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1、中国银行广东分行与广州永利房地产开发有限公司、怡盈发展有限公司借贷纠纷上诉案发布于 2003-12-2609:35:37作者：名为合作开发房地产实为借贷合同的效力认定及诉讼时效期间的计算上诉人（原审被告）：广州永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司），住所地：广州市珠江新城丽晶华庭 6楼。被上诉人（原审原告）：中国银行广东分行（以下简称中行广东分行），住所地：广州市东风西路197号。原审第三人：怡盈发展有限公司（以下简称怡盈公司），住所地：香港干诺道中13-14号欧陆贸易中心10楼。案情1994年5月4日，永利公司领取了广州市广州大道东杨箕村珠江新城E-1-2地块的建设用地批准书，取得在该地
2、兴建公寓的使用权。1994年4月24日，永利公司（作为甲方）与中国银行广州信托咨询公司 （以下简称信托咨询公司，作为乙方）、怡盈公司（作为丙方）签订了合 作开发珠江新城 E-1-2地段商住楼协议书，约定三方合作开发位于广州大道东侧珠江新城（E-1-2）、征地面积为7674.82平方米、总建筑面积为54491平方米、计划兴建裙楼相连的4幢17层商住大楼，总投资约5.804亿元。合作三方出资一亿三仟万元，缺口资金由项目预售楼收入解决，如仍有不足之部分由永利公司以借款或其他形式自行解决。以永利公司牵头由三方共同按比例投入项目前期费用、国有土地有偿使用费以及前期工程费，使整个项目运作起来实现楼宇销售计
3、划,回收所投资金。项目的前期费用共一亿三千万元,由合作各方按第五项所列出资比例投入， 其中包括到 1994 年 8 月 20 日前地价款9000 万元、 前期开发工作费用 1100万元、基础工程款 1228 万元以及其他费用 1700 万元,永利公司占23.08%, 共 3000 万元 ,信托咨询公司占 38.46%, 共 5000 万元 ,怡盈公司占 38.46%, 共 5000 万元 ,各方资金按第五项项目用款进度投入所需资金。该协议书明确永利公司的责任为： （ 1 ）在按时注资的前提下,全面负责整个项目的开发建设、规划、设计、宣传、销售,办妥房地产开发的各项有关审批手续；（2 ）负责协调
4、政府有关部门做好各项工作,使项目能得以顺利进行；（3 ）保证并落实将整个项目及所占用地的全部抵押给信托咨询公司， 将整个项目的销售交信托咨询公司监管, 所有销售收入必须通过信托咨询公司监控帐户进行结算。该协议书明确信托咨询公司的责任为： （ 1 ） 负责按时按比例投入各期资金 ,总额不超过5000万元人民币的等值外币；（ 2 ）协作各方办妥各有关手续,促成项目建成；（3）负责监督工程进度、资金使用、预售、代收情况, 并受各方委托全权管理所有销售、预售款项收支；（4 ）作为项目资产的抵押权人负责监管项目资产；（ 5 ）参与项目重大问题调整决策。该协议书明确怡盈公司的责任为：（ 1 ）负责按时按比
5、例投入各期资金, 总额不超过 5000 万元人民币或等值外币；（ 2 ）协作各方办妥各有关手续,促成项目建成；（ 3 ）参与项目重大问题调整决策。该协议书同时明确各方利益为：（ 1 ）永利公司必须在两年内或未满两年但销售收入足以还清信托咨询公司、怡盈公司所投本金时,先行偿还本金,本金部分按投入原币支付；（ 2）各方按此协议所定的利润分成比例进行分配利润:永利公司在付清所有应付款项及还清信托咨询公司、怡盈公司投入本金,付清利润分成之后,获得本项目的收益。信托咨询公司按投入资金5000 万元的等值外币之 20%（ 年回报率）进行利润分成,其中8% 的回报以原投入外币支付 ,12% 回报以等值人民币
6、支付。怡盈公司按投入资金 5000 万元的等值外币之25%（ 年回报税后利润 ,项目本身所产生的税费由永利公司承担。为确保信托咨询公司、 怡盈公司利益,永利公司在钻探、设计规划、施工销售等过程中的进展情况应及时通知信托咨询公司、怡盈公司 ,各项重大事项决定及调整,大额支出（人民币500 万元以上）,须预先征得信托咨询公司同意。该协议书明确付款方式为：（ 1 ）签订本合同后15 天内支付前期土地使用权出让金 3000 万元 ,其中永利公司出资2000 万元,信托咨询公司出资500 万元 ,怡盈公司出资500 万元；（ 2 ）1994 年 4 月前支付第二期土地使用权出让金3000 万元 ,其中信
7、托咨询公司出资1000 万元的等值外币 ,怡盈公司出资2000 万元；（ 3） 1994 年 8 月 20 日前支付第三期土地使用权出让金 3000 万元 ,其中永利公司出资1000 万元的等值外币 ,怡盈公司出资2000 万元；（4）1994 年 12 月 20 日前支付第四期土地使用权出让金3000 万元,其中信托咨询公司出资2500万元的等值外币 ,怡盈公司出资500 万元；（ 5 ）信托咨询公司负责于1994 年 12 月 20 日前支付前期工作费及工程款 1000 万元的等值外币；（ 6 ）永利公司如因资金调度需要在经得信托咨询公司、怡盈公司同意后 , 可将第四期部分款项提前使用 ,
8、但由此将相应扣减信托咨询公司、怡盈公司在第四期所投入款的投入金额比例；（ 7 ）信托咨询公司、怡盈公司投入款项掌握在 5000 万元人民币为限,出资限额可因实际需要作10% 的幅度伸缩调整,其余一切所需资金均由永利公司自行解决。该协议书明确合作期限为： “签订本协议起三年到期时如有必要继续合作,经三方同意可延长合作期。”但此项目永利公司对信托咨询公司、怡盈公司的最终还款期“不超过签订本协议期后的两年”。该协议书明确违约责任为： 本合同签订后, 任何一方不能履行合同规定的责任和义务视为违约 ,违约方应支付合同他方违约金 ,违约金除返还投资本金外,需支付受赔方投入资金的120% 作违约金。永利公司
9、、怡盈公司并同意将该项目下的一切权益,包括土地的使用权、上盖物业、建筑合约的权益、 保险合同的权益等均应抵押给信托咨询公司,并作相应的公证,同时该协议还约定永利公司可以提前返还投资本金 ,但必须于还款日前一个月书面通知信托咨询公司、 怡盈公司 , 并征得信托咨询公司、怡盈公司的书面同意,任何提前还款应按20% 或 25% 计算多三个月的回报等。1994 年 4 月 25 日，信托咨询公司以永利公司的名义支付 2000 万元人民币给广州市土地开发中心交纳地价款； 1994 年 5 月 16 日，信托咨询公司汇2000 万元人民币给广州市土地开发中心交纳地价款；信托咨询公司于 1994 年 6 月
10、 6 日、 7 月 15 日、 9 月 6 日、 11 月 9 日、12 月 5 日分别支付150 万元、 200 万元、 700 万元、 300 万元、 200 万元给永利公司。至此，信托咨询公司共支付 5550 万元给永利公司。 1995 年 2 月 25 日，信托咨询公司与永利公司签订了土地使用权抵押协议书约定：根据双方与怡盈公司签订的合作开发珠江新城 E-1-2 地段商住楼协议书 第八条的约定,永利公司同意将其拥有的国有土地的使用权抵押给信托咨询公司,作为履行合作协议书的保证。抵押金额为人民币壹亿壹仟万元或等值外币。抵押物位置及面积:抵押物位于广州市广州大道东杨箕村珠江新城E-1-2
11、地块,计 7674 平方米面积, 抵押物价值为人民币壹亿捌仟叁佰万元。抵押物包括上述地块之上一切现在及将来存在的建筑物的一切权益,抵押期限从1994 年 4 月 24 日至永利公司对信托咨询公司的全部债务及有关费用清偿完毕后六个月止。协议签订后,永利公司须把建设用地批准书正本交给信托咨询公司保管,并到广州市国土局办理土地使用权抵押登记手续,费用由永利公司负担,并将他项权证书交信托咨询公司保管等等。 1995 年 3 月 2 日，双方在广东省公证处办理了该协议的公证。但双方没有到房地产管理局办理登记手续。1997 年 11 月 14 日，永利公司发出一份关于永利广场工程进度及投资各方投资情况的报
12、告的函件给信托咨询公司（此时信托咨询公司已由中行广东分行撤并）,称其公司与信托咨询公司、怡盈公司签订合作开发珠江新城 E-1-2 地段商住楼 （即永利广场）协议书后,其公司对永利广场进行了全面施工。至今已完成地下车库三层及在建首层至二层楼面等工程。经评估永利广场的在建工程项目资产现值即总投资额为 17840.4278 万元 ,其中 : 已付地价款6200万元，设计费14.65 万元，前期工程税费 7074776 元，建筑工程费用 107913002 元。从1994 年 4 月至 1995 年 1 月信托咨询公司共投资7600 万元 ,但怡盈公司未付分文,故其公司仅付了 6200 万元的地价款,
13、尚欠12100 万元地价款,使该项目的部分办证手续未办。希望信托咨询公司督促怡盈公司尽快投入资金 ,或望信托咨询公司追加贷款。 1999 年 6 月 17 日，永利公司领取了穗房预字第 950208 号广州市商品房预售许可证,广州市国土局、房地产管理局批准永利公司预售天河广州大道中东侧,珠江新城E-1-2 地块楼宇名称（编号）丽晶华庭层数为 30 层,销售总建筑面积为58120 平方米 ,共 429 套 ,并注明 :裙楼二、 三层抵押给中国工商银行天河支行,广州大道东丽晶华庭尚未正式竣工,土地出让金没有交足。1996 年 12 月 23 日，中国银行发出关于撤并省市信托公司的通知 ,要求各省市
14、分行信托公司根据国务院的文件精神的规定 , 于 1996 年 12 月 31 日前撤销,归并其原组建分行。原信托机构的债权债务以及一切权利义务全部由其原组建分行承接。 从 1997 年 1 月 1 日起 ,各行不允许以信托机构名义办理任何新业务。 1998 年 11 月经中国银行广州信托咨询公司申请办理注销登记,广东省工商行政管理局企业登记管理处批准其歇业,并已将营业执照和公章缴回注销。1999 年 11 月 30 日，中行广东分行向广州市中级人民法院提起本案诉讼。在原审庭审中，永利公司对中行广东分行从 1994 年 4 月 25 日至 1994 年 12 月 5 日划付给其公司 5550 万
15、元人民币没有异议。审判一审法院认为:信托咨询公司与永利公司、怡盈公司于1994 年 4 月 29 日签订的合作开发珠江新城 E-1-2 地段商住楼协议书 虽是各方当事人真实意思表示,但该协议的内容为信托咨询公司、怡盈公司出资给永利公司经营房地产开发,收取高额回报,不承担房地产开发的风险。同时 , 投资方未真正参加管理, 也未依法办理合作开发手续,故该合同名为合作开发房地产实为借贷 , 违反国家有关法律法规, 应为无效。中行广东分行对该合同的定性准确应予确认 ,永利公司认为本合作为联营性质,除风险条款外为有效合同,联营的基本条件应为共担风险,而三方在该协议中约定中行广东分行及怡盈公司不承担风险,且设定了抵押条款，故永利公司对该协议的性质的认定及合同的效力的认定不准确,不予采纳。诉讼时效为该案须解决的重点问题 ,从本案的事实看，中行广东分行从未追过款,没有主张要求永利公司还款还利息，直至信托咨询公司撤并后三年， 中行广东分行
