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1、四星级旅游度假酒店项目建议书 【初稿】四星级旅游度假酒店项目建议书目录1.项目概况21.1项目名称21.2发起单位： 21.3项目地址： 21.4前期投资 22.项目背景32.1政策分析32.2市场分析42.3选址分析52.4区域效应分析83.酒店策划方案83.1策划原则83.2经营定位93.3经营内容103.4.经营与推广153.5.项目规模及内容193.5.建设方案214.投资估算265.投资效益预测265.1.营业收入265.2.营业税金275.3.成本费用275.4.利润估算275.5.投资回收期276.风险及敏感分析286.1敏感性分析286.2风险分析307.总结与结论317.1.
2、总结317.2.结论321. 项目概况1.1 项目名称xx大酒店（暂定），占地面积25000平方米，建筑面积5000平方米，绿化率达到80，拥有生态停车位百余多个，酒店主楼高五层，按四星级酒店（准五星）建造。1.2 发起单位：四川建设有限公司1.3 项目地址：彭州市白鹿镇1.4 前期投资总额约：8，000万人民币2. 项目背景（1）（2）2.1 政策分析 根据四川省人民政府关于加快重点小城镇建设的若干意见（川府发200321号）、成都市城市发展总体规划（2003-2020年）、彭州市总体规划（2006-2020）、四川省白鹿森林公园总体规划设计、四川龙门山国家地质公园（彭州园区）总体规划、彭州
3、市白鹿镇旅游开发策划、成都市灾后重建规划、白鹿镇灾后重建规划和白鹿镇人民政府及有关部门对规划的设想、意见和建议中的政策方针的指引下，以“绿山富民，旅游兴镇”为规划宗旨，将旅游开发、村庄整治相结合，加快白鹿场镇基础设施建设和整体风貌的打造，加快生态恢复建设，积极推进现代农业和生态旅游业的发展，将彭州市白鹿镇打造成集休闲、度假、避暑、观光为一体的法式风情旅游小镇的战略思路。项目所在地白鹿镇及项目辐射周边半径10公里内均无高星级酒店与中高档次商业服务中心，项目建成后将弥补这一空白，成为新区的重要服务配套项目与政府形象工程，项目与政府招商引资形成对接，项目的启动与建设必将得到上级政府的关注和大力支持。
4、 项目建设可带动区域经济发展，符合城镇总体规划要求。按照政府的对白鹿镇体规划要求，以灾后重建为契机，以旅游为重心，开发乡村特色旅游资源，把农业、生态、旅游有效结合，打造具有法式风情的生态农业旅游品牌；完善基础设施建设，加强生态环保工程建设，建设高质量的人居环境，建成生态型文明示范村。强调兼顾与其同步建设的文化、服务等设施，以达到相互衬托和共同促进的目的。本项目的实施对完善区域综合服务功能，带动地方经济发展将起推动作用。2.2 市场分析 星级打造，独树一帜。白鹿镇地处龙门山国家地质公园核心地带，拥有丰富的自然，人文，历史和宗教的旅游资源，具有较高的科考价值和观光价值。独具法式风情领报修院和白鹿川
5、西风情古街逐渐成为人们休闲度假的热点。旅游项目开发高、中、低搭配形成系列，以适应不同人群的需求，结合周边旅游发展现状，着眼于成都及周边地区，川西旅游环线已经初步建成。并向四川全省及国内外等地辐射。总容量上存在很大的市场空缺。目前，白鹿镇已与多家公司达成合作意向，将白鹿镇打造成独具欧美情结的“异域风情镇”，开发上书院和奇特溶洞等发展规划及实施，将实现旅游产业提档升级。与白鹿签订入驻协议的企业也有不少，已布局西餐、咖啡、进口食品销售、鲜花店、婚纱影楼等商业形态，但还需与法式、欧式风情相匹配的酒店等业态。白鹿镇境内的农家乐是现在接待游客的主要聚集地，境内目前农家乐共计16家，合计床位810床，且多以
6、30-50床位的小型农家乐为主，仅有三家农家乐床位规模达到100床以上。白鹿境内农家乐发展规模较小，其硬件设施和风格均大同小异，环境档次也偏低，接待能力较差。有对中高档酒店的需求。随着经济的持续增长，当地旅游资源的不断开发，其中高档市场空间也正逐渐扩大，对高级酒店有需求随之增加。如果“酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜，引领潮流。有相应的辐射范围。短期客源定位：长期消夏避暑的退休老人；周末开车出游，喜欢寻找新场所的一部分人；喜欢探险，野外露营的驴友族；天主教、佛教、道教宗教朝圣者；地质、考古、科研学者等。长期客源定位：高档会所的建立可以吸引商务
7、会议、企业聚会等高端客户群；对于西方文化，西方节庆和西式婚礼有浓厚的兴趣年轻人群；热衷于极限户外运动的爱好者；海内外慕名而来的旅游者。2.3 选址分析2.3.1. 白鹿镇概况白鹿镇位于彭州市北部、白鹿顶东南、白鹿河上游，距彭州市区36公里，东部与什邡市接壤。全镇幅员面积78.8平方公里，属山区和林地。全乡动植物资源丰富，分布有多种珍稀动植物品种；气候凉爽宜人，年平均气温12摄氏度；矿产资源以煤炭、石灰石为主，蕴藏量较大。白鹿镇旅游资源十分丰富，文化底蕴深厚。全镇均为山区，森林覆盖率达到90以上，是彭州市的林业大镇，也是国家“三木”药材生产基地之一。2.3.2. 自然条件（1） 地质地貌：白鹿镇
8、位于彭州市前山区，多为垄状、脊状中山和浅切脊状单斜低山，山势较为平缓，沟谷开阔；镇内分布着一系列大小不等的“飞来峰”群，相对高度500米左右，岩溶地貌发育；成山体的岩层主要以三迭系须家河组、石炭系、二迭系及部分侏罗系地层组成。（2） 气候：白鹿属亚热带季风气候区，区内气候温和，雨量充沛，四季分明，空气清新，无霜期长。白鹿年均气温12.5，年降雨量1300mm左右，多集中在5-10月，年均相对湿度80，年均日照800小时左右。（3） 水文：白鹿镇大部分地区属湔江水系：主河白鹿河为湔江的重要支流之一，其流经地域为“龙门山”断层岩通过区，多为岩溶地貌，地表水较少，大多是暗河分布。（4） 土壤：白鹿镇
9、境内土壤由低到高依次分布有冷沙黄泥水稻土、冷沙黄泥土和矿子黄泥土等类型。地耐力较高。地下水水位较低，但雨季施工需考虑降水。2.3.3. 社会经济条件（1） 行政区划、面积、人口白鹿镇辖1个社区民委会，8个行政村。幅员面积78.88Km2，人口2965户，共计10213人，其中劳动力9850人，男女比例1.07：1。东临什邡市八角镇、三河镇接壤，南与红岩、葛仙山相邻，西与通济镇相连，西北与龙门山镇毗邻。（2） 区域经济白鹿镇全镇均为山区，全镇仅有耕地面积1865亩，森林覆盖率达到90以上，是彭州市的林业大镇，也是国家“三木”药材生产基地之一、煤炭生产大镇。农村经济主要以农业生产为主，乡镇企业主要
10、为煤矿和石灰矿，经济基础较好。（3） 道路交通白鹿镇内外部交通较发达。境内村村通公路；白鹿镇距离彭州市区约38公里，距成都市约78公里（其中56公里为省级公路，9公里为柏油路，13公里为水泥路），路况较好。白鹿镇县级以上8km，村道43km，社道25km，路网总计76km，其中：硬化水泥路18km（村道）。其中彭州市至白鹿镇为混凝土路面，白鹿镇区现有一条过境路（小夫路）经过，镇域内有6条镇村公路相连。便利的交通和通达条件，为白鹿的旅游资源的有效利用和旅游业的发展提供了优越的条件。（4） 水电基础集镇现有一座日供水能力800t的水厂，并在政府后的公路侧建设有水塔一座。供水普及率为100%，排水大
11、部分为雨污合流制。现有10KVA变电站一座，供全镇用电，已并入国家电网，供电有保障。35kV高压线走廊防护走廊宽度30米。新型社区设一处变压器，2-3个基层村合设一个开闭所，满足各村的用电需求。镇区供电线路宜下地敷设。（5） 其它市政配套设施白鹿镇已实现村村通电视、电话，境内主要区域均有通讯信号。但暂未建设有污水处理设施和较为完善的给排水系统，也没有专门的环卫机构。由于白鹿境内旅游资源尚未开发，暂没有设置专门的旅游管理机构，目前暂由白鹿镇人民政府代管。根据发展白鹿镇产业规划的相关政府文件显示，配套设施不断完善。如：道路、水利、环卫和电力工程都在不断的完善提高。1.2.2.12.22.32.4
12、区域效应分析作为白鹿镇内唯一的四星级酒店，融餐饮、住宿、会务、娱乐于一体，本酒店将提升白鹿镇的吸纳宾客能力和整体功能，推动整个白鹿镇的持续发展，有利于整个项目打造成白鹿镇的名片，给其来巨大的经济效益和社会效应。 酒店的配套设施满足顾客多样化的旅游消费需求的同时，也将与其他项目形成产业互动效应；尤其是“会议旅游”模式的推行将为整个白鹿镇积聚大量人气，带来稳定客流和丰厚效益并将带动境内内物业的销售，推动整个境内第三产业的成功。酒店的经营需要大量的原材料供应商，加上本酒店联同其他项目结成产业联盟，都将为当地农村劳动力提供就业岗位，使他们从第一产业转移到二、三产业中来，拓宽了他们的就业门路，增加其经济
13、收入。3. 酒店策划方案（3）3.1 策划原则酒店及建设的总体规划与当地产业发展总体规划、风俗民情保持一致。按规划，今后的白鹿镇将成为东西方文化交融的体验基地，是一个极富生命力的东西方传统民俗文化博物馆式的中法传统风情旅游小镇。酒店策划的方案也以此出发点。（1） 完善地区的功能服务。白鹿镇上农家乐为旅游集中的餐饮、住宿的地方，极度缺乏满足游客更多需求的中高档多功能酒店。（2） 既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格。力争成为本地区乃至彭州市最具有代表性的酒店之一。（3） 确保硬件设施一流，使用功能齐全、便利和舒适。3.2 经营定位3.2.1. 档次定位四星级（准五星）度假旅游酒店。3.2
14、.2. 功能定位中、高端商务，会议，娱乐，度假，和中型超市为一体的多功能度假休闲中心。定位主要依据:目前，白鹿镇尚无一家集商贸、酒店、餐饮、会议、办公、休闲、娱乐于一体的综合性商业服务中心，本案建成营业后将弥补这一空白。在镇内建设四星级(准五星)生态商务酒店，在白鹿镇尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为市场竞争中取得成功的第一步。3.2.3. 服务理念l 新服务构建新环境l 新环境带来新体验l 新体验就是新生活3.3 经营内容3.3.1. 酒店配套（1） 外部配套酒店旨在为游客释放被城市工作压抑了很久的心里、远离城市的喧闹，享受大自然的清闲和体验纯自然的田园生活，给游客带来难以忘怀的享受，成
15、为游客休闲度假、商务旅游的高品质选择。各种运动康体、娱乐体验等应有尽有，配套齐全。（2） 内部配套（1）（2）（3）3.13.23.33.3.1.3.3.2. 客房服务（1） 酒店设有客房100套，客房包括行豪华套房、普通套房、复式套房及无烟房。为省内外，乃至国际的个人或团体提供中高档次的客房服务。（2） 景中有房，房中有景的欧陆风情套房。（3） 室内可接收卫星频道、备有无线高速宽带接口，全方位安保系统，传真机、办公文具等，应有尽有，安全舒适。3.3.3. 会议、展览与展示服务为省内外及当地政府不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。包括：为技术会议服务、为学术会议服务、为政务会议服务、 为新闻发展会服务、为展览与展示服务等。大型多功能会议厅，突出交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设1
