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1、物业费催收一、业主拖欠物业费的严重后果（ 1）吞噬物业公司的利润； （ 2）侵犯交费业主的利益；（ 3）会给其他正常交费的业主造成负面影响， 形成恶性循环， 滚雪球般越滚越大，越来越多的业主不交费，最终弃管。二、拒交物业费的情形及话术情形 1：跟风不交案例： 张女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相应物业费。应对话术：业主跟风不交物业费，实际上是损害了已缴费业主的权利，物业有可能降低服务水平 ,业主会承担不必要的违约金和系列诉讼费用。情形 2：房屋漏水案例： 易先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维修措施，拒交物业费。应对话术：房屋漏水分为两种情况：a.外墙漏水。
2、外墙漏水划分两种情况，一种属于在房屋保质期内的外墙漏水。 建设工程质量管理条例第40 条第 2 款规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5 年。五年内出现的漏水情况，应由开发商提供售后服务。物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商，至于结果如何无法保证，物业不能对开发商采取强制措施。另一种属于质保期外的漏水，属于公共面积，需要启动维修基金。（维修基金： 是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。 ） b.室内漏水，通知物业维修，部分原因可能是其他业主的问题。不管是上述任何原因，都是与物业无关， 物业费仍要进
3、行缴纳。情形 3：电梯故障案例： 常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有几次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。应对话术：电梯故障原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系销售商或生产厂家进行售后服务。原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金。启动维修资金的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要满足以下条件：（1）用来维修小区的公共区域，且是公共区域的大、中修；（2）小区业主 2/3 以上且占小区面积2/3 以上的居民同意。情形 4：被盗A 车辆被盗案例： 刘先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天早上发现电动车丢失，因此认为物业尽到保管义务，拒交物业费。应对话术：（区分公共领域和车
4、库） 物业收取的为车位管理费， 物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类问题都体现在业主的电动车被盗，大部分原因是由于业主乱停乱放，或者没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。B 室内财产被盗案例 :王先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案。公安机关至今没有破案，未找到偷窃之人。王先生认为物业没有尽到安保义务，没有保护其室内财产安全，自此拒绝缴纳物业费。应对话术：关于业主室内的财物安全，如果没有与物业签订特别的协议，物业只要按照物业服务合同的约定，提供了相应的安保义务，就可免责。被盗是小偷侵害业主财产，公安机关负责破案。情形 5：物业服务水平不高案例： 杨女士拖欠物业费已有几年，每次物业向她进行催告，她都会说一大堆理由评判物业的服务质量差，对物业各种不满意。应对话术：物业费价格跟物业服务成正比，不同的物业服务水平对应不同的价格水平；业主不能以 0.5 元 / 平米的物业费价格要求物业公司达到 1.5 元 / 平米的服务水平。 服务不到位的地方， 物业都在努力改善，不满意的业主可以物业提改进意见。部分业主长期欠缴物业费，物业公司达到亏损状态，物业只能减少服务成本，服务水平也随之下降，这是一个恶性循环。无论什么原因，欠费的业主是没有资格成为业委会成员的。
