商业地产营销策划方案

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1、细心整理商业地产营销筹划方案商业城营销企划方案前 言在商业地产销售开展日益成熟的的今日，房地产营销筹划在商业地产的销售及招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销筹划必不行少，而且必需做到位。商业城工程是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建工程。本工程占地7 000平方米，依据目前的建筑设计建议方案，工程由三层裙楼含负一层和两栋塔楼分别高四层组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。工

2、程总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本工程初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。依据这个初步设想，结合目前工程现状，本营销企业方案对本工程做了比拟系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销筹划的角度启程，对工程的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略支配、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、工程营销总体策略营销总体策略是细致分析、科学划分并精精确入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升工程的附加价值，获得工程的最大利润，并全面树立和提升企业形象及工程形象。概括本工程的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡议一个财产理念、提炼一个显

3、明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、工程营销目标方针依据本工程“五个一”的总体营销策略，拟订本工程的营销目标方针如下，作为本工程营销工作纲领的完善和充溢。1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2. 倡议一个财产理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3. 提炼一个显明主题：产权式商铺、休闲式商业。4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑及约束，主要面对年轻新锐、有自己特性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5. 酝酿一场热销风暴：本工程将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避

4、开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1. 销售招商目标商业城的可销售面积如表8-3所示。表8-3 商业城的可销售面积说明表建筑构造层数可售面积主题商场2.5层约7 000平方米塔楼住宅4层，约40户约6 500平方米招商商场2.5层约8 500平方米2. 销售目标分解商业城的销售目标如表8-4所示。表8-4 商业城的销售目标准备销售阶段建筑构造销售目标百分比内部认购和开盘期内1主题商场销售2 800平方米4%2主题商场招商招租1 000平方米12%强销期1主题商场销售2 800平方米40%2主题商场招商招租3 000平方米35%销售稳固期1主题商场销售1

5、400平方米20%2主题商场招商招租4 500平方米53%四、营销阶段准备依据工程的定位及施工进度准备，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。表8-5 营销各阶段工作任务一览表营销阶段营销任务蓄势导入期拟在开盘前两个月1完成销售前期的全部准备工作2向公众阐述“休闲式商业地产”的独特概念以及“财产商铺，稳定回报”的投资理念3联合媒体和周边开发商进展区域造势，吸引眼球关注本工程4树立本工程作为城市北部开发区中心的现代化休闲商业的形象定位强势推广期开盘后三个月1接着不断强化本工程的财产商业地产的投资理念2围绕工程的商业地产概念和理念，系统展示本工程的特点3强调本工程的系列优势资源和巨

6、大升值空间，为投资者做出理性诉求形象展示期开盘三月到半年1做好工程形象和管理效劳形象的良好展示2举办针对目标客户的系列培训讲座及其他及商业地产、休闲购物的传播和促销活动3做好商业经营的招商工作销售扫尾期开盘一年此阶段主要以客户效劳和招商活动促销为主，把“财产商业地产”和“休闲购物”的概念以及“商业地产投资是财产的摇篮”的理念在各种效劳和活动中得到进一步演绎和表达。另外要妥当处理尾盘价格策略五、工程销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分表达总体营销策略和达成目标方针的实现，综合工程要素资源和营销推广传播要素，结合工程定位，确定以下销售时机及价格。一工程入市时机及姿态1入市时机：依据规划及工

7、程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘或2008年9月，可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等时机掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。2入市姿态：以全市乃至西北地区“财产地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。二价格定位及价格策略1价格定位的原那么：接受比价法和综合平衡法。2价格定位：整个商业工程的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。3价格策略：接受“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价风格整略升，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

8、六、传播策略及媒介组合一传播策略主题1特性特色：“商业城财产地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建立建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡议“投资财产地产、获得稳定回报”的投资理念。2区位交通：本工程地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的志向商业地产投资环境。3增值潜力：处于政府规划重点开展区域的核心区域，开展前景好，购置本钱低，升值潜力大，是投资置业的首选。二传播媒介组合1开盘前期：主要以软性新闻及广告进展全新“财产投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。2开盘后的强势推广期：即工程营销推广的重要时期，传播媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。3开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深化挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、工程招商说明会等形式。