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1、科技园市场研究及发展定位策划报告12020 年 4 月 19 日和立东升湖南环保科技园总部基地项目市场研究及发展定位策划报告湖南凌立房地产顾问有限公司7 月 14 日文档仅供参考前 言本文是对和立东升位于湖南环保科技园整个项当前期市场调研、项目理解、国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参考分析、项目发展定位进行了初步分析。本项目用地性质为工业用地 , 定位于打造湖南第一个以总部经济为主的长沙总部基地项目。全文分四个部分进行论述。第一部分 , 市场研究部分。包括 :1、宏观经济形式分析;2、长株潭主要工业园区概况及重点个案分析;3、湖南环保工业园现状及发展规划;4、长沙工业用房及写字楼市场行情
2、分析。第二部分 , 开发模式研究部分( 总部经济理论研究) 。包括 :1、总部经济、总部基地、商务花园概念;2、国内可借鉴案例类比分析。第三部分 , 项目初判、核心价值提炼部分。包括 :1、区域市场竞争产品深度分析;2、项目理解 ;32020 年 4 月 19 日文档仅供参考3、项目 SWOT分析 ;4、项目核心价值提炼;5、本项目开发模式确定及可行性研究。第四部分 , 项目发展定位部分。包括 :1、项目市场定位;2、形象定位 ;3、功能定位 ;4、产业定位 ;5、客户群定位 ;6、产品定位 ;7、营销模式初步确定。第一部分市场研究部分一、宏观经济形式分析1、工业地产发展概况工业地产概念起源于
3、 19 世纪末工业化国家 , 最早的工业物业出现在 20 世纪初的英国和美国。从 1945 年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中 , 可是直到 1970 年, 工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。”日本的工业42020 年 4 月 19 日文档仅供参考地产占全世界的 30 , 对日本 GDP贡献在 40以上 ; 美国工业地产占全世界的 27, 对本国 GDP贡献也超出了 30”。中国工业地产发展历程:中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段 , 伴随着国内经济建设稳健快速发展。开发经济发展今 后 政政经区名整合策强
4、化集约用持济逐土效义”顿理地续高短暂步地圈深巩固整顿积极盘活存整2 月至 底至后粗放经营阶段 : 圈规范经营阶段 : 放集约使用阶段 : 综2、长株潭工业地产发展形势分析”十五”期间 , 长沙初步形成了以长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、隆平高科技园、浏阳生物医药园、长沙新港工业园、湖南 ( 望城 ) 食品工业园、宁乡科技工业园、长沙环保工业园的”两区六园”。园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG 飞利浦、伊来克斯、远大等一52020 年 4 月 19 日文档仅供参考大批核心企业。截至底 , 入园工业企业达1219家, 园区工业总产值占全市工业的39.3%
5、, 实现利税占全市工业的36.7%, 工业到位外资占全市工业的75.1%, 固定资产投入占全市工业的58.3%。总体而言 , ”十五期间”的产业园区明显带动了长沙经济的发展 , 但其特色尚未形成。除两个国家级开发区规模较大外, 其它园区由于起步较晚 , 经济规模偏小。且产业之间关联度不高, 尚未形成较大影响力的区域性品牌, 产业同质化趋势明显 ,产业同构、特色重叠现象比较突出。随着长沙经济快速发展, ”十一五期间” , 园区工业已成为长沙市工业的主要支柱、招商引资的主要载体,工业园区随之发展到”二园九区” , 工业增加值占GDP的比重比上年提升8.5 个百分点, ”两园九区”完成规模以上工业增
6、加值415.76 亿元 , 占规模以上工业增加值比重达44.6%, 增速比规模以上工业快7.1个百分点 ;规模以上高新技术产业完成增加值299.07亿元 , 占规模以上工业增加值比重为32.1%; 规模以上工业六大产业集群增加值为309.36亿元 , 占规模以上工业增加值比重为33.2%。二、长株潭主要工业园区概况及主要工业地产项目分析1、长株潭工业园区及工业项目分布情况根据湖南省发展委发布的 要求 , 长株潭地区的工业园区主要有 : 湘江西岸 9 个 , 长沙市望城县高科技食品工业基地、长沙市高塘岭外迁工业基地、长沙国家级高科技产62020 年 4 月 19 日文档仅供参考业园 ( 一区四园
7、 ) 、湘潭鹤岭重工业改造基地、湘潭先锋农副产品深加工园区、湘潭九华生态及体育产业园区、湘潭易俗河生态工业园区、株洲栗雨高科技工业园、天台高科技工业园;湘江东岸 18 个 , 长沙捞霞大运量机械加工基地、隆平高科技园、长沙星沙国家级经济技术开发区、长沙天心区传统工业升级改造基地、长沙雨花区传统工业升级改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园区、株洲董家塅高科技工业园区、株洲杉木塘民营工业区、株洲宋家桥综合工业区、株洲黄家岭中小企业工业区、株洲金山环保工业区、株洲月塘综合工业区、株洲建宁中小企业工业区、株洲董家塅综合工业区。由于工业项目的对于地理位置及流通需求的特殊性 , 长株潭的工业项目主要分布在各市城郊区域 , 对城市扩张、及长株潭融城的快速发展起到了较大的促进作用。而从上述项目的发展情况来看 , 多数工业项目为政府招商引资、定向开发为主 , 当前真正走向市场、以市场行为为导向进行工业地产开发的项目 , 主要集中在长沙城郊 , 当前较有代表性的项目是长沙国际企业中心、麓谷国际工业园、中信新城等。2、长沙工业园区概况长沙高新技术产业开发区72020 年 4 月 19 日
