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1、 论文摘要随着国家宏观调控的不断加强,房地产市场竞争越来越激烈。在这样的条件下,投资控制研究成为房地产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场的现状,结合个人在房地产开发公司的实践经验,本文通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析以及如何进行投资控制问题等，来保证投资目标的实现从而提高项目的利润。关键词：房地产 开发项目 投资控制 / 目录1.绪论01.1.研究背景01.2.目的与意义01.3.内容与方法02.房地产开发项目投资基本理论12.1.项目12.2.房地产开发12.3.投资22.4.房地产开发项目投资组成22.4.1.开发成本22.4.2.开发费用42.5.房地产开发
2、项目投资特点52.5.1.房地产开发项目投资额度巨大52.5.2.房地产开发项目投资差异明显52.5.3.房地产开发项目投资需单独计算52.5.4.房地产开发项目投资确定依据复杂63.房地产开发项目投资控制中的现状及问题63.1.目前现状63.2.房地产开发项目投资控制中存在的问题73.2.1.项目投资决策阶段目前存在的问题73.2.2.项目设计阶段目前存在的问题83.2.3.招投标阶段存在的问题83.2.4.施工阶段存在的问题93.2.5.竣工结算阶段目前存在问题94.房地产开发项目投资控制中所遇问题对策94.1.决策阶段的投资控制94.1.1.确定房地产建设项目的资金来源104.1.2.选
3、择资金筹集方法104.2.设计阶段的投资控制114.2.1.设计方案的经济分析114.2.2.设计概算的编审124.2.3.限额设计124.3.施工招投标阶段的投资控制134.3.1.合理划分标段134.3.2.编制工程量清单和招标控制价144.3.3.分析投标报价，协助合同价格谈判144.3.4.结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性144.4.施工阶段的投资控制154.4.1.分解投资目标，合理编制资金使用计划154.5.竣工结算阶段的投资控制154.5.1.核对合同条款154.5.2.检查隐蔽验收记录164.5.3.落实设计变更签证164.5.4.认真核实工程量、综合单价和各项取费1
4、65.结论16房地产开发项目的投资控制研究1. 绪论1.1. 研究背景在市场经济条件下，如何有效地控制房地产开发项目的投资控制，是房地产开发项目管理中的重要组成部分。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的投资控制，而往往把控制项目投资的主要精力放在施工阶段，把控制工程造价仅放在施工图预算、结算的审查上。虽然审计人员一丝不苟地严把工程造价审计关，对控制工程造价，节省建设资金也发挥了巨大的作用，但是，控制工程造价的方式存在明显的缺陷，使工程造价审计仍处于被动状态。为解决这一问题，应实行建设项目全过程造价控制。1.2. 目的与意义在房地产建设项目实施过程中，投资活动起了相当重要的作用。如何
5、合理确定项目投资、有效控制项目投资成本、保障业主的利益，实现提高投资效益、规避投资风险、确保工程质量和工期的目标，是房地产建设项目投资控制的重要技术工作。由于工程造价始终贯穿于项目建设的全过程，按阶段可分为：投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和结算阶段。要动态、有效地控制好工程造价，就必须在上述几个阶段的每一步都加强控制。1.3. 内容与方法本文从项目决策、项目设计、招投标、施工、竣工结算等五个阶段分析工程造价控制中存在的问题，并相应地提出了工程造价控制的对策。在投资决策阶段应做好基础资料的收集；认真做好市场研究；做好方案优化；合理确定评价价格和基准参数。在项目设计阶段应加强对设计单
6、位设计图纸质量的审查；规X设计概算办法；制订设计奖惩制度；制订限额设计标准；推进新成果在工程设计中的应用。在招投标阶段应坚持公开、公平、公正的原则，加强对招投标的监督；不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质。在施工阶段应制定先进合理的工程造价控制目标；严格控制材料价格；优选施工方案。在竣工阶段应精确计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。因此只有把房地产建设项目投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在房地产建设项目中能取得较好的投资效益和经济效益。2. 房地产开发项目投资基本理论2.1. 项目项目是一种独特的工作努力，即遵照某种规X及应用标
7、准去导入或生产某种新产品或某项新服务。这种工作努力应在限定的时间、,成本费用、人力资源及资财等项目参数内完成。从严肃的意义上讲,所谓项目是为取得某一终极产物而精心组织的某项进程，该终极产物原先只有抽象的开始，抽象的终结，抽象的交付物。2.2. 房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求，通过投资在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建设及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标，提高土地使用的社会经济效益的活动。2.3. 投 资投资，一般是指经济主体为获取投资效益而将货币资金或生产要
8、素转化为固定资产、无形资产、流动资产，形成生产能力或工作效益的经济活动。因此，投资是维持社会再生产的物质技术基础的根本保证。适度的投资先创造需求，后提供供给，并借助社会大生产的链条双向传递并呈一轮又一轮的势态。2.4. 房地产开发项目投资组成2.4.1. 开发成本(1) 土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地
9、段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。(2) 土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。(3) 前期工程费主要包括项目的规划、设计、可行性研究
10、所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 (4) 建安工程它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估
11、算法以及类似工程经验估算法等估算。(5) 基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 (6) 公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。(7) 不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。(8) 开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重
12、。应根据当地有关法规标准估算。 2.4.2. 开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 (1) 管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。 (2) 销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。(3) 财务费用指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。房地产开发投资组成基础设施费建安工程费前期工程费土地征用及拆迁安置补偿费土地使用权出让金公共配套设施费不可预见费开发期间税费管理费用销售费用财务费用开发成本开发费用2.1房地产开发项目投资组成示意图2.5
13、. 房地产开发项目投资特点2.5.1. 房地产开发项目投资额度巨大房地产开发项目需要耗费大量的人力、物力和财力，开发项目投资数额巨大，动辄上千万，数十亿。房地产开发项目投资额度巨大的特点使它关系到国家、行业和地区的重大经济利益，对国计民生也会产生重大的影响。从这一点也说明了房地产开发项目投资管理的重要意义。2.5.2. 房地产开发项目投资差异明显每个房地产开发项目都有其自身的特点，有着其特有的用途、功能、规模、环境，世界上找不到完全一样的两个项目。而每个房地产开发项目的机构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求，工程内容和实物形态都有其差异性。同样的工程处于不同的地区在人工、材料、机械消
14、耗上也有差异。所以，房地产开发项目投资的差异十分明显。2.5.3. 房地产开发项目投资需单独计算每个房地产开发项目都有专门的用途，所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。即使是用途相同的房地产建设项目，其技术水平、建筑等级、建筑标准、市场环境等也有所差别。而且，房地产开发项目还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使房地产开发项目的实物形态千差万别，再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致房地产建设项目投资的千差万别。因此，房地产开发项目只能通过编制投资估算、概算、预算、合同价、结算价、竣工结算、决算等，单独计算其投资额度。2.5.4. 房地产开发项
15、目投资确定依据复杂房地产开发项目具有单一性的特征，而房地产开发项目的复杂性、长期性、巨额性又决定了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。在不同的建设阶段，其投资控制额度的确定依据各不相同，但有互为基础和指导、互相影响。如估算指标是编制投资估算的依据，适用于可行性研究阶段；概算定额（指标）用于设计阶段，用来计算房地产建设项目的概算，控制和指导设计，同时概算定额（指标）又是编制估算指标的基础和依据；预算定额用于施工图阶段，是编制概算定额（指标）的基础。间接费以直接费为基础，二者共同构成了房地产建设项目投资的内容等等，这都说明了房地产开发项目投资确定依据的复杂性3. 房地产开发项目投资控制中的现状及问题3.1. 目前现状房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润。控制好房地产的开发成本是非常有意义。前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑，这样的话不就加大了前期的成本了吗？不错，是加大了前期的成本，但是对整个项目的成本控制
