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1、房地产税管理（包括房产税、土地使用税）一、 房产税、土地使用税新政讲解1、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（财税2010121号）2、关于出租房产免收租金期间房产税问题 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（财税2010121号）3、关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠（财税201088号） （1）对公租房
2、建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。（2）对经营公租房所取得的租金收入，免征。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。4、关于无租使用其他单位房产的房产税问题（财税2009128号）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。5、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题（财税2009128号）对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地
3、下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。6、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题（财税2008152号）纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 二、房产税、土地使用税管理模块（一）税源信息新建与维护在厦门市内的所有企业的应税房产或土地，均以企业为登记主体，电子申报户由企业登录我局网站进行税源登记，
4、其他由企业填写税源表报主管税务机关柜台受理人员录入。企业如未进行税源登记，则无法进行税款申报；房产、土地使用情况发生变化，企业应及时进行变更，否则申报的税款会发生错误。1、房产税企业用房主要分为自有、租入、转租、无偿使用他人房产四种方式，其中自有房产又可分为自用、出租、无偿提供他人使用三种用途。（1）自有自用房产企业应填报自有房产自用房产税税源情况（变更）表，登记每项自有自用房屋（如一家企业有办公楼、厂房、宿舍等多栋房产应分别登记），每处房产为一条记录。房屋的基本信息包括房产名称、房产坐落地址、产权证号、产权证发证日期、房产类别、房产取得方式、房产购建日期、房产启用日期、房产用途、房产价值、月
5、折旧金额、税源有效期起始年月、税源有效期止、建筑面积、占地面积等。税源有效期是计征房产税的重要依据，即计税时间始止（指未申报）。如税源未变动，纳税人只填起始时间，截止时间不必填。在税源发生变更时，如房产转让、自用转出租等，应对该税源注明截止时间，即不产生应征税款。几种特殊情况说明：一是对新增房产价值（中央空调或装修），应新增一条记录；二是对房产减值，应对原税源注明截止时间，登记一笔新税源记录，如有多缴税款可在申报时抵扣；三是对于某笔税源全部自用房产转为出租，应注明截止时间，出租房产按规定缴税，如有多缴税款，在下一申报期自用房产房产税中抵扣，如不抵扣可申请退税；四是对于某笔税源部分自用房产转为出
6、租，应注明截止时间，并登记一笔新税源记录，出租房产按规定缴税，如有多缴税款，可在下一申报期自用房产房产税中抵扣，如不抵扣可申请退税。（2）自有出租房产企业应填报自有房产出租房产税税源情况（变更）表，登记每项自有出租房屋，每处出租房产为一条记录。房屋停租时，企业应当改变档案中的止租日期。如果纳税人租赁期间发生租金变化的，修改止租日期，分别录入某一期间的月租金收入。如已复租，应增加记录，重新录入起租和止租时间及月租金收入等。月租金不同应分别记录，才能准确计算税款。（3）自有无偿提供他人使用房产自有无偿提供他人使用房产应填报自有房产无偿提供他人使用房产税税源情况（变更）表，如选择实际缴纳人为提供人，
7、当该企业申报税款时，系统会产生该笔税款；如选择实际缴纳人为使用人，当该企业申报税款时，系统不会产生该笔税款，而会在使用方申报时产生。（4）租入房产租入房产税源应填报租入房产房产税税源情况（变更）表，不产生应征税款，租入房产的房产税、土地使用税统一由出租方缴纳。该信息将通过出租方证件号码与本模块出租税源表、私房出租模块税源表建立关联，形成信息比对，便于日后纳税评估管理。（5）转租房产转租房产税源应填报转租房产房产税税源情况（变更）表，不产生应征税款，转租房产应缴税款统一从“一般申报”缴纳，发票代开从原“代开发票公房转租”开具。转租房产涉及的房产税、土地使用税统一由第一个出租方缴纳，转租方不再征收
8、房产税、土地使用税。（6）无偿使用他人房产无偿使用他人房产信息应填报无偿使用他人房产房产税税源情况（变更）表，如选择实际缴纳人为使用人，当该企业申报税款时，系统会产生该笔税款；如选择实际缴纳人为提供人，当该企业申报税款时，系统不会产生该笔税款，而会在提供方申报时产生。2、土地使用税企业用地主要分为自用、出租、房地产开发企业用地、租入、无偿提供他人使用土地、无偿使用他人土地等。（1）自用、出租土地企业应填报土地使用税税源情况（变更）表一，登记每项自用、自有土地，每处土地为一条记录。土地的基本信息包括地块名称、房产名称、地块坐落地点、土地使用权证号、土地取得方式、取得土地使用权时间、土地来源及用途
9、、占地面积、应税面积、土地等级、单位税额、税源有效期起始年月、税源有效期止等。税源有效期是计征土地使用税的重要依据，即计税时间始止（指未申报）。如税源未变动，纳税人只填起始时间，截止时间不必填。在税源发生变更时，如土地转让等，应对该税源注明截止时间，即不产生应征税款。（2）自有无偿提供他人使用土地自有无偿提供他人使用土地应填报土地使用税税源情况（变更）表二，如实际缴纳人为提供人，当该企业申报税款时，系统会产生该笔税款；如实际缴纳人为使用人，当该企业申报税款时，系统不会产生该笔税款，而会在使用方申报时产生。（3）租入土地租入土地税源应填报土地使用税税源情况（变更）表一，不产生应征税款，租入土地的
10、土地使用税统一由出租方缴纳。该信息将通过出租方证件号码与本模块出租税源表、私房出租模块税源表建立关联，形成信息比对，便于日后纳税评估管理。（4）转租土地转租土地税源应填报土地使用税税源情况（变更）表一，不产生应征税款，转租土地应缴税款统一从“一般申报”缴纳，发票代开从原“代开发票公房转租”开具。转租土地涉及的土地使用税统一由第一个出租方缴纳，转租方不再征收土地使用税。（5）无偿使用他人土地无偿使用他人土地应填报土地使用税税源情况（变更）表二，如选择实际缴纳人为使用人，当该企业申报税款时，系统会产生该笔税款；如选择实际缴纳人为提供人，当该企业申报税款时，系统不会产生该笔税款，而会在提供方申报时产
11、生。土地不管自用或出租均按应税面积乘以单位税额计算税款。各年适用不同税额标准应分开纪录。（二）税款申报与征收入库1、申报（1）初次申报。纳税人应先建立房产税、土地使用税税源信息，根据税源产生申报数据进行申报，填报厦门市房产税纳税申报表和厦门市城镇土地使用税纳税申报表。（2）再次申报。纳税人根据初次登记的税源情况直接进行申报，如税源情况有变动，变更税源情况后进行申报。（3）正常申报。在申报期外新增的房产、土地，统一于下一个申报期申报缴纳房产税、城镇土地使用税，3月1-25日（上半年申报期）可申报当年1至6月的税款或上年10月至当年6月的税款；9月份1-25日（下半年申报期）可申报当年7至12月或
12、当年4月至12月的税款。（4）补税申报。纳税人申报少缴税款，应按规定输入税款所属期并按规定加收滞纳金。2、征收纳税人确认税款所属期后，系统会根据税源档案中的房产原值、上年累计折旧、月租金、土地面积、土地等级，计算应纳税款，开具完税凭证。按房屋价值征收房产税，内资企业选择税款所属期后，系统根据税源信息自动计算应纳税款；外资企业选择税款所属期还需确认上年累计折旧后，系统根据税源信息自动计算应纳税款。如有多交税款可抵扣。按租金征收房产，企业输入租赁期起止，系统会根据租金情况自动计算税款，并征收房产税、营业税及附加，但不征收土地使用税（统一在土地使用税税源表中征收），并根据租金取得时间判定是否征收滞纳
13、金。如有多交税款可抵扣。（三）代开发票1、租金收入代开发票未购买厦门市房租收入专用发票的出租户，申请开具房屋租金收入专用发票的，应先建立税源，申报纳税后，根据完税凭证或税收缴款书申请开具发票。（1）出租户向主管税务机关办理房屋出租纳税申报。（2）取得税收缴款书等完税凭证。（3）出租户凭出租房屋的纳税凭证和相关资料，申请代开房屋租金收入专用发票。（4）征收人员对纳税凭证及系统有关入库信息进行核对，符合条件的，给予开具专用发票。（符合条件指同一房屋的发票开具额以计税收入为准，且未改变档案表中的承租人，且未超过档案表中各承租人的租金收入。）（5）出租户只能向受理其申报纳税的机关申请开具发票。2、转租租金收入代开发票纳入目前的“代开发票公房转租”管理。
