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1、物业管理措施一建立24小时值班制度，设立效劳，承受业主和使用人对物业管理效劳报 修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反应，及时处理并有回 访记录。二定期向业主物业管理效劳工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意 率达95%以上。三建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。四每半年公开一次物业管理效劳费用收支情况。五物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。六常规性公共效劳1、房屋管理及维修养护1栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。2物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。3空调安装统一。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好
2、，定期保养无事故隐患。1供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可 随时起用。接地电阻每3年检测1次。2弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。3消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织 开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅 通；保证无火灾平安隐患。4给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水 泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进展1次操作， 每年进展1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备 房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢
3、修，并无长 时间停水；制有应急处理方案。3、共用设施管理。共用配套效劳设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路 通畅，路面平坦。4、保安及车辆管理。1专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语标准，处理突 发事件。2出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。3车辆出入管理严格，有登记。4停车场停放整齐，场地整洁。5危及人身平安处设有明显标志和防范措施。6联系群众，搞好群防群治。7在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。1环卫设施完备。2实行标准化清扫保洁。3垃圾日产日清，定期进展卫生消毒灭杀。4共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象
4、，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋 面等保持干净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。5做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理1绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。3绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。4绿化完好率到达95%以上。7、室内装饰装修管理二次装修。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性 和构造平安。1受理本小区二次装修咨询与审批。2所有装修人员到管理处办理出入证。8、房屋租售管理。1催促外来人员在三天内办理”暂住证”手续。2配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确 保小区的生活平安。9、社区文化1设立学习宣传园地，开展
5、安康向上的活动。2制有居民精神文明建立公约。3配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。4业主满意率95%以上。七针对性的专项效劳代理业务1、代住户进展室内卫生清扫、室内装修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等效劳。3、代定报刊、报刊的代收代发。4、提供维修效劳并做到小修不过夜，中修三天完成。5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。三、公司拟采取的管理方式对物业进展严格管理，为业主、开发商提供优质效劳是本公司的根本理念 标准化管理，贴心效劳，铸造品牌物业公司的信誉与形象。一标准化管理物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理效劳内容、标准、档次很难进展全 面了解，业主对效劳质量与收费关系
6、的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一 个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、 业主怨声载道的根本原因。本公司从工程前期管理、入伙、二次装修、房屋维修 与养护、给排水及电气设备管理、消防、平安、保洁、绿化以及便民效劳，均实 施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向标准化的国际惯例靠拢， 在内部管理上自律、制度上创新，以到达管理严格有序、效劳质量高的管理目标， 使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。二沟通效劳至上组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质， 工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔膜
7、加深。 目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主 联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题合理要求、 答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，开展与业主的良好关 系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为， 实行走动式管理，亲临效劳一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重老 实，对业主有求必应，保证效劳质量。但凡业主对入伙交房时提出的涉及与开发 商有关的问题，我们将利用标准物业公司的耐心、亲切的效劳优势对业主进展沟 通、疏导和抚慰，有效化解局部业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管 理的标准要求登记
8、下来，书面呈报开发商。绝对制止加剧业主与开发商、开发商 与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。三缔造亲善的社区文化创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿 望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相 处、相互信任，主导公司员工开展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部 门的友好协作关系。不管员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处 是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、 为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。四、为开展*佳园物业管理所配置的人力、物力资源一人员
9、设置。根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积计算,本公司管理处拟设置 工作人员11人。职位人数负责内容管理入主任兼业主联络处主任1人负责总体工作安排、业主沟通工程人员1人负责设备、设施维修、保养车管员/收银员2人停车场管理、出纳、收费保洁绿化人员1人负责保洁绿化保安人员6人负责岗亭、车辆出入、巡逻注：财务人员由总公司兼任。二综合效益简要分析综合管理费及维修金收费标准可为（以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费）：管理费维修金五、物业管理的具体操作公司贯彻“以人为本、业主至上的效劳理念，从工程前期管理、入伙、二次 装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、平安、
10、保洁、绿化以及 便民效劳，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的平安保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文 化活动组织系统。（一）前期准备公司派出专业人员对待承接工程进展深入研究，了解工程规划、物业特点以及 周边地区物业分布情况、平安状况，结合本方案拟定特定物业工程的管理方案； 进驻前二个月开场筹建物业管理队伍，进展人员选拔、培训，针对工程特点制定 各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻 前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接收必须 进展验收评估，妥善进展钥匙、图纸资料的交接。1. 内部机
11、构的设置与拟定人员编制2. 物业管理人员的选聘和培训开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主 及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。3. 规章制度制定1、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写业主公约、 用户手册”并在入伙时发放。2、制定严谨、科学的管理文件各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序并在入伙前完成。（二）物业管理的启动1. 物业的接收验收1、产权资料工程批准文件、用地批准文件、建筑执照。2、技术资料竣工图、设备的检验合格证书等2. 入伙管理1、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统。发放入伙通 知书、住户手册，
12、明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约，礼貌、热 忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传 使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放”用户须知”、用户手册；配合用 户搬迁，应清扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等； 做好用户搬迁阶段的平安工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力 量。2、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料， 建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为 今后顺利管理打好根底。3. 二次装修施工全过程监控二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正
13、常使用， 公司将依*市住宅区物业管理条例”、建立部第46号令”建筑装饰装修管理规定 ”、”家庭居室装饰装修管理试行方法”、*市建筑外墙装饰管理规定、”家庭居 室装饰二次装修管理试行方法、*市物业管理效劳收费方法等有关法规以及 前期物业管理协议、用户手册、业主公约执行管理。作业现场管理时，管理处将采取必要的平安防护和消防措施，保障作业人员和 相邻居民的平安，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境 的污染和危害，减轻或防止对相邻居民的日常生活造成影响。平安防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，承受管理处管理， 留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进展二次
14、装修中用 电、煤气、明火平安管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强平安 防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留平安隐患。环境卫生管理。标准二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确 保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进展噪 声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修 期穿插时造成的环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施 不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；制止安装雨阳蓬 或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应
15、设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、 架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。土建二次装修管理。不得用重磅大锤进展野蛮施工，以防止破坏楼板构造；不 得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体构造、外墙、屋面防水、厨 卫防水；外墙体埋设管线，须进展防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上 砌筑樯体。水电设施二次装修管理。严禁在构造楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨 卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、 杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；发动住户在进展吊顶装饰时 留出检查口。装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进展验收，出具竣工验收 单并办理才目关手续。（三）完善的日常物业管理效劳A、平安保卫系统1、总体平安环境管理在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立 24小时不连续监控资料；结合公安110报警系统，对突发平安事件及时解决，依 法办事。培训专业保安巡查员队伍，保安
