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1、-腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告目 录一、工程背景1.工程概况2.承办单位概况3.可行性研究报告编制依据4.工程提出的理由与过程二、市场预测1.市场现状调查 2.供需预测 3.竞争力分析4.市场风险分析三、资源条件评价1.资源可利用量2.资源品质情况3.资源赋存条件4.资源开发价值四、建立规模与设计方案1.建立规模与设计方案构成2.建立规模与设计方案的比选3.推荐的建立规模与设计方案五、工程投资回报分析1温泉SPA投资回报分析218洞高尔夫球场工程投资回报分析3温泉度假酒店工程投资回报分析4、安康度假别墅投资回报分析5生态旅游谷工程投资回报
2、分析6文化休闲街工程投资回报分析7、玛御谷温泉工程总投资回报分析8、工程营业收入与本钱分析六、工程实施进度1.建立工期2.实施进度安排七、融资方案1.融资组织形式2.资本金筹措3.债务资金筹措4.融资方案分析八、财务评价1.财务评价根底数据与参数选取2.营业收入与本钱费用估算3.财务评价报表4.盈利能力分析5.偿债能力分析6.不确定性分析7.财务评价结论九、场址选择1.场址现状2.场址方案比选3.推荐的场址方案十、技术方案和工程方案1.技术方案选择2.工程方案选择十一、交通设施与公用辅助工程1.总图布置方案2.交通组织方案十二、生态环境影响分析1.环境条件调查2.影响环境因素分析3.环境保护措
3、施十三、节能节水措施1.节能措施2.能耗指标分析3.节水措施4.水耗指标分析研究十四、平安卫生与消防1.危险因素和危害程度分析2.平安防范措施3.卫生保健措施4.消防设施十五、组织机构与人力资源配置1.组织机构设置及其适应性分析2.人力资源配置3.员工培训十六、国民经济评价1.影子价格及评价参数选取2.效益费用范围与数值调整3.国民经济评价报表4.国民经济评价指标5.国民经济评价结论十七、社会影响分析1.工程的社会影响2.工程与所在地互适性分析3.社会风险分析4.社会评价结论十八、风险分析1. 工程主要风险识别2. 风险程度分析3. 防范风险对策十九、研究结论与建议1. 推荐方案总体描述2.
4、结论与建议一、工程背景1.工程概况： 工程名称：腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店 工程建立地点：腾冲县*乡新乐村委会澡塘村民小组以西工程建立性质：新建 工程区概况 区位及交通概况：工程选址位于腾冲县*乡新乐村委会澡塘村民小组区域，工程用地700亩详见附图1。距腾冲县城12公里，通过三级柏油路5公里和三级弹石路7公里与工程相连。距腾冲驼峰机场约25公里。工程规划占地及范围：占地600亩，为腾冲县*乡未利用土地和局部坡地。工程建立规模工程开发建立规模：开发占地面积600亩，总建筑面积81000平方米。其中酒店工程占地200亩，总建筑面积60000平方米，客房500套。同时配套温泉SPA工程21000平
5、方米。户外运动休闲公园占地400亩。工程的背景、由来和意义 1工程背景：*腾冲地处中国旅游圈与东南亚旅游圈、南亚旅游圈结合部，滇西北旅游区、滇西旅游区、缅北旅游区的中心位置，是滇西边境旅游区重要支撑地之一、滇西精品旅游线的重要节点。腾冲是南方古丝绸路的重要途经之地，并有著名的“史迪威公路腾密段和新筑的腾冲至克钦邦第一特区所在地板瓦的边境公路。境内交通已建有保腾二级路、城大路等，并借助芒市机场、*支线机场与*联接。目前正在建立的南亚大通道腾密段、腾冲旅游支线机场，以及正在筹建的保腾高速公路等，将大大改善腾冲的境内外立体交通。 腾冲地处欧亚板块与印度板块碰撞带上，高黎贡山山脉南段西侧。地势总体呈北
6、高南低，东北高西南低，地热资源十分丰富，属我国三大地热区之一。腾冲的河流形成了*江、大盈江、槟榔江三大水系，有*、*、大龙潭等多处火山湖泊和火山瀑布。其中*为国家级湿地保护区，*为世界仅有的3个酸性湖之一，大龙潭为典型完整的火山湖，叠水河瀑布是典型的火山熔岩瀑布，为腾冲火山奇观之一。腾冲县内主要旅游资源点349处,其中地理文化景观类33处,占总数的9%,水域风光类113处,占32%,天象景观类10处，占3，生物景观类55处，占16，古迹与建筑景观类95处，占25，休闲求知健身类13处，占3，民俗风情类15处，占4，购物类25处，占7。全县风景名胜众多，总面积达730平方公里，有景点92个，其中
7、一级景点24个，二级景点24个，三级景点20个。形成了以火山热海为依托的火山地热景观，以高黎贡山、来凤山为依托的森林景观， 以和顺、绮罗侨乡和滇西抗战史为依托的人文景观，以及丰富多彩的民族风情旅游资源，为腾冲开展旅游提供了良好的根底。腾冲旅游特色清楚，共有温泉88处，泉水中富含硫磺等矿物质，并含有氡、硒等微量元素，适合开展温泉康健疗养；分布在境内的99座火山和火山遗址柱状节理、火山堰塞湖等，是开展户外运动、科学考察的胜地；具有地质地貌、物种和文化过渡特征的高黎贡山，是*省入选联合国教科文组织“人与生物圈方案的自然保护区，是*旅游的“名片之一。腾冲历史悠久，早在四、五千年前就有人类在此繁衍生息。
8、文化深厚，留下了许多文物古迹，如响水湾新石器文化遗址、镇夷关桥、太平铺、烽火台、左孝臣墓、二龙山铜鼓等。腾冲境内共有少数民族25个，约4.23万人，其中世居的少数民族有傣族、保傣族、回族、阿昌族，以傣族和傈僳族占多数。腾冲是*著名的侨乡。有归侨、侨眷4万多人，在外华侨和港、澳、台同胞12万多人，分布在缅甸、泰 国、新加坡、日本、加拿大、*、*等23个国家和地区。其中主要集中分布缅甸， 约有3万多人，占华侨总数的96。 腾冲“极边第一城的特殊地理位置，使其具有移民文化和多元文化的特点，不仅表达出中原文化与边地少数民族文化的结合，而且也是中华文化与南亚、东南亚文化的交融结合部，并逐步形成了独具特色
9、的以中原文化为主体，包括丝路文化、关隘文化、商贸文化、边域文化、侨乡文化、名人文化、生态文化、抗战文化、民族文化等在内的多元文化并存的独特的腾越文化。 为满足国内外日益增长的休闲康体度假的需求，加快腾冲旅游业的开展，提升腾冲旅游产业的档次，提高腾冲的知名度，*腾冲华隆城建投资*提出在具有高品质温泉资源、气候宜人、交通便利、风光旖旎、山水相依的腾冲县*乡新乐村，开发建立集温泉疗养、安康SPA、旅游度假、运动休闲、生态居住、商务会议为一体的效劳功能齐全的“腾冲玛御谷温泉休闲度假工程。首期建立腾冲玛御谷温泉度假酒店。 2建立工程的由来：该工程从开场筹划研究就得到了*省委省政府、*市委市政府的高度重视
10、。2005年11月13日，*省城乡规划建立领导小组第四次全体会议专题听取了腾冲县政府和华隆集团关于腾冲国际生态旅游区产业规划和概念性规划的汇报，充分肯定了腾冲国际生态旅游区的开发建立思路，尤其对腾冲湿地生态旅游公园等重点工程所依托的高起点、高标准规划的高端工程带动区域旅游产业升级转型的战略给予了高度评价见*省政府会议纪要2005 号，并要求加快腾冲国际生态旅游区启开工程建立进度。2006年9月25日，*省委、省政府主要领导参加了腾冲国际生态旅游区工程启动仪式，明确表示腾冲国际生态旅游区的开发建立，对促进*省旅游产业升能、提升*省旅游的地位具有非常重要的意义，是对建立社会主义新农村的具体实践，要
11、求早日实现建立工程。根据省委省政府指示，工程建立单位加快进度，科学规划、精心组织，做了大量前期工作：完成了工程规划、工程区地质灾害危险性评估、环境影响评价、地下水评价和地热资源评估等。 3工程建立的意义：腾冲玛御谷温泉休闲度假开发工程选址于腾冲*乡进展开发建立，不仅能给周边的村寨带来实惠，并解决一局部农村劳动力的就业问题，而且对于提升腾冲旅游档次，扩大*旅游影响，增加*的知名度，吸引外资，拉动地方经济开展，促进城乡统筹开展，加快社会主义新农村建立都具有积极意义。是腾冲走向南亚、效劳全国、开展*的重大举措，此工程是配合*全面建立“绿色经济大省、民族文化强省和建立国际大通道的一项具体行动，关系*市
12、对外开放的大局。 2.承办单位概况： 承办单位名称：腾冲玛御谷温泉投资* 本工程申报单位是依据?中华人民*国公司法?，经政府批准成立的*公司。工商行政管理局核准登记注册代码为：79989279-0公司成立时间：2007年6月28日 企业性质：*公司经营地点：*腾冲县腾越镇来凤大道法人代表：*建国经营范围：房地产工程投资、旅游工程投资、体育产业投资、酒店业投资、文化产业和教育产业投资注册资本：伍仟万元组织机构：现设工程筹划部、规划设计部、工程建立部、合同预算部、财务部、销售部、综合业务部。技术力量：公司现有员工56人。其中：博士2人，硕士4人，大专以上学历28人。公司员工中，高级技术职称3人，中
13、级技术职称8人。3.可行性研究报告编制依据1主要规划依据： A *省“十一五社会经济开展规划纲要2005-2021 B*省旅游开展规划2005-2021；?*省关于进一步加快旅游产业开展的假设干意见?；?*旅游开展倍增方案?2004-2021； C*省贸易开展规划2005-2021； D*市“十一五社会经济开展规划纲要2005-2021； E腾冲县“十一五社会经济开展规划纲要2005-2021； F腾冲县旅游开展规划2005-2021。 2政策依据 A土地法规：?中华人民*国土地管理法?；?中华人民*国土地管理法实施条例?；?*土地管理条例?，*土资耕211034号； B景区法规：?中华人民*
14、国风景名胜区管理条例?；?中华人民*国资源管理条例?。 3前期根底资料 A工程资源调查报告：地形勘测成果；环境评价报告；地热资源调查报告；地灾评价报告。 B工程前期研究成果：工程市场调查报告；工程建议书；工程商业筹划书；工程初步可行性报告；工程区域总体规划；工程初步设计。3. 工程提出的理由与过程遵照*省滇西边境旅游现场办公会议要求，腾冲将作为未来*旅游业升级转型的重要区域，其中腾冲国际生态旅游区将成为腾冲开展生态休闲旅游的核心工程，因此，加快腾冲国际生态旅游区湿地民居旅游工程建立进度，其重要性和紧迫性日益显现。在我国加快对外开放，将与东南亚、南亚各国进展全方位、多层次合作的大背景下，再度把我
15、省尤其是与南亚山水相连的腾冲旅游产业与南亚跨境旅游连接起来，抓住我省实施南亚大通道战略的有利时机，将腾冲建立成为南亚大通道的桥头堡，实现全省和*地区经济的外向化、市场化、现代化和国际化，是*省和腾冲县加快未来经济开展的科学选择。改革开放以来，*依托得天独厚的旅游资源优势，经济社会尤其是旅游业的开展取得了长足进步，成为国内旅游业的高地，*旅游业将以国际水准为目标，配合资源整合和区域连动，开展高端休闲旅游产业。腾冲不仅是南方古丝绸之路的出境通道，素有“极边第一城和“翡翠商都之称，是侨乡古镇和多民族和睦之邦，也是著名的二战战场。腾冲还具有独特的生态环境和丰富的自然资源，是生态休闲旅游的理想选地。十六届
