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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页中原-包头市乾观缘项目市场研究报告送呈：包头麦格瑞置业发展有限公司中原地产研究结论提要 敝司根据房地产市场调研与定位的一般原理，通过对包头市宏观经济及房地产政策、房地产市场供应现状、市场需求和在售项目现状的深入调查和分析研究，最终得出结论如下：市场部分： 受全国经济高速发展的影响，包头市经济发展迅速，以人均可支配收入为基础的购买力迅速提高； 房地产市场尚处于初级阶段， 但发展潜力大、速度快，房价呈明显的上升趋势； 包头市目前房地产住宅市场供应以普通商品住宅为主、经济适用房和高档商品房为辅，且经济适用住房，尤其是高档
2、商品房所占比例较小； 商品住宅市场供应产品良莠不齐，且售价较低，营销推广手段单一，在产品上和推广上都存在较多的市场空白； 产品供应类型集中为多层和小高层住宅，别墅及高层住宅较少见；小高层住宅04年开始起步，且发展迅速，并逐步为市场所接受，而高层住宅的市场接受程度尚待验证； 住宅市场需求以二次置业为主，改善居住环境是主要购买目的，单套总价30万和50万是当地居民购买力的两个重要界限； 东河区的市场产品供应以价位较低的中低端产品为主，而青山区和昆都仑区的市场产品供应集中于中高端产品； 高品质产品是本市最大的市场空白点，该类产品在青山区的需求量较大，不容忽视，中高端产品有较大的市场空间。关于本案：
3、从本项目地块特点来看，该地块是非常理想的住宅建设用地，周边绿化环境良好，附近有丽日花园等高档楼盘及青山宾馆，是人们心目中的高档社区聚集地，本案具备建中高档项目的基本条件； 考虑到包头市民对高层住宅刚刚开始接触，对小高层住宅的态度尚处于开始接受到完全认可的过度阶段，但高层和小高层住宅将成为包头未来住宅市场的主流产品形式，最终将本案的产品定位确定为小高层、高层结合的中、高档项目。本案最终定位为：小高层与高层相结合的大型运动、健康、绿色社区 报告正文：1 宏观市场研究1.1 全国经济情况“增长较快、效益较好、价格平稳、活力增强”，“经济运行的稳定性有所提高、发展的协调性有所改善、关键领域的改革有所突
4、破”这是中央工作经济会议对2005年我国经济运行的评价和表述。据国家统计局发布的中华人民共和国2005年国民经济和社会发展统计公报显示，2005年我国经济运行总体质量和效益不断改善，国民经济和社会发展取得明显成效，全年国内生产总值为182321亿元，增速达到9.9%。 历年GDP及其增长速度 注：GDP的绝对值按现价计算，增长率按可比价格计算 “十五”期间，我国经济发展迅速，国内生产总值稳步增加，经济增长率持续高位徘徊。未来经济发展前景乐观，GDP增势明显，但受结构调整等多方面影响，增长速度稳中有降。今年3月份中央发布的第十一个五年规划纲要中指出，“十一五”时期要努力保持国内生产总值年均增长7
5、.5%，人均国内生产总值比2000年翻一番。实现经济的平稳运行。 历年固定资产投资额及其增长速度 固定资产投资一直为经济增长贡献巨大力量，但投资过快增加容易引起整个经济的不稳定发展。从走势图上可以很明显的看出，2001年至2003年，我国固定资产投资增速明显加快，有过热的危险。2003年以后，国家出台相应政策进行调整，投资增速缓慢下调，有利于未来经济的稳定持续发展。与经济增长相伴随，人民的收入稳步增加，生活水平明显提高。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入增长53%，恩格尔系数为36.7%，农村居民人均纯收入增长38%，恩格尔系数为45.5%，食品支出比重下降，消费结构有所改善。 历年城镇居民
6、人均可支配收入及其增长速度 2005年我国城镇居民的人均可支配收入达到10493元，实际增长11.37%，购买能力越来越强。 历年社会消费品零售总额及其增长速度 “十五”期间，社会消费品零售额稳步增长，2005年达到67177 亿元，比2001年增长56%，增加的购买力释放量有限。 历年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度 城乡居民人民币储蓄存款余额增长迅速，2005年达到141051亿元，比2001年增长91%。城乡居民增加的收入有很大一部分用于储蓄，消费支出增长有限，消费需求有巨大的发掘潜力。 乐观的宏观经济形势，给中国房地产业的健康发展提供了重要保证和有力支持。2005年房地产开发投资
7、15759亿元，比上年增长19.8%。商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元。其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%（该数据为初步测算数据）。房地产建设不但是经济建设的结果，而且是经济建设的主要动力之一，通过房地产项目的建设，能拉动经济增长。这种拉动作用体现在投资和消费两方面：在投资方面，房地产建设必然要消耗相关各行业的产品和服务，带动其他行业的发展。在消费方面，房地产市场的繁荣将拉动居民消费水平的增长，扩大内需。今年年初，我国房地产业发展迅速。第一季度累计完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%。房地产销售逐步升温，全国商品房销售面积9
8、459万平方米，同比增长10.2%。商品房销售价格增势趋缓。70个大中城市的房屋销售价格涨幅也在逐级回落，一季度是5.5%。国家近期出台的一系列政策也有利于房地产市场正常秩序的维护和供给结构的调整，房地产市场未来发展前景良好。1.2 包头城市概况1.2.1 城市概况包头市位于内蒙古自治区的西部，北依阴山，南临黄河，西连河套平原，东接土默特川，是国务院首批确定的十三个较大城市之一，内蒙最大的工业城市，国家重要的基础工业基地。土地总面积27691平方公里。辖9个旗、县、区，其中：市区3个，分别是昆都仑区、青山区和东河区；矿区2个，白云鄂博矿区和石拐矿区；农牧业旗县区4个，土默特右旗、达尔罕茂明安联
9、合旗、固阳县、九原区。该地居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等31个民族，总人口210.24万（2004年末），64.80万户。其中以汉族人居多，占总人口的93.69%。包头属半干旱中温带大陆性季风气候。这里景色宜人，气温适度。绿地面积4668.92万平方米，人均绿地面积3.91万平方米，高于全国平均水平。包头矿产资源丰富，其矿产具有种类多、储量大、品位高、分布集中、易于开采的特点。目前开发利用的矿种主要有煤、铁、黄金、稀土、莹石、石灰岩、耐火黏土等。白云鄂博铁矿是稀土、铌、铁、钾、氟、钛、钍等共生矿，其中稀土储量居世界第一，全球稀土消费的90%由中国提供，而中国的稀土主要来源于包头。另外，
10、包头的铌储量居世界第二，仅次于巴西。包头工业经济发展较快。从“一五 ”时期开始，国家在包头先后建设了包钢、一机、二机、包铝、北方重工等大型工业项目，使包头逐步成为冶金、军工基地和新发展起来的工业城市。近年来，通过改造提升传统产业，培育引进新型产业，工业化进程明显加快。2005年，全市规模以上工业企业达到342户，资产总额1006.14亿元，销售收入突破800亿元，是“九五”末的3.2倍。重点骨干企业对全市工业经济拉动作用显著，包钢集团、一机集团、电业系统、包铝集团、北方重工集团等八户企业工业产值均超过了10亿元。从规划局取得的资料显示，包头市未来规划以山、河、绿、田、园等自然要素为基础，构筑城
11、市的生态网络系统，充分发掘城市的地域文化和工业、创业文化特色，构筑“山河绿城、草原新城”。1.3 包头宏观经济情况1.3.1 宏观经济指标近年来包头市的现代化建设取得了巨大成就，国民经济快速发展，综合实力显著增强，人民生活水平明显改善，经济发展态势良好，综合表现如下： 包头市GDP及增长比例图 从上图中可以看出，虽然05年包头市GDP增长速度有所下降，但始终保持高位运行，远远高于全国8%的经济增长率。政府资料显示，预计2006年全市GDP达到900亿元以上，比上年同期增长16%。表明包头市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度。 包头市2004年GDP构成： 包头市2005年GDP构成： 包头
12、市的产业结构还比较落后， 2004年，GDP中比重最大的是第二产业，占到了57.3%，其中工业占到45.45%（比2000减少8.5%），第三产业占到37.9%（比2000年增加6.3%），第一产业所占比例最小，仅为4.8%（比2000年减少3.6%）。从中可以看出，包头市的产业结构是以工业为主，以服务性行业为辅，农业为补充。2005年产业结构进一步调整，三次产业比重为4：54：42，第三产业比重增加，还有待进一步发展。随着产业升级速度的加快和产业结构的进一步调整，包头市经济发展潜力巨大。 人均GDP及其增长速度 2005年全市人均国民生产总值达到33106元，增长速度远远高于全国平均水平，在
13、西北部属于高收入地区。但是包头市深居内陆，东南部地区流行的生活与消费方式尚未对包头人的生活造成冲击。市民的消费观念相对保守，缺乏引导。 人均社会消费品零售额 2004年包头市人均社会消费品年零售额7412元，比03年上涨25.5%。05年将维持此种增势。消费品市场供需两旺。居民的消费水平不断提高。 在岗职工平均工资 从在岗职工的平均工资来看，近几年包头市在岗职工的生活水平有明显的改善。这为包头市居民生活质量的提高提供了必要的保障。 城镇居民人均可支配收入 工资收入的增加，引起可支配收入增加，可以看到2005年城镇居民人均可支配收入达到13218元，超过全国平均水平2725元。其中青山区城镇居民
14、人均可支配收入达到了14308元，在内蒙古自治区100多个旗县区中居首位。随着可支配收入的增加，消费结构也随之改变，主要表现为居民用于食品的消费性支出比例（恩格尔系数）显著降低，这也表明包头市市民用于住房方面的支出能力增强。 城镇居民人均消费性支出 近几年包头市城镇居民人均消费性支出维持着较高速度的增长，表明了包头市居民消费水平上涨较快。 城乡居民年末储蓄余额 2005年包头市居民储蓄存款余额继续保持持续稳定增长，可以说包头市居民对住宅的消费能力还有较大的发掘空间，未来消费形势较为令人乐观。 城镇居民住宅建筑面积 2004年包头市的城镇居民住宅建筑面积达到25.8平方米，平均每户住宅面积68.
15、9平方米，高于西部地区户均61.94平方米的平均水平。从这一方面看，改善生活品质和生活环境已成为现阶段包头市居民进行住宅消费的主要目的。总体来说，包头市的经济基础雄厚，经济稳定高速增长，人民生活水平日益提高，潜在购买力逐渐释放，未来经济形势看好。1.3.2 未来发展预测据市计划委员会的资料表明，包头市计划未来几年GDP全年增长保持在30%以上。促进经济增长的主要措施有：加快工业和服务业的发展，调整产业结构，积极改善投资环境以吸引外资，继续推进对外开放以扩大出口，加大固定资产投资等。包头市政府对2005年全市的经济发展状况持乐观的态度，据市政府工作报告预测：2006年预计全市全年生产总值将达900亿以上,同比增长16%，经济增长仍然保持良好的势头，经济发展形势依然看好。1.4 包头房地产业发展情况1.4.1 固定资产投资情况 历年固定资产投资额 作为拉动国民经济增长的重要力量，固定资产投资在GDP中占有很大比重。从上图中可以看出，近几年包头市固定资产投资总额快速增长，2005年达到498.8亿元，占GDP总额的六成以上。2001年到2003年增长速度很快，03年之后由于投资基数已经达到一定的水平，增长速度趋于下降。 固定资产的
