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1、合同补充协议签订八大要点 补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确商定，假如补充协议条款与原合同不全都或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。以下是.我今日要与大家分享的：合同补充协议签订的八大要点。内容仅供参考，欢迎阅读! 补充协议签订八大要点： 在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢?补充协议太少，不能充分爱护购房者的利益，起不到补充协议的作用;但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部说明清晰也非易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住
2、一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很少，也能起到爱护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是购房者明智的选择。 从整个商品房买卖合同来看，开发商简单利用合法手段侵害购房者利益的主要有八个部分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以爱护购房者合法权益不受侵害： 第一要商定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同商定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。 其次要商定公积金和商业贷款因银行和开发商的缘由办不下来的处理问题，应商定在这种状况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。 第三要
3、商定房屋交付时开发商要供应房屋面积实测数据，应商定假如开发商供应不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。 第四要商定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当时开发商承诺的依据的状况。 第五要商定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以进口、高级、优质等不明确的说明误导，要具体商定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的状况。 第六要商定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里商定的只是开发商提交材料的时间，目
4、的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使全部权。 第七要商定房屋的屋面、外墙面用法权归业主全部，开发商用法要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的用法而影响购房者的正常生活。 第八要商定在合同和补充协议里没有商定或商定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣扬材料作为相关内容的依据。 合同补充协议签订八大要点 合同附件陷阱逐个提 合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利益。但因目前消费者的法律学问不足，附件有时就被进展商利用作为应付买家的工具。同时，不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，况且几十页的内容也懒得读。 事实上，依据合
5、同法规定，若合同正式文本与附件内容有冲突，以附件为准。即买卖双方在合同附件中商定的条款最终是执行依据。因此，建议买家签合同附件时最好慎之又慎。下面是合同附件中常见的一些不合理条款，买家可以此为鉴。 在正式文本中有出卖人应当在商品房交付用法后日内，将办理权属登记需由出卖人供应的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付用法后日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：详见补充协议，但补充协议中却没有关于何时办理房地产权属证书的商定。 专家评点：依据合同法的规定，买受人有权在合同中与出卖人商定交付房地产权属证书的时间，假如出卖人未能准时办证的，买受人有权选择退房，由出卖
6、人退还房款，并按已付房款支付肯定比例的违约金，或者不退房，取得违约金。 在合同附件中商定商品房交付时，如花园等附属项目的面积与合同记载的面积有误差时，买受人同意接受交付时的实际面积，或商品房附属花园面积经出卖人暂测为平方米，该面积包括花园围墙地基面积。假如商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时的面积为准，误差部分按每平方米元人民币多退少补。 专家评点：花园面积能否出售，目前法律未有明确规定，但这部分面积属于全体业主共有产权部分，买受者即使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权，这一点买受者肯定要留意。如买卖合同记载的商品房的建筑面积(套内面积+分摊面积)、套内面积、分摊面积与实
7、测面积有差异时双方按如下方式处理：1、建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。2、建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。3、建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调整。 专家评点：以上条款既确定了建筑面积不变价款不变，又商定套内面积不变，价款不变，而且当建筑面积与套内面积均有差异时又按套内面积的误差进行调整，这个商定违反了建设部20xx年6月1日颁布的商品房销售管理方法的相关规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市20xx年出台规定，商品房应按套内面积销售。而20xx年实施的商品房预售合同商定的售
8、房条款，也明确规定该商品房属预售，按整套(整层)出售，如套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米(币)元，总金额(币)元，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建筑计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价;如整幢出售，按建筑面积计算。上述条款前后冲突，且违反有关法律规定，应属无效。买卖合同所称的已交房款是指买受人交付给出卖人的商品房建筑物和花园的款项，不包括税费和买受人通过银行按揭支付给出卖人的按揭款，银行按揭借款的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。买卖合同所称的累计已付款是指买受人根据本协议附件二的付款方式和付款时间所支付的商品房价款的总和，不包括税费和买受人通过银行按揭所取得的尚未偿
9、还的借款，银行按揭的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。 专家评点：买受人向银行申请按揭，贷款已划入出卖人的银行账户，买受人事实上已经支付房款，出卖人不把这部分房款计入买受人累计已支付房款，明显有失公正，且与商品房预售的惯例不符。甲方领到该物业竣工验收证明后，应由代表律师向乙方发出交付用法通知书，自交付用法通知书发出之日起一年内，甲方负责该物业的结构保修期，并对该物业结构建筑质量问题负责保修，但因不行抗力或乙方装修或非甲方缘由所造成的任何破损及以下情形，甲方不负保修责任。 专家评点：依据1998年9月1日开头实施的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅用法说明书制度的规定，对住宅各部位、部
10、件在正常用法状况下的保修期限均有明确规定。 住宅保修从开发企业将竣工验收的住宅交付用户用法之日起计算，并非从交付用法通知书发出之日起一年内，且物业的风险责任转移时间划分亦应从住宅交付用法之日起计算，而非甲方(进展商)代表律师向乙方发出该物业交付用法通知书30天后。为保障各业主及用户的全部权和用法权，乙方无条件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司统一管理。 专家评点：依据广东省物业管理条例(从1998年10月1日起施行)之规定：物业已交付用法的建筑面积达到50%以上，或者已交付用法的建筑面积达到30%以上不足50%，且用法已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。(第七条);由业主大会批准物业管理托付合同即由业主自行选聘物业管理公司。第21条规定：建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收的物业，建设单位不得移交，并应当连续担当物业管理费用。甲方在商定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼的，才视为违约。 专家评点：人为商定了六十天的免责期限，对乙方不公正。
