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1、-市住宅物业效劳收费管理实施方法第一条 为规物业效劳收费行为，维护业主、物业使用人、物业效劳企业、其他管理人的合法权益，根据中华人民国价格法、省物业管理条例和省住宅物业效劳收费管理方法等有关规定，结合我市实际，制定本实施方法。第二条 本方法适用于本市行政区域的物业效劳、收费及监视管理。第三条 本方法所称住宅物业效劳收费，是指物业效劳企业按照物业效劳合同的约定，对住宅小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业，鼓励物业效劳企业开展正当的价格竞争，
2、制止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场形成。第五条 物业效劳收费应当遵循合理、公开以及收费与效劳水平相适应的原则。第六条 市、县区政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域物业效劳收费的日常管理和监视检查工作。第七条 住宅物业效劳收费根据住宅的种类、特点及物业效劳阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业效劳费、停车效劳费实行政府指导价。兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区区域基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布；各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域的基准价
3、格及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建立单位与前期物业效劳企业在相应效劳等级规定的基准价和浮动幅度约定，并列入购房合同中。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业效劳收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业效劳企业约定。第八条 普通住宅前期物业效劳费根据物业效劳的等级、效劳质量、效劳本钱等因素，实行分等级定价。物业效劳等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。具体见三。第九条 普通住宅物业效劳本钱包括：一管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；二物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维
4、护、检测费用；三物业管理区域清洁卫生费用；四物业管理区域绿化养护费用；五物业管理区域秩序维护、平安防费用；六办公费用；七物业效劳企业的固定资产折旧；八物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；九经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承当，不得列入物业效劳本钱。第十条 物业效劳合同应当约定物业效劳等级、效劳容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建立单位与物业
5、买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业效劳合同容。前期物业管理住宅小区，因开发建立单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能到达购房合同约定标准的，物业效劳收费应当适当减免，减免比例不应低于20%，具体减免比例应当在前期物业效劳合同中约定，差额局部由建立单位补偿物业效劳企业。第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业效劳费。已纳入物业效劳围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业效劳费用由开发建立单位全额缴纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业效劳费从建立单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物业效劳合同有约定的，
6、物业效劳费可以预收，预收时间一般不超过半年。第十二条 物业效劳费按照法定房屋产权面积不含与住宅配套的储藏室面积计收。已办理产权证的，以房屋所有权证记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计算。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室实行市场调节价，按相应的经营性用房物业效劳费标准收取。第十三条 房屋交付后空置一年以上的，其物业效劳费按实际执行标准的80%交纳物业效劳费，合同另有约定的，从其约定。第十四条 车位租赁费实行政府指导价，兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区区域基准价格及浮动幅度按市政府发布的指导价格执行；各县价格主管部门会同同级物
7、业主管部门制定各自区域的基准价格及浮动幅度，并报同级人民政府批准。具体收费标准由承建人与建立单位在规定的基准价和浮动幅度约定。第十五条 物业管理区域业主共有车库的车位使用人应当交纳停车效劳费。停车效劳费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购置公众责任保险等发生的费用。业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业效劳企业另行约定。己购置车位但未停放车辆的，停车效劳费按80%交纳。第十六条 占用物业管理区域业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属于全体业主共有。第十七条 物业效劳企业对车辆实行出入证卡管理的，应当
8、为业主或者物业使用人免费配置出入证卡。因遗失、损坏需要补办证卡的，可以按照每证卡最高100元的标准收取工本费，除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费。第十八条 物业效劳企业不得向进入物业管理区域为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定停车费用。第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的效劳合同，向最终用户收取费用。物业效劳企业承受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫
9、管理单位不得强制物业效劳企业代收费用，不得因物业效劳企业拒绝代收有关费用而停顿向最终用户提供效劳。第二十条 业主装修房屋，施工前应与物业效劳企业签订住宅装饰装修效劳协议，缴纳装修保证金，装修保证金的收取和退还由业主或者物业使用人与物业效劳企业在住宅装饰装修效劳协议中约定。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起90日退还业主。除此之外，物业效劳企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。业主或者物业使用人对其物业进展室装修产生的建筑垃圾，应当按照物业效劳企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承当清运费用。按有关规定自行清运的，物业效劳企业不得收费；
10、委托物业效劳企业处理的，建筑垃圾清运收费由双方协商确定。业主或物业使用人按规定缴纳了物业效劳费后，物业效劳企业不得再向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。第二十一条 安装并使用中央空调和集中式太阳能的普通住宅小区，其运行费用物业效劳企业应单独列账，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。第二十二条 物业效劳企业已承受委托实施物业效劳并收取效劳费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和容一样的费用。第二十三条 物业效劳企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规政策，严格履行物业效劳合同，效劳标准与收费标准应当质价相符。第二十四条 物业效劳企业应在物业管理区域显著位
11、置，将效劳企业名称、效劳容、效劳标准、计费方式、计费起始时间、效劳工程、收费标准以及收费依据、价格举报12358等进展公示，承受业主的监视，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。第二十五条 业主委员会应当定期在物业管理区域显著位置公告共有局部收益的收支帐目。第二十六条 物业效劳企业违反规定以及物业效劳合同，擅自扩大收费围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。物业效劳企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业效劳费，不得以各种理由拒绝交纳。业主拒不缴纳物业效劳费的，物业效劳企业可依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费的，从其约定，
12、业主负有连带责任。物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业效劳费。第二十七条 市、县政府价格主管部门对物业效劳收费实行本钱监审制度和价格监测制度。物业效劳企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。第二十八条 政府价格主管部门应当加强对物业效劳收费的监视检查。物业效劳企业有以下行为之一的，由价格主管部门依据价格法、价格行为行政处分规定等法律、法规予以处分：一超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；二低于效劳等级要求提供效劳并收费的；三采取分解收费工程、重复收费、扩大收费围等方式变相提高收费标准的；四强制效劳并收费的；五不按规定实行明码标价的；六其他违反价格法律、法规规
13、定的行为。第二十九条 本方法实施前已签订物业效劳合同尚未到期的，物业效劳及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本方法规定执行。未成立业主委员会的老旧小区按原规定执行，确需调整标准的，经业主大会同意，可按本方法规定执行。第三十条 其他管理人的物业效劳收费可参照本规定执行。第三十一条 本实施方法自2021年1月1日起施行。市物价局、建立局、房产管理局关于制定市城市住宅小区物业效劳收费标准的通知临价费发200524号同时废止。一：市区普通住宅前期物业效劳政府指导价格二：市区普通住宅小区停车效劳费、车位租赁费政府指导价格三：住宅物业效劳等级标准。一：市区普通住宅前期物业效劳政府指 导 价 格效
14、劳星级 基准价格 浮动幅度不带电梯普通住宅元/平方米/月 带电梯普通住宅元/平方米/月一星级 0.30 0.80 20%二星级 0.50 1.00三星级 0.70 1.30四星级 0.90 1.50五星级 1.10 1.90 注：1、以上带电梯普通住宅物业效劳费基准价格含电梯运行费用。2、以上市区普通住宅前期物业效劳政府指导价格试行一年。二：市区普通住宅小区停车效劳费、车位租赁费政府指导价格项 目 基准价格元/月/车位 浮动幅度 备 注停车效劳费 普通停车位 30 可上浮20%，下浮不限 指物业管理区域业主共有车库的车位使用机械立体停车装置停车位 60 可上浮20%，下浮不限车位租赁费 普通停
15、车场 200 可上浮20%，下浮不限 市政府临政办发2021125号规定高级停车场 300 可上浮20%，下浮不限三：住宅物业效劳等级标准一 星 级一、综合管理效劳1、前期物业效劳企业应向业主提供物业效劳手册。2、承接工程时，对物业共用部位、共用设施设备进展认真查验，验收手续齐全。3、客户效劳场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时效劳。4、报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。5、实行酬金制物业效劳收费方式的物业效劳企业每年至少公布一次物服资金的收支情况。6、每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少2次征询业主对物业效劳的意见，满意率达80%以上。对不满意事项进展分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。二、房屋、共用设施、设备维护与管理效劳1、制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理方法等规章制度。2、每年第四季度制定下一年度维修养护方案。3、业主或
