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1、精心整理顾客敏感点及产品标准要点管理制度1目的为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作，加强对“顾客敏感点和产品标准要点”这 一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价 值体系，特编制此办法；本管理办法适用于项目的策划及概念性方案设计阶段；2范围适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。3. 职责a）集团投资与策划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；b）集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司项目策划总监负责执行本制度；c）本制度解释权归集团投资与策划部。4. 目的为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作，加强对“顾客敏感点和产品
2、标准要点”这d 严J :一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适用于项目的策划及概念性方案设计阶段；5. 定义顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投入有较大的产出 效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑， 综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目 顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的 影响。因此每个项目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点。6. 分类：、W X I V / Z /a）顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定
3、），以及实施措施和 质量标准（策划团队离开前确定敏感点项目工艺工序，作为行销总监工作标准）；b）附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级：i. 顾客敏感项目，为必须执行项目ii. 顾客重视项目，具体项目中可作为顾客敏感点项目iii. 备选项目7. 策划实施说明a）每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标准应恰 当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系；b）策划团队在项目策划阶段确定顾客敏感点类别i. 其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。顾客敏感点确定从下表中的中类中选定，并可
4、根据具体项目增加新的项目，填写顾客敏感点 及产品标准要点表中相应拦目；ii. 顾客敏感点及标准要点完成稿会同实施方案设计任务书一起交给设计院指导概念性方案后的各专业后续设计工作。实施方案或初步设计完成后，应确定顾客敏感 点的工艺工序以及材料标准，作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造 过程的工作指南；c）顾客敏感点措施和设计标准是沿海产品设计要求，一般高于国家设计规范，设计中除此之 外设计内容还必须满足有关建筑勘察设计规范。8 确定及审核程序a）顾客敏感点和产品标准，本项由集团投资与策划审核，不同部门有重大分歧时，由分管投 资与策划的执行总裁决策：i.由项目策划团队牵头编制；ii.在
5、完成项目市场定位后，策划团队应结合项目策划报告编制顾客敏感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成表格中的大类和中类部分；iii. 在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念性方案设计任务书的编写，应填写完I 、一*成小类内容；iv. 在完成概念性方案招标后，结合中标方案，策划团队应组织编写产品标准要点，作为概念性方案修改和后续阶段设计的指导原则；b）产品标准手册，本项由执行总裁审批（关注片区）i.在实施方案完成后，项目策划团队应依此编制完整的产品标准手册，用以指导初步及施工图设计，各项专项设计；ii.产品标准手册，为编制交楼及验收标准的依据。顾客敏感点及产品标准要点清单顾客敏感点项目所涉及
6、的硬件设施产品标准要点（应填写具体的材料及标准）工艺工序要点大中类等小类等类级级环 境 设 计 和 景 观 节 占八、社区外部环境、景观综合形象A入口大门（含门卫岗亭）A与场地和景观设计取得协调，采用当地材 料和传统工艺。围墙（围栏）考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合植物的外形外部绿地、外部开放空间、商业设施及其他构筑物.A注重景观气势和对行人的引导作用。小区外围灯光设计A公共区域环境部品类别B例如：休闲座椅、太阳伞、垃圾筒、指示牌等小区外围建筑天际线B色彩和形式富于变化，成本许可情况下宜 采用坡屋顶形式1 二（/2）社区级1 -户外公共空间B公共活动场所A考虑公共活动场地、绿化、景观水
7、体、游 泳池地面铺砌与建筑群、道路交通系统的 综合关系，以营造温馨的环境氛围。公共 活动场地设置以居民年龄结构为基础，可 设为幼儿儿童游戏场地，青少年和老年活 动场地。绿化、景观水体B绿化植物考虑生态、景观和使用三方面因 素。水体可分为水池、流水、瀑布和喷泉， 根据设计意图和地形采用，注意水体深度 和水体边缘处理，以及水体清洁。地面铺装B满足使用要求（感觉和触觉）和景观要求（视觉），考虑舒适、自然、协调而对铺装在材料、色彩、组合三方面做出设计。3）商业步 行街或商 业广场B地面铺装B会所、公建服务设施，步行街，建筑小品 等的综合表达以营造良好的环境氛围。安 排在居住区主要景观位置上，如居住区出
8、 入口，居住区中心，居住区景观轴线或制. -. . *高点上。街道立面B环境小品B4）示范区、样板房A设计图纸确定A景观的中心，设施的中心。功能相对完整， 住宅群体景观、公建群体景观、绿地景观、 道路景观综合体现。5）环境其他设施1 B边缘：不同性质地坪交接处，B软硬质地面、水体与硬地、车道与人行道、地面和墙体交界处，需特别重视，并提出详图护坡、踏步、坡道、树穴B注重形式、材料、色彩组合，设计中提供 详图。围栏地面铺装B铺装满足使用要求（感觉和触觉）和景观 要求（视觉），围栏考虑与地面材料和图案 关系，顺应地势和结合植物的外形，设计 中提供详图环境小品B分为街道小品和绿化小品特疋功能性设施：座
9、椅、护柱、种植谷器、 垃圾箱，景观性小品：雕塑、水池、喷泉、 构架等。位置、尺度和艺术性是环境小品成败关键。体育设施C健身场地、游泳池B宜结合园林景观设计，同时兼做景观水体。C有噪声的体育场所宜集中布置，并结合园竞技体育场地/门 . .“ IX X林景观设计，散布于环境绿化中。无噪声的设施可作为园林景观开放空间设置。项目的选择考虑能作为园林景观开放空休闲体育场地C间。户外项目选择贴近居民的生活形态。场1.老年人健身、休闲与交流等多样化活动。地老年人活动场A2.考虑作为青少年或家庭活动空间。3.位置结合居住区各种形式绿地设置。组团内部 _B1.接近住户和住宅单元，便于家长监护。活动设施12.空间
10、相对围合，可设在居住组团内。儿童活动场A3.考虑家长陪伴和监护的休息设施。4.100-150户设一处，服务半径小于 100米。组团6合1A门禁/组团会客/自动贩卖机（小店）/集中信 报牛奶箱/保洁及公共卫生设施/娱乐、活动 室其他设施C综合场所C1. 组团居民都适用的综合性集会广场。2. 位置接近小区交通干道。3. 广场空间需适当分割，地面铺砌图案丰 富。广场布置尺度适宜的景观小品。主题活动场C根据具体项目主题概念确定公共 服 务 设 施商业服务1、 （ /A会所A1. 以会所建设为项目卖点之一，与中心公共 绿地/ /形成项目样板区2. 会所设在小区中心，景观最好的位置。菜市场、超级市场B1.
11、 位置考虑对外开放的可能，便于该地区居 民的利用。2. 不能破坏周围的居住环境如灰尘、阴影、 噪声、异味等影响。11服务B金融邮电C一般设在中心地区，布置时要考虑到生活 流线。中餐厅、西餐厅C考虑到污染，中餐厅慎重设置。教育B幼儿园、小学、普通中学B1. 保证学生上学途中安全。2. 考虑学校对外开放，便于该地区居民的利 用。3.不能破坏周围的居住环境如灰尘、阴 影、噪声。4.设计要注意营造良好的整体环境。行政管理C物业管理、居委会、派出所C按项目需要和主管部门要求设置。1医疗卫生C社区康服中心、门诊所C容易接近的位置。注意噪声和私密性。住 宅 组 团户外活动环境B建筑组团庭院绿 化。儿童活动场
12、B为居民提供良好的户外活动环境。应考虑 以下因素：1. 形成良好而富有主题特征的景观2. 构筑适宜在其中进行各类户外生活活动 的空间环境。3. 以及住宅间活动的安全和心理要求。4. 组团形式有利于形成完整物业管理模式， 保证物业管理便利、经济。5.空间组合形式，建筑底层空间布局，组 团机动车停车模式。规划建筑群体间园林 景观和居民活动内容，以及组团与周边交 通组织。形成完整物业管理模式B组团门禁/门卫系统B组团机动车停车模式B首层停车位置B道交通组织采用人车 分行的原则B专门的步行道路系 统。A1. 根据需要确定交通组织米用人车合行或 分行的原则，2. 道路顺而不穿，方便寻访及识别。3. 路网
13、结构合理，考虑机动车道路分级，同 时要考虑专门的步行道路系统。4.道路系统设计要注重道路通达性，道路景观和对住宅区环境影响，以及营造良好 街道生活氛围。分级的机动车道路系统B生活休闲道路A路街道停车B1.车辆停放与园林庭院计、组团设计相配系地下停车库B合。统集中停车场B2.合理确定停车步行距离。按集中停车规停车模式Bj 模确定停车服务半径。商服中心考虑集中 停车。多层停车库C3.非居民停车宜集中，居民停车可分散。4.减少居住区内汽车通行量，减少空气和噪声污染。其他中水系统C中水管网C前期投入大，运营时可节约用水，生态性节能型居住区可考虑采用市政配套1污水处理系统或与税收集系统。C设施直饮水系净水管网C统C净水处理系统C前期投入大，运营时成本相对较低，较咼（分质供标准居住区可考虑采用水）小 区 智 能 化安全防范系统B出入口管理及周界防越报警A设置可视对讲与门控系统。对讲与防盗门控制系统A设置出入口及周边安防报警和电视监控系 统。设置电子巡更系统。住户报警B包括红外监视，自动布防，自动报警，紧
