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1、 东亚.尚品台湖 可行性研究报告 第1章 项目申报单位情况1.1项目申报单位1.2项目申报单位情况第2章 拟建项目背景与概况第3章 项目的主要技术指标第4章 项目的投资环境分析与市场分析第5章 建设规模丶项目开发条件丶建筑方案设计第6章 资源供给状况和建设条件第7章 项目投资估算丶收入估算及资金筹措状况第8章 财务评价第9章 风险分析第10章 研究结论与建议第11章 附表东亚尚品台湖是东亚新华地产在京倾力打造的精致高端MINI不动产，位于通州台湖总部基地商务集聚区，处于北京环渤海高端总部基地区域范畴。作为通州区“一核五区”的重要一区，环渤海高端总部基地将与新城核心区“双轮驱动”，成为通州现代化
2、国际新城建设和发展的战略引擎区。目前通州台湖已有万科、首开、泰禾等品牌开发企业强势进驻，区域未来发展潜力凸显。一丶东亚新华地产东亚新华地产是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民营企业集团，自2005年成立至今，旗下已拥有十余家具房地产开发资质的子公司和一家专业的物业管理公司。开发足迹遍布北京、沈阳、包头、鞍山、江苏、江西、山东等多个省市，总开发面积400万平米，投资总额300亿元，核心员工达1700余人。东亚新华地产始终以天下百姓的安得广厦为已任，以高效、务实的产品开发模式，科学、成熟的市场运营机制，竭诚为客户创造心灵与生活的和谐家园。未来5年，东亚新华地产将实现年30%的业绩增长，成为中国
3、最具成长性和市场竞争力的房地产开发商、服务商和地产运营商在立足以北京为核心实行跨区域发展战略的同时，东亚新华地产不断迈上多元化发展新台阶，陆续在包头、鞍山、沈阳、江苏等地取得大体量地块，并成功开发商业、公寓、别墅等多元化产品类型，成为当地楼盘销售冠军，业内及销售者竞相追捧的项目。 在开发规模及销售业绩产也将客户需求研究、新型建筑材料引进、建筑形态模式化管理作为发展的重点，并成为国内第一批健康环保、绿色节迈上新台阶的同时，东亚新华地能住宅理念的积极实践者，将新风系统、净化水系统、环保隔音窗等最新的低碳理念及技术应用于新项目，开拓一条提升居住品质并更有利于整个社会及行业持续发展的新道路。东亚新华地
4、产的第一个五年计划实现了快速扩张，下一个五年计划将更注重产品的精细化管理，加强项目的工程质量管理，优化施工管理流程，提升客户服务质量。并将陆续开拓山东河南、河北等更多市场。未来五年东亚新华地产将以每年增长30%销售额的速度发展，五年内跨入一流大型房企的行列。二丶东亚尚品台湖是东亚新华地产在京倾力打造的精致高端MINI不动产，位于通州台湖总部基地商务集聚区，处于北京环渤海高端总部基地区域范畴。作为通州区“一核五区”的重要一区，环渤海高端总部基地将与新城核心区“双轮驱动”，成为通州现代化国际新城建设和发展的战略引擎区。目前通州台湖已有万科、首开、泰禾等品牌开发企业强势进驻，区域未来发展潜力凸显。项
5、目周边交通便捷，地铁亦庄线、八通线、规划S6号线环伺，距京哈高速仅1公里，距京津高速4公里，到达五环线约10分钟车程，多维交通空间快速畅达国贸CBD。项目总建筑面积约为20万平方米，规划设计为10栋15层低密小高层精工建筑，国际Artdeco风格全石材玻璃幕墙外立面，端庄大气，36-75平米灵动创意空间，精致实用。无限的区域潜力、便捷的立体交通、精致的空间设计，东亚尚品台湖将成为更多新税白领置业、投资首选。东亚新华地产是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民营企业集团，自2005年成立至今，旗下已拥有四十余家具有房地产开发资质的子公司和一家专业的物业管理公司。开发足迹遍布北京、沈阳、包头、鞍山
6、、江苏、江西、山东、上海、海口等多个省市，总开发面积超过800万平米，投资总额300亿元，核心员工达2000余人。东亚新华地产始终以天下百姓的安得广厦为已任，以高效、务实的产品开发模式，科学、成熟的市场运营机制，竭诚为客户创造心灵与生活的和谐家园。未来5年，东亚新华地产将实现年30%的业绩增长，成为中国最具成长性和市场竞争力的房地产开发商、服务商和地产运营商。三丶占地面积:198300平米建筑面积:99160平米绿化率:35% 容积率：2.0居住户数：4400四丶项目投资环境分析与市场分析1项目投资环境分析房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位
7、和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。中投顾问发布的2014-2018年中国房地产市场深度分析及发展规划咨询建议报告共十七章。首先阐释了房地产行业的界定、特征等，接着介绍了
8、全球房地产行业的概况及中国房地产发展的宏观环境，然后详细分析了中国房地产业的投资开发、行业运行、市场需求情况，并对主要的一、二、三线城市的房地产市场做了具体分析。随后，报告对房地产行业做了细分市场分析、百强企业运营分析、产业链分析、政策背景分析、投资机遇及风险分析和典型企业发展分析，最后分析了中国房地产市场的未来前景及发展趋势。2 项目市场状况分析北京市第二次党代会就明确提出把通州建设成为功能完备的城市副中心。这里所谓的功能完备就是有城有业，宜居宜业，不但有城市业态、居住，而且要有产业、配套。台湖作为京津冀协同发展的重要节点，未来将会在京津冀协同发展和京津双城联动中发挥重要作用。台湖镇镇长曹东
9、波表示，台湖晋级北京最热区域已经是不争的事实。贯穿京城东西的北京地铁7号线20座车站主体结构全部完工，全线预计在12月28日试运行。按照目前规划，东四环高架线“空中小火车”的终点是美国环球影城，这条线进入通州第一站位于京沈台湖出口的东北角。京津城际铁路、地铁亦庄线以及规划中的S6、R2线均从台湖通过，未来7号线将东延7公里至美国环球影城。3 项目客户群分析东亚尚品台湖(楼盘资料) 位于通州台湖镇铺外路。项目预计2014年推出一期。东亚尚品台湖一期户型为36-75平，价格及优惠等均待定。项目总建筑面积约为20万平方米，规划设计为10栋15层低密小高层精工建筑。根据成交客户分析显示，客户多以自住为
10、主，大部分为二次置业，年龄在30岁45岁左右，家庭年收入50万500万左右，主要的信息来源为网络、朋友介绍（老带新），其次是户外广告、报纸广告。主要客群来自于外省市、北京市朝阳区域、亦庄、港澳台的高级管理阶层、高级技术人员、私企业主等。通过统计，客群主要来自朝阳区域及国贸CBD附近，其余客户的成交则以户外、DM直投、短信覆盖及跨界联动为主，以口碑的蔓延效应实现圈层客户的带动。4项目定位客户多为北漂一族，他们已在北京拥有一套以上的房子（中产稳定层）,或已拥有多套房子（稳定资产层），由于面临家庭人口增长及资产投资的实际需求，他们需要一套舒适体面且保值升值的高档物业，但在北京房价快速上涨的今天，他们
11、的置业区域选择被挤向通州。价格、投资前景和社区环境是他们最注重的三大置业因素。客户多为70后，相对60后的保守，保留着宝贵的独立思考的能力，对社会、城市、生活的现状有更加深刻的观察力，对社会、城市未来的发展趋势有更清醒的判断力。所以项目的产品定位价格定位在20000左右。五 建设规模 项目开发条件 建筑方案设计1 项目共计4430套，一期5号楼为15层，4梯31户；10号楼为15层，4梯22户，户型面积为为38-74平米。项目总建筑面积约为20万平方米，规划设计为10栋15层低密小高层精工建筑，国际Artdeco风格全石材玻璃幕墙外立面，端庄大气，36-75平米灵动创意空间，精致实用。2 开盘
12、入住时间，一期5丶10号楼预计2014年下半年。入住时间：一期5丶10号楼预计2016年下半年。3 低密小高层精工建筑，国际Artdeco风格石材玻璃幕墙外立面，端庄大气，38-75平米灵动创意空间，精致实用。 无限的区域潜力、便捷的立体交通、精致的空间设计，东亚尚品台湖将成为更多新税白领置业、投资首选。六 资源供给状况和建设条件1 建筑材料需要量丶采购方式和供应计划。2 施工力量的组织技术3项目施工期间的动力丶水等供应方案。七 项目投资估算 收入估算及资金筹措状况1 投资估算依据2 项目的投资估算：土地费用丶拆迁费用丶前期工程费用丶基础设施建设费丶建筑安装费丶管理费丶销售费丶财务费丶代征费与专项费丶其他费用。3 收入估算：4 资金筹划计划：企业自筹丶申请银行贷款丶售房预收款。八丶财务评价1 盈利能力分析：投资利润率丶静态投资回收期丶财务净现值2 项目资金平衡分析：资金来源与运用表九 风险分析：定性分析：法律政策风险丶市场风险丶经营管理风险和金融财务风险等十 研究结论与建议十一丶附表1丶投资估算表2丶现金流量表、3丶主要技术经济指标表、4丶资金来源与运用表
