农民住房 消费占到农民消费的 20.16%，仅次于食品消费。（二）对农村住房制度改革的探讨当前，城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的 健康持续发展，有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进 行探讨，指出农村住房制度改革的重要性，并着重于强调农村住房产 权改革和宅基地制度改革。1、对农村住房的产权与流转探讨刘润秋 2005 年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中 的一个视角盲区，现有农村住房产权制度严重制约城
8、乡协调发展，亟 待通过改革来推动城乡要素市场统一，弥合城乡经济二元结构，并提 出农村住房产权改革的大致思路。2006 年他又对农村住房的产权问 题进行了深入探讨，指出受现行法律和政策限制，我国农村住房产权 难以合法流转，闲置的农村住房日益增多，导致市郊农村出现大量 “空心村”。随着城乡经济的发展，土地价值不断攀升，农村房屋交 易隐性市场规模日增，农村住房产权面临着改革的压力。然而，农村 住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈，借 鉴城市住房制度改革经验，进行农村住房产权制度创新，在不改变现 有农村土地基本制度的基础上，通过多次博弈完成。2、立足于农村宅基地制度的分析在宅基地制
9、度改革上，现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包 括：土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷；未经土地管理部门审 批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系 人利益引发的纠纷；争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷；建房 户私下调换宅基地引发的纠纷；用地建房影响相邻关系人利益引发的 纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系，是 在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列 权利，其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。对此， 钱茜（2005）通过对我国农村宅基地立法进行历史比较发现，物权法 草案中有关农户住房买卖与宅基地的规定仍然沿袭二元社会政策
10、，背 离市场经济条件下的城市化发展趋势，有违保障平等主体物权、物尽 其用的立法宗旨，其科学性远不及1962 年农村人民公社工作条例 的相关规定，因而提出我国物权法有必要认真修改。康秀梅、南灵(2006)的研究也指出在提高农村居民收入水平、农村居民住房质量 的基础上，应确立农村土地产权制度，并辅以政府相应的指导和技术 帮助。可见，确定农村住房的产权制度，以宅基地流转为突破点，实现 宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。才能有效保障农村农民的 根本利益，才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功 能奠定基础。(三)对农村住房规划布局的研究1、对农房与村庄布局问题的探讨长期以来，我国农村居民
11、点用地实行的是“无偿、无限期、无流 动”的使用制度，长期缺乏村庄规划，农户建房的随意性很大，导致 农村居民点人均、户均占地超标准，村内房屋错落无致，朝向不一， 乱搭乱建严重，道路堵塞，环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差，农 民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展，导致村内闲置用地增多， 闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多，就村庄整体布局而 言，也同样存在较大的问题。对此，章大梁(2000)提出实行农村居 民点全程跟踪监管制度，主要内容包括：建房申请审批制度；现场勘 测制度；核查制度；验收制度；验收结果公示制度。涂宁静(2007) 指出政府对农村住房规划及建设的重要性缺乏必要的认识，正是由于
12、 农村住房长期以来处于自主建造状况，产生了一系列的社会问题，唤一论文发表专家一陋I申国学木期涉、q i kanwa n g. net 起了人们对做好农村住房规划的重新认识。提出乡村治理要重视农村 住房规划，通过住房规划促进城乡社会的整合，加快城乡一体化进程， 引导农民形成科学合理的住房消费观念，提高农民参与乡村建设的积 极性，促进乡村事务的规范化管理。2、对农村居民点整理的研究同时，农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补平衡 中的重要作用，成为各地土地整理工作的重点之一，学术界对其进行 了探讨。杨庆媛等（2004）以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区 农村居民点土地整理模式，提出两种土
13、地整理模式：一是农林综合开 发整理模式，即居民点闲置土地的复垦利用与山地区退耕还林等生态 建设工程结合，进行退宅还林；二是新村建设整理模式，即由政府对 新村统一规划，供给道路等基础设施，引导农民集中建房的农村居民 点整理模式。也有研究者在分析了农村居民点用地整理影响因素后， 结合不同类型的农村居民点提出了几种相应的居民点整理模式，即针 对“城中村”的公寓化或者社区化的整理模式，针对偏远地区环境条 件恶劣居民点的整体搬迁、异地改造的模式，针对小型村庄的缩并自 然村、建设中心村的整理模式，针对居民点内闲置率高的村庄内部用 地控制改造整理模式。樊琳、孙华强（2005）结合浙江省桐庐县实际， 总结出三
14、种农村居民点整理模式，即同化擅变模式、迁移集聚模式、 梳理改造模式。3、对国外经验的借鉴方面此外，在村庄规划的经验借鉴方面，国内学者参考美国的小城镇 规划，提出尽可能满足人的生活需要，使新村一般布局紧凑，将人们 的居住、工作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传 统，最大限度地绿化和美化环境，重视垃圾处理和污水处理，努力创 造一个良好的生活环境。借鉴德国经验，提出通过村庄更新和农村地 区的土地整理，以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极 参与，使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法，从20 世纪 50 年代开始大规模的中心村建设，加强基础设施和公共设施的建设，促 进乡村人口
15、的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生活质量。20 世纪 70 年代以后，改变过去单一的中心村建设的做法，因地制宜进 行村镇规划。还有研究提出注重吸收韩国“新村建设”以及日本新农 村建设的经验，改变农民精神面貌，改造农村生活环境，提高和增加 农民收入，推进农民合作，提高农民经营水平。三、总结评述长期以来，农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公 共政策体系之外的，在管理上普遍存在着政府缺位的现象。处于“自 建自管自用自灭”的境地，即农户自筹资金建设，自己维护，自己使 用，乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持，建房存在建筑质量 低、平均寿命短的现象；缺乏规划引导，布局分散、占地浪费的情况
16、，一论文发表专家一陋I中国学木期涉、q i kanwa n g. net 与公共设施的建设不衔接等；缺乏政策配套，财政、信贷、保险和用 地制度缺乏有力支撑，影响了农村居住条件改善的进程，不利于扩大 内需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而无资产资本功能，农 民住房权益缺失合法保障，难以取得长期建设资金支持。以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强规 划引导和政策支持，将有助于国家扩大内需、改善民生和节约土地目 标的实现。提高建设水平，集中改善农村特别是中低收入户的居住条 件，整体推进村容村貌的改变。有利于配套基础设施，改善村容村貌。 有利于加强产权保护，通过确权登记发证，建立和完善农村住房制度， 逐步推进农房和宅基地社会保障替代品的功能向资产资本功能转化。 随着 2008 年中央农村工作会议，提出了改善农民居住条件、加强农 村住房建设的任
