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1、杨红旭：2011房地产业面临恶战 开发商需及早促销(图)提要：“去年新开工量暴增40%，造成今年全国的住房供应量都很大，这意味着房地产行业将面临一场恶战，我建议开发商还是及早谋划促销。”2月15日，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭来渝参加“2011调控政策影响及后市预判座谈会”发出这样的呼声。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(新浪地产讯)“去年新开工量暴增40%，造成今年全国的住房供应量都很大，这意味着房地产行业将面临一场恶战，我建议开发商还是及早谋划促销。”2月15日，上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博博客)来渝参加“2011调控政策影响及后市预判座谈会”
2、发出这样的呼声。2011调控政策不会松 房价下跌不超过10%“上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5-6个月下跌，中央肯定调控效果后，才会就像08年一样，允许各地救市。“杨红旭说，至于2011房价走势，我认为会跟去年持平，即使是跌也不会超过10%，如果涨2%3%也不足为奇。因为我们现在面临的外部形势非常好，经济稳步增长，经济面很好。拿地还需再等等 差钱企业需及早促销新“国八条”出来以后，整个市场进入“速冻期”，土地市场也非常冷。杨红旭建议，开发商在这个时候不要拿地，在降温初期拿地很不划算，耐心等待36个月可以拿到更低价格的地
3、。同时，受去年新开工量暴增的影响，今年全国的住房供应量比较大，这对开发商是不利的。如果是性价比很高的产品，建议适当捂捂，一般产品应该及早促销。在这轮调控之下，今年三季度前后楼市会触底，差钱的房企必须快销。重庆很快实行限购令 投资“挤出效应”减弱就近日炒得沸沸扬扬的“限购令”，杨红旭称，去年的三波房地产调控，主要目标是抑制房价过快上涨，确实收到了一些效果，比如全国70个大中城市房价指数涨幅，已由去年4月的12.8%持续回落至12月的6.4%。然而，房价并未达到预期，尤其是第四季度部分城市房价再度较快上涨，所以才会有今年的史上最严厉的调控。根据新“国八条”中“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过
4、高、上涨过快的城市”界定，重庆市很快也会实行限购令。跨区域投资的难度将越来越大，限购城市与非限购城市之间的“挤出效应”减弱。加息不能抑制通货膨胀 年内还有2-4次谈到加息，杨红旭称，本次加息主要是基于通胀预期出台的，紧缩意味比较强。但就1月份CPI同比上涨4.9%的数据来看，光靠加息不可能抑制通货膨胀。目前依然是负利率，老百姓不甘心把钱存在银行里贬值。于是把钱用作投资，而经过实践验证，买房是最保值增值的手段。所以不论新政如何严厉，消费者的逻辑很简单，购房需求是不可能被限制住。“我估计今年还会加息24次，控制通胀将是第一位，其次才是调结构，稳定物价是中央今年经济调控的主要问题。” (王芊/文)杨
5、红旭的预判：1.下半年中央政策依然不会放松，但是地方政府和商业银行可能会存在松动的可能性。2.我认为今年房价跟去年持平，跌是小跌不会超过10%，如果涨23%也不会特别奇怪。3.成交量今年不会暴跌。很多人预测今年会暴跌3成、5成，但是他们的观点我不认可。我认为今年成交量会跟2010年持平。4.大家想促销，我建议要尽早，不要等到三季度到时已经叫了暂停，你再促销。要占领先机，能在2月促销不在3月，能在3月促销不在4月。市场一直到三、四季度才会慢慢触底反弹。观点一 2011调控政策不会松 房价下跌不超过10%上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下
6、滑，房价持续5-6个月下跌，中央肯定调控效果后，才会就像08年一样，允许各地救市。“杨红旭说，至于2011房价走势，我认为会跟去年持平，即使是跌也不会超过10%，如果涨2%3%也不足为奇。观点二 拿地还需再等等 差钱企业需及早促销新“国八条”出来以后，整个市场进入“速冻期”，土地市场也非常冷。杨红旭建议，开发商在这个时候不要拿地，在降温初期拿地很不划算，耐心等待36个月可以拿到更低价格的地。同时，受去年新开工量暴增的影响，今年全国的住房供应量比较大，这对开发商是不利的。如果是性价比很高的产品，建议适当捂捂，一般产品应该及早促销。观点三 重庆很快实行限购令 投资“挤出效应”减弱就近日炒得沸沸扬扬
7、的“限购令”，杨红旭称，去年的三波房地产调控，主要目标是抑制房价过快上涨，确实收到了一些效果，比如全国70个大中城市房价指数涨幅，已由去年4月的12.8%持续回落至12月的6.4%。然而，房价并未达到预期，尤其是第四季度部分城市房价再度较快上涨，所以才会有今年的史上最严厉的调控。观点四 加息不能抑制通货膨胀 年内还有2-4次谈到加息，杨红旭称，本次加息主要是基于通胀预期出台的，紧缩意味比较强。但就1月份CPI同比上涨4.9%的数据来看，光靠加息不可能抑制通货膨胀。目前依然是负利率，老百姓不甘心把钱存在银行里贬值。于是把钱用作投资，而经过实践验证，买房是最保值增值的手段。“我估计今年还会加息24
8、次，控制通胀将是第一位。”直播：2011调控政策影响及后市预判座谈会(组图)提要：新国八条、房产税、央行加息鱼贯而出，楼市调控政策愈演愈烈，实行限购政策的城市将达72个。第三轮调控置房地产业于死地？房价何去何从？楼市是涨是跌？房地产开发商是该全身而退还是华丽转身？会议名称：2011房地产调控政策影响及后市预判座谈会座谈会时间：2011年2月15日16:00-2011年2月15日18:00座谈会地点：重庆君豪大酒店主讲人：杨红旭(微博博客)主办方：易居(博客)-克而瑞 新浪乐居独家网络直播：新浪乐居2011年房地产调控政策影响及后市预判座谈会现场主持人：大家好，首先感谢到场的重庆开发商代表来参加
9、今天由中国房产信息集团(微博)克而瑞重庆公司及新浪乐居重庆公司联合主办的“2011年房地产调控政策影响及后市预判座谈会”，此次座谈会是第三轮调控下重庆地产界首场大型专业交流会。 随着新国八条、房产税、央行加息等新政相继出台，楼市调控政策愈演愈烈，今日住建部第三批限购令城市名单拟定，第三轮调控是置房地产业于死地，还是会有大的发展？首先，我们有请易居重庆公司总经理张旭斌先生。张旭斌：在座的所有开发商都是朋友，今天邀请到杨红旭(微博博客)先生，在这几年中他一直在持续不断的研究房地产和宏观经济和外围房地产的关系，并且反应迅速。去年开通微博以后，现在他的粉丝也是越来越多，而且第一财经，中央电视台，还有凤
10、凰卫视经常去采访他，今天他是第一次来重庆。这次我们本来没有做这个计划，春节前新政出台了以后，我们几家大的合作伙伴很关心。通过今天上午在协信和金科的沟通情况来看，他们关注这次新国八条对当前房地产有什么影响，另外一个是关心政策还会不会出现，会出现多久，对2011年的市场影响有多大，这些问题待会儿都在杨总的汇报当中都会有所体现。下面的时间交给杨总。上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭杨红旭：今天我主要讲四个内容，一个是市场调控政策，二是住房保障政策，三是房地产市场走势，四是房地产行业周期。我关注的是市场走势，如果全国大势比较低迷，无论是东部还是西部，都会多少受到一些波及，只是程度不同。讲行业周
11、期我希望把眼光放放远一点，这种言论比较流行，我们在这个行业混，能不能在未来10年甚至20年，能不能经过辛苦劳动获得较好的收入，我们的收入水平会不会超过全社会的收入水平。也是跟我们自身职业发展有一个初步的认知。首先政策，政策我们很关注，从2003年开始已经调控了67年，前面不讲了，现在讲近期。主要集中在本轮调控，本轮调控从2009年12月开始，至今延续到第二波，看媒体或者微博都认为是第三轮，实际上不准确，我们认为他是第四波或者是第四轮，包括国家中宣部内部也是这么认定的。因为第一波从2010年的1月份出了国十条，4月份出了国十一条，这一波比较宽松，中国下半年为了救经济放松了楼市调控。第一波效果并不
12、是很明显，34月份又开始反弹所以导致了第二波，第二波性质升级，由紧缩转为打压。为什么打压？因为我们当时知道很严厉，说史上最严厉的调控，里面提到了限购，后来只有5月份北京出了限购，包括最严厉的二套房贷控制。但是这一波调控效果也是有限的，经过一段调整以后，8月中旬开始开始复苏，所以9月底出现第三波。第三波性质由打压转管制。什么叫管制？里面有很多计划经济的手段，限购城市范围三套限贷等等。PPT：国八条政策调控详解这一波调控以后效果不是很好，整个成交量保持在高量，价格成倍上涨。所以在1月份出现了国八条，这是升级的手段支持，如果是限购或者是行政干预需求，一旦地方政府制订房价目标，已经将行政目标指向房价，
13、那么管制肯定进一步升级。为什么会有第四波调控？温家宝2月26号在央广里面表态，表明了国家领导人对调控的一个评判，就是效果落实不够好，曾经承诺要稳定房价，还要为这个目标努力。当时这个措词是很严厉的，因为当时我们的预判，第四波调控会来，但是不会这么早，应该是今年春季反弹以后会招来第四波调控，但是在1月底就出台，我个人认为可能中央希望在全国“两会”期间不至于使房价成为代表们、委员们甚至社会舆论再次议论的焦点。有这样的讨论，因此出台得比较早，出乎意料。那么我们稍微花一点时间分析国八条的性质，这涉及到今年的政策走势。如果看到政策原文有一句话，4月以来房价过快上涨得到初步遏制，什么意思？调控有效果，效果没
14、有达到预期，所以要继续。就是调控的最终目标使房价维持在合理水平。第一条很严厉，第一次提出，因为中央其实从去年4月份提出来要问责，问责是两个领域。房价是福利房价，没有明确的界定，这次很清楚，这次就说了，这个地方要制定出一个什么呢，一个所谓的目标，这个目标他不是含混的词，是一个数字。比如说某某城市的今年的房价不会超过5%，到年终的时候会算帐，年终数据会出来，是否在5%以内或者超过了5%，如果当初年初定的目标，那你是5%，年终的时候一看你是7%，那这个城市的领导人可能就会被约谈和问责。这就是我们定房价的坐标系，以前没有说过坐标系，这是第一次提出坐标系。所以这样的话，地方政府压力比较大。第二是加大保障
15、房供求。有些地方把建制镇纳到保障范围内，说明保障范围在进一步扩展。第三是税收，营业税5年由差额变成全额，增值税是进一步增加，加强清算和稽察，这个是谈了好多年了，但是一直没有落到实处。这主要指二次房屋交易中的，以后要加强评估，这样使这种所谓的做低价格不太好做。还有就是严格执行所得税，这个的话有政策，现在没有看到地方去落实，本来我认为会严格按照差额20%征，但是现在没有看到地方细则，不一定按照这个征。房产税已经发出了，开弓没有回头箭，未来试点会增加，然后会慢慢积累经验，然后是扩大到全国，但是从开始的试点到扩大到全国，这里需要一个过程，我估计5年时间可能不够。演变到全国，他的演变会对试点城市造成影响
16、，或者我们可能知道这些城市要进行试点了，第三批可能包括北京甚至杭州等城市。就是说一旦试点的话，有人会在这些城市政策出来之前去买房子，一般的话相对增量去增，不管存量。总体来讲，深圳的话税基比较窄，主要征的高档房，上海比较宽，上海主要按照人均面积，人均住房面积不超过60%都是免征的。在上海套数比较多，再买普通话就得纳税。但是在重庆如果再想买房子，你买的普通话，价格是公寓，你再买多少套都不征，所以政策的指向性是有差异的。上海的房产税更是一个税收，重庆却有点像高档消费税的性质。PPT：2011年政策走势强化差异贷款二套首付不低于60%，这个大家都知道，但是大家要关注一些措词，人民银行各机构可根据耕当地实际要求提高二套房的
