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1、黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目可行性研究报告黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目可行性研究报告*房地产开发有限公司二一年十月目 录 第一章 总论5第一节 项目概况5一、项目名称5二、项目地理位置5三、建设规模5四、项目投入总资金及资金效益情况5第二节 承办单位概况5一、承办单位名称5二、承办单位概况5第三节 可行性研究报告编制依据6第四节 项目主要建设条件6第五节 主要技术经济指标6第七节 问题与建议7第二章 项目投资环境与市场需求研究8第一节 全国房地产发展状况8第二节 黄山镇房地产市场购房人群消费行为分析10一、购房人群的分类：10二、各类购房人群的比例：20三、市场
2、调研结论:21第三节 黄山镇房地产发展趋势分析22第四节 黄山镇房地产市场需求状况分析22第三章 项目建设规模与项目开发条件24第一节 项目建设内容24第二节 项目建设规模24第三节 项目开发条件24一、项目SWOT分析24二、项目市场定位26第四章 建筑方案与营销计划28第一节 建筑方案28一、规划设计依据28二、规划设计原则28三、规划设计理念29四、规划设计30五、结构设计34六、基础配套设施综合规划35七、电力工程规划36八、电信工程规划38九、给排水工程规划39十、暖通工程规划42十一、燃气工程规划43十二、环卫设施规划43十三、建筑新材料、新技术的应用43十四、主要技术经济指标45
3、第二节 营销计划45一、营销策略45二、营销时间48三、销售进度50第五章 节能、节水措施52第一节 节能节水的必要性52第二节 设计依据53第三节 建筑节能53第四节 节电措施53第五节 节水措施54第六章 环境影响评价56第一节 项目场址环境现状56第二节 环境标准56第三节 项目环境影响分析57一、建设期间对环境的影响57二、建设期间环保措施58三、设计中环保措施59四、项目运营期间环保措施60第四节 环境影响评价结论61第七章 消防62一、设计依据62二、消防安全措施62第八章 项目实施组织管理64第一节 项目招投标64一、招标依据64二、招标组织原则64三、招标范围65四、招投标程序
4、65五、招标的具体情况67第二节 建设期项目管理68一、项目组织机构68二、项目管理措施69第三节 资金管理70第九章 项目实施进度71第一节 工期计划71第二节 施工进度图71第三节 销售计划71第十章 投资估算与资金筹措72第一节 投资估算依据72一、定额依据72二、材料及设备价格依据72三、其他依据72第二节 投资估算73一、基本参数73二、建设工程投资估算73第三节 资金筹措77第四节 资金使用计划77第十一章 销售及经营收入测定78第一节 项目销售收入测算78第二节 项目销售税费及净收入预测78第三节 项目销售回款计划79第四节 资金来源与运用分析79第五节 销售利润80第十二章 财
5、务评价与敏感性分析81第一节 盈利能力分析81第二节 项目不确定性分析81一、 盈亏平衡分析81二、 敏感性分析82第十三章 社会评价及风险性分析83第一节 社会影响效果分析83一、项目社会影响83二、项目环境效益评价84第二节 社会适应性分析84第三节 风险性分析85一、风险因素识别85二、风险概率等级评估及对策87三、风险特点及对策87第十四章 结论与建议88第一节 结论88第二节 建议88附表及附件89附表：89第一章 总论 第一节 项目概况一、项目名称黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目二、项目地理位置 本项目位于位于广东省东莞市黄江镇黄江大道28号，黄江镇是全国的工业重镇之一
6、，东莞市已将黄江镇列作重点区域,是凤岗、雁田、清溪、樟木头的行政中心。三、建设规模项目总用地57.82亩，总建筑面积166700平方米,其中计入容积率建筑面积为154200平方米。四、项目投入总资金及资金效益情况该项目总投资估算65,196.17万元，预测能实现销售收入88219.56万元，税前利润9,653.08万元，税前成本利润率14.81%，税后利润7,239.81万元，税后成本利润率11.10%。投资回收期2.28年。第二节 承办单位概况一、承办单位名称*房地产开发有限公司二、承办单位概况*第三节 可行性研究报告编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南2、国家发改委、建设部建设项目
7、经济评价方法与参数第三版3、房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）4、东莞市城市总体规划 ；5、东莞市“十一五”规划；6、城市规划编制办法7、城市居住区规划设计规范8、委托方提供的有关资料。第四节 项目主要建设条件1、项目的建设符合东莞市城市发展总体规划要求。2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。3、项目场址周边市政设施配套条件较好。4、项目所需资金已经有所落实。第五节 主要技术经济指标序号项 目指标1占地面积385502总建筑面积1667003计入容积率总建筑面积1542004项目总投资65,196.17万元5项目经营收入88219.56 万元6利润总额9,653.08万
8、元7税后利润7,239.81万元8成本利润率（税前）14.81%9成本净利润率（税后）11.10%10财务净现值（FNPV）7106.85万元11财务内部收益率（FIRR）16.59%动态投资回收期2.28年第七节 问题与建议1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。第二章 项目投资环境与市场需求研究第一节 全国房地产发展状况1、房
9、地产开发完成情况1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长8
10、9.7%。2、商品房销售情况1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%，办公楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长33.6%，办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。3、房地产开发企业资金来源情况1-5月
11、，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。4、70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0
12、.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月份缩小1.3个百分点；环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。5、全国房地产开发景气指数5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.07，比4月份回落0.59点，比去年
13、同期提高9.13点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.56，比4月份提高0.62点，比去年同期提高12.43点；本年资金来源分类指数为116.69，比4月份回落1.46点，比去年同期提高20.07点；土地开发面积分类指数为90.15，比4月份提高1.70点，比去年同期回落2.40点；商品房空置面积分类指数为103.48，比4月份提高1.70点，比去年同期提高14.43点；房屋施工面积分类指数为111.36，比4月份回落0.49点，比去年同期提高17.43点。第二节 黄山镇房地产市场购房人群消费行为分析一、购房人群的分类：通过市场调研对黄江镇购房人群的购房行为进行的分析和统计，将黄江镇的购房人群分成投资型和自居型两大类，在其两大类中又将其细化，具体分类如下：第一大类：投资型 黄江镇本地居民19万人，外来人员有20多万，总共人口将近30万，黄江镇的厂矿企业比较多，上规模的就有500多家，加上各种大大小小的经营店，在黄江从事商业经营的据不完全统计有3-4万人。许多企业的多层人员和从事商业经营的人员，他们有比较高的收入，比较讲究居住的舒适性和隐私性，喜欢租房居住。所以，房屋出租在黄江是一块很大的市场。而黄江镇房地产的价格相对比较平稳
