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1、攀枝花市文化广场二期综合楼可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：凤凰小区市文化广场二期综合楼2、承办单位概况： 四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司是攀枝花市专业的房地产项目开发公司，近年来公司的房地产业务在攀枝花市稳步发展，已经成功开发过多处房地产项目。由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，泰坤房地产开发公司决定和中国十九冶攀枝花分公司合作成立控股公司联合开发本项目。 攀枝花市泰坤房地产开发公司是经攀枝花市委、市政府同意成立的。集团注册资本1.5亿元，已成为攀枝花市专业的房地产建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中
2、心、建设于一体的大型私营集团。3、可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）攀枝花市规划管理条例及技术规定（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范 二 、项目概况1、地块位置：工程概况：攀枝花市用地范围由四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司依据红线组织，拟建工程由攀枝花市规划建筑设计院提供，拟建文化广场市地上22层，地下二层框架剪力墙结构综合楼，拟建场地位于金沙江南岸，西临攀枝花大梯道，面临人民街，背对金沙江，一条道路可直通拟建场地，交通便利。2
3、、 建设规模与目标：攀枝花市用地范围由四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司依据红线组织，拟建工程由攀枝花市规划建筑设计院提供，拟建文化广场市地上22层，地下二层框架剪力墙结构综合楼。3、周围环境与设施（1）建筑及建筑突出部分距东面大梯道边缘距离大于7米（2）建筑及建筑突出部分距人民街道中心线距离不得小于20米（3）东南角应适当退让建筑 （4）建筑及建筑突出部分退北面设计线极力大余三米4、项目投入资金及效益情况项目总投资：1967.7万元自有资金投入：1240 万元住宅销售价格：2000 元/平米起项目销售收入：5904.00万元项目税后利润总额：1127.14万元项目毛利润润：27.28项目内部收
4、益率：25.39 三、项目建设缘由1、市场分析随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高， 并会进入一个平稳的发展阶段。改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。2、项目建设有利于我公司在攀枝花房地产市场的进一步
5、开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于炳草岗中心区，辐射东区，西区、仁河等地。通过本项目的开发，占据凤凰小区区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在攀枝花地产业界的形象。3、我市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡（ 尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“一年初见成效， 三年面貌
6、大变、五年跃上新台阶”的要求， 我市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用， 加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐， 坚持“统一规划， 合理布局， 综合开发， 配套建设”原则， 按照以小区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。4、项目的建设符合攀枝花市对小区建设的精神国家继
7、续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。攀枝花市政府加大对房地产业的投入。每年投资10亿元兴建60万平方米的住宅，五年共建300万平方米，用五年的时间解决3万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。攀枝花市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政
8、、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取中国十九冶攀枝花分公司作为战略合作伙伴，双方经过协商，达成一致，共同开发攀枝花市文化广场二期综合楼。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。5、由于市区可开发土地稀缺，双方合作开发本项目符合我公司投资开发策略 从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来攀枝花房地产市场的高速发展，攀枝花市区土地资源日益减少，在市区内，土地供
9、应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可100多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。 本项目由攀枝花市电影院公司规划红线范围内的定点建筑面积，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在攀枝花房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项
10、目的开发可以使潜在价值得到实现。6、项目开发优势所在 四川省攀枝花市泰坤房地产项目开发经验以及良好的信誉 市电影院公司的相关政策优势和充足的土地储备四、市场分析1、攀枝花概况 攀枝花市是四川省六大中心城市之一。 在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，攀枝花名列第21。2001年，攀枝花市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,攀枝花经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效
11、益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十一五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为攀枝花的飞速发展奠定了坚实的基础。 自攀枝花成立后，攀枝花经过几十年的发展，已经成为以钢铁为主的工业基地，西南地区的内外贸易中心，我国西南最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，攀枝花的综合经济实力居第21位，是中国的大中心城市之一。改革开放以来，攀枝花的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资13.7亿美元，外资来自全球五大洲10多个国家或地区处。2、炳草岗房地产住宅市场
12、分析（1）凤凰小区概况 四川攀枝花市开发的“凤凰小区”二期工程是该市2001年的一个大型招商投资项目，被市政府作为第一个智能化试点的住宅示范工程，它位于政治、经济、文化中心的攀枝花市炳草岗。所开发的凤凰小区二期由23栋具有欧式建筑风格的住宅组团而成。总占地面积2公顷，二期项目总用地近120亩，规划总建筑规模近18万平方米。座落在金沙江畔、依山傍水、环境幽雅、交通发达，距攀枝花机场20公里，攀枝花火车站15公里，出行十分便利。（2）建筑类型攀枝花市住宅类建筑其类型现状： 多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层
13、项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于攀枝花三中，其一期工程推出了三栋带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。高层。目前攀枝花市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。上海花园、阳光怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。五、小区总体规划：（1）总平面布置小区采用多层跃层住宅， 将不同单元拼接组合， 根据攀枝
14、花地区的地理纬度及地段环境条件， 适当设计南偏东及南偏西的住宅， 在不影响日照的同时， 改善小区空间景观效果， 避免一般小区中的兵营列式单调布局.又能增加了组团绿地。景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的景观。根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别设在东面人民中路与太三路、天元路的交汇处。入口处设小区中心广场，场周围沿大梯道路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港湾式
15、停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。区内道路将整个用地分为A、B、C、D 四区。其中A 区为小区地西北部，依据地形布置2 3 层的别墅群；B、C 区为小区用地东部较为平坦区域，布置跃层式多层公寓；D 区为小区用地西南部，布置普通多层公寓。小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。主要道路宽7 米，次要道路宽4 米，支路宽2 米。项目主要技术指标表项目计量单位数值所占（%）占地面积亩379.0亩居住户数户3200户居住人数人11200人户均人口人3.5人总建筑面积万M2 35.37 100.0住宅建筑面积万M2 32.13 90.8其中公建建筑面积万M2 3.24 9.2规划住宅平均层数层4.20m人口毛密度人/ha 443容积率 1.4建筑密度： 40%绿地率:40%（2）土建部分（ 一） 建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间、环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停车位
