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1、金龙商业广场商业定位规划及运营建议第一章 市场调查第二章 项目定位第三章 招商打算第四章 招商程序第五章 运营建议第一章 市场调查1.道县概况：道县又称道州，位于湖南南部，隶属永州市，与两广毗邻。 全县辖 9个镇、 14个乡、 3 个国有农场，总面积 2442平方公里， 总人口 65 万人，县城人口 12 万。 1999年，工农业总产值 43.23 亿元，其中工业总产值 27.37 亿元，财政收入 11154 万元，社会 固定资产投资 4.1 亿元，各项社会事业获得全面进展。道县经济社会进展具有四大明显优势：一是作为湘粤桂三省结合部的区位优势。自古道州素有“襟 带两广，屏蔽三湘”之称，历来为湘
2、南桂北物质集散地和兵家必 争之地。东距郴州 170公里，与京广线相接；西距全州 90 公里， 与湘桂线相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、 海口，均可朝发夕至。 207 国道贯穿南北， 1863、1806 省道横贯 东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个 56 万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、 杀虫、物探、航测的作业基地。 洛湛铁路从道县通过差不多敲定，福贵线也将争取从道县通过， 届时道县将成为南方新崛起的重要 交通枢纽 ，二是得天独厚的资源优势。道县土地宽广肥沃，气候温暖湿 润，年均气温 18.6 度，年降水量 1503 毫米，年日照时数 1
3、599.6 小时，无霜期 309 天，被专家誉为“天然温室”。现已探明的要 紧矿藏达 30多种，其中有较大开发价值的有 20 多种 40 多个矿 点。钨、锡、锂、铷储量颇丰。 道县是湘南农业综合开发定点县， 省杉木速生丰产林基地、油茶基地、商品粮基地、湖南省蔬菜第 一县、全国糖料基地、厚朴基地和秸秆养牛基地。三是历史文明资源优势。道县自秦朝设立营浦县后，在 2000 多年的建制史中，有 1500 多年的时刻为郡、为州、为府、为路。 那个地点古文化遗有产丰富， 1995年出土了距今 1 万年往常的 稻谷遗存，经鉴定为目前世界上发觉的时代最早的人类栽培标 本。在这块土地上，先后孕育出宋代理学鼻祖周
4、敦颐、清朝大书 法家何绍基等有阻碍的历史人物。四是差不多具有较好的进展基础。水电路讯等基础设施日臻 完善， 六车道的十里长街道州北路堪称湘南第一路。 移动通讯和 国际互联网已全部开通，实现了县、乡、村与国际、国内数字直 拨。随着经济的进展，道县实施了“扩城建市”战略，加大了都 市建设投入，大搞房地产开发，大搞旧城改造，大搞市场建设， 大抓基础设施建设，城区面积扩大到 20 平方公里，基础设施逐 步完善，一个功能齐全的中等规模的道州的轮廓已展现在人们面 前。道县进展前景宽敞。通过几十年的建设，道县的都市建设和 社会、经济、文化等各项事业有了专门大的进展，中心都市功能 日益突出，国家已把道县作为湘
5、、粤、桂边界地区进展的一个重 点，实行倾斜政策。国家立即投资建设的洛（阳）湛（江）铁路 与福（州）贵（阳）铁路交汇于此，将进一步改善道县的投资环 境。湖南省政府已决定将道县辙县建市，由省直辖，现已上报国 务院审批。届时，古城道州将再展新姿，象一颗璀灿的明珠镶嵌 在潇湘大地上。2 .商圈概况：假如讲道县有一个商圈， 那确实是潇水路与月岩路交汇处商 圈，在此，聚拢了道县目前最大的两大超市生源百货和曙光超市，数十家品牌服装专卖店沿潇水中路分布， 乃道县人流、 物流、 信息流、资金流黄金商业中心。新华书店、汽车总站、学校、银 行、邮局、电信局、规划中的火车站等近在咫尺，商业配套设施 完善，商业氛围成熟
6、。3 .商圈分析：优势： 商圈商业配套完善，商业格局成熟劣势：商圈内无序竞争厉害， 产品同质化严峻， 经营模式老 化，经营环境恶劣。进展趋势： 随着人民生活水平的提高，道县政府 “扩城建 市” ，大搞房地产开发，大搞旧城改造，大搞市场建设，大抓 基础设施建设等战略的实施， 都市建设投入的加大， 商圈将进一 步的成熟！ 新的商业模式的引进将随金龙商业广场的开业， 给道 县的商业整体档次带来革命性的提升和质的变化。4.竞争物业调查分析：招商思路的确定首先要对物业经营业态做出准确的定位， 这种定位是依照道州市场状况的所选择的.市调是策划之母 , 业 态种类的制定不是凭空想像的，为此我们做了详细的市场
7、调查： 竞争百货、超市调查竞争楼盘调查道县家具市场调查潇水中路临街铺面调查汇总请见下表：第二章 项目定位1. 项目简介：金龙商业广场(以下简称本项目)位于道州核心地带，潇水 中路和月岩中路的交汇处东北角，东临潇水河，滨河路；西临潇 水中路；北临月岩中路 , 乃永州市宏远房地产开发有限公司实力 打造。 本项目离汽车总站约五分钟， 离规划中的火车站不到一公 里远的路程，周边的配套十分完善，学校、医院、商场、银行、 酒店、超市、邮局、宾馆等配套设施无奇不有，商业格局特不成 熟。金龙商业广场总占地面积 40347 平方米，项目总面积 86948.63 平方米。本项目分期分为商业广场 , 品牌酒店和高档
8、住宅三大版块 , 分期开发。商业广场共四层 , 总面积 34759.63 平方米 ,其中负一 楼层高 5.2 米, 一楼层高 5 米, 二楼层高 4.8 米 , 三楼层高 4.8 米，设有四百多平方米的中庭广场，配有扶手电梯 5 台, 货梯一 台 , 停车位充足 .2. 目 SWOT分析：优势( Strength )： 地段好，且两面临主干道；体量大，能形成规模效应； 产品规划配制较好，配有中央空调、扶手电梯，停车位充足。从地段、体量、 配套来讲整个道县无出其右。劣势（Weakness）：体量过大，单层面积约等于道县现有几个大型百货、 超市面积之和， 区区一个县城难以 消化这么大的面积； 需要建成一个包容性更 强、门槛更低的MALL性质的多业态共存的 商业综合体。产品配制尚需提高， 由于电梯太少， 且无直 达观光电梯， 制约了如大型餐饮及其它相关 业态的进驻；机会（ Opportunity ）：道县尚无真正意义的大型百货， 市场空白， 这是本案的一大机会点； 道县缺乏现代商 业治理和经营下的商业企业和综合性商 业项目。威胁（ Threat ）： 商铺大部分已对外销售，且未签托付租赁合 同或自购自营合同 ，一部分客户处于游离 状态，既想拿租金，又想自营，全部返租回来有 一定的难度且有一个过程， 严峻制约招商工作的 前进；
