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1、曲江通善坊项目可行性研究ng曲江通善坊项目可行性分析报告陕西新龙房地产开发有限责任公司二00七年四月第 31 页 共 32 页目 录一. 项目概况1. 项目名称2项目简介3项目建设规划内容4开发企业二西安房地产市场分析及行业现状与发展1西安市房地产概况2西安市房地产市场现状及发展3. 项目区域现状及房地产发展三项目价值及SWOT分析1项目概况2项目核心价值解构3项目SWOT分析及策略四项目市场前景分析1项目开发背景及西安市房地产市场前景分析2“曲江通善坊”同档次房地产市场状况3“曲江通善坊”项目的竞争优势五项目建设条件1项目开发手续进展情况2项目工程进展状况六项目财务分析1项目成本分析2销售额
2、估算3销售利润估算4. 投资评价5投资方式6资金筹措七. 项目风险性分析1项目建设风险2市场风险八. 研究结论九. 附表及附件一项目总论1项目名称曲江通善坊项目2项目简介 “曲江通善坊” 项目土地使用权面积为46.44亩，土地性质为综合用地。总建筑面积为60251.2平米，建筑密度50.4%，绿化率 %；建筑规划设计单位：中国建筑西北设计研究院。建设施工单位：陕西省第一建筑工程有限公司。项目位于全国文化与旅游产业示范区西安曲江新区，该区域独特的文化与旅游产业聚集效应赋予项目无法匹敌的优势与特点。整个项目的建筑风格采用仿唐手法，建筑立面不仅保留传统风格，同时兼备现代气息。高档住宅区的建筑更是吸取
3、了关中民俗建筑特色和精华，不但考虑小区环境的优雅与情趣，更注重居住空间的内在品质。项目规划设计集商业、写字楼和高档住宅于一体。商业面积：20536平米。 写字楼面积12502.3平米；高档住宅户型面积：27212.9平米。所有物业类型皆是目前市场非常畅销的户型，户型设计结构合理，定位准确。3项目建设规划内容项目建设规划指标占地面积 46.44亩总建筑面积 60251.2平米其中住宅 27212.9平米写字楼 12502.3平米商业 20536平米地上建筑面积 41214.5平米地下建筑面积 19036.7平米容积率 1.69绿化率4开发企业陕西新龙房地产开发有限责任公司，于2003年注册成立，
4、注册资金3000万元，主要从事房地产开发经营；房地产全程策划、销售；代理、咨询；装饰装修；园林绿化及建材销售的企业。2005年取得房地产开发企业资质证书。公司于2007年3月在西安曲江新区土地储备中心挂牌出让活动中竟得国有土地使用权46.44亩 ，位于曲江新区雁塔南路东侧,现计划对该宗土地进行开发，项目名称“曲江通善坊”，总投资约5亿元人民币，开发建筑总面积60251.2平方米。目前该项目即将进入施工阶段，销售前景看好。二西安房地产市场分析及行业现状与发展1西安市房地产概况2007年西安市房地产市场在2006年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃
5、，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少，同时房价稳步上涨。随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开
6、发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的某些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。2西安市房地产市场现状及发展21 市场供给房地产投资开发 单位：万元年份2000200120022003200420052006房地产投资额442982518460674211793689124817716960092857600商品房建设投资额18776723864450177658266493645012990542013534 房地产投资及商品房建设投资额西安市房地产开发投资势头从2
7、000年到2005年保持快速的发展状态。尤其从2003年开始，投资增长率从2002年17%的投资增长率猛增到57%。2004年和2005年房地产投资相对减缓。说明房地产投资在政府的引导和房地产开发商的理性投资下向成熟的方向发展。但进入到2006年，西安市房地产投资额增长率达到33%，而商品房建设投资额增长率达到55%，表明西安在经济快速发展、政府政策偏向的情势下，商品房开发呈现新一轮强劲势头！房地产竣工与施工面积西安市房地产竣工面积与施工面积对比图房屋竣工面积和施工面积可以进一步反映西安市房地产市场房屋的供应情况，并且这一指标与国家宏观政策和金融政策有密切关系。从上图可以看出西安市历年的房屋竣
8、工面积都比较稳定，增长比较缓慢，但是施工面积却在逐年增长。这一方面反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了西安市房地产市场存在一定的问题，即尽管施工面积在逐年增长但是竣工面积却迟迟没有显著增长，这与房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因有关。今后政府部门须做好房地产存量市场和增量市场之间的协调发展和规划，促进西安市房地产业的良性发展。22 房地产市场需求GDP与人均可支配收入西安市与人均可支配收入年份2000200120022003200420052006GDP(亿元)689734823.5940.4112012701450人均可支配收入(元)63646704
9、.9718477488217962810936西安市人均可支配收入变化图从上表可以看出近年来西安市国内生产总值呈现快速增长的趋势，西安市经济发展迅速。另外从上表还可以看出自2000年之后，西安市人均可支配收入也在快速稳步增长，人民生活水平在逐年提高。伴随着西安市人口的增长、家庭收入的增加以及人们消费结构、家庭结构的变化，面对西安市经济发展的大好形势，房地产需求也在不断地增长。大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和西安经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将房地产市场推向纵深发展。因此自1999年来，西安的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且这两趋势
10、依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。销售面积西安地产自2001年以来迅猛发展，2001年至2003年为稳步增长阶段，2001年、2002年、2003年房地产市场销售总量分别为180万平方米、220万平方米和300万平方米，年均增长29；进入2004年，西安房地产市场突然发力，市场销售量从2003年的300万平方米一举冲到2004年的488万平方米，增长幅度达62，自此，西安房地产市场跨入一个新的增长平台。2004年、2005年、2006年房地产市场销售面积分别达到488万平方米、588万平方米、681万平方米，市场销售总面积年均增长超过100万平方米。2007年
11、上半年房地产市场销售面积已经突破400万平方米，西安房地产市场已经步入以2006年的681万平方米交易量为大基数之下的稳步增长阶段，市场将每年以新增100万平方米乃至超过100万平方米交易量的速度向前发展。销售额 西安市作为西部地区区域经济中心，在房地产行业自然成为该区域的领军城市，因此也成了开发商们在西北区域投资的首选之地。从上图可以看出西安市商品房销售额呈现良好的发展趋势，尤其从年伴随着销售面积的大幅度增大，销售额也有相应回报。在产品方面，随着绿地、和黄、中海外、珠江投资、富力等巨头陆续进入西安市场，上海大华、福建融侨、上海复地、深圳金地、首创置业、顺驰中国等国内知名公司也把目光瞄准了西安
12、市场，大量一线城市房地产商的进入，使得西安的房地产市场开始了群雄逐鹿的战国时代。这使得西安房地产的产品类型和总体开发水平不断提高，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。另外，大量开发商的进入，会使得西安的建设用地需要紧张，土地的稀缺将部分导致房价的走高。住宅市场区位均价从西安房地产竣工面积、销售面积分析20012003年缓慢增长，在2005年有一定比例地下降。但是商品房均价逐年增长，在2005年达到2900元/平方米左右。西安的房地产近年来得到长足的增长，房地产行业已经成为西安的支柱产业，也表明政府对房地产行业的依赖以及支持，同时另一方面也表明了房地产商对整体行业的看好。商品房均价逐年增长，在2006年达到均价3258元/平方米虽然国家有关部门联合出台国六条、国八条以及在税收、金融、土地等方面进行一系列宏观调控措施，无疑将会对房地产企业房地产价格提升产生一定的抑制作用，但西安经济总量飞速提升，庞大的人口基数，人均可支配收入的稳定增加，形成了相当稳定的刚性需求。同时因为高新、曲江、城南、城内以及迎宾大道至城运公园沿线等区域楼价的节节攀升，带动了其他区域房价
