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1、 中部城市房地产市场研究2006年12月20日 #地产研究中心一 综述随着我国经济的快速发展，房地产行业成为我国经济的支柱行业，近些年全国涌现出来一批优秀的房地产开发企业，带动了我国其他行业的快速发展，同时也大大改善了我国城镇居民的居住条件。随着房地产行业的不断高涨，房价成为各个领域的热门话题，随着我国一线城市的房价快速的上扬，也引起了国家相关部门的重视，从而采取了一系列宏观调控手段，从金融政策、土地政策等来对整个房地产市场进行调控。随着2006年6月初“国六条”的颁布，到后续的“新六条”的上演，一切说明着房地产行业在实践中不断波折前进。从国家层面上来看，宏观调控的打击力度主要集中在中国一线城
2、市，比如、等。但作为二、三线城市的房地产市场却刚刚进入繁荣阶段，而价格的迅速上涨也让人史料不与。鑫苑公司立足中原，在房地产行业中一直处于领先地位，而今年鑫苑公司面临的是全国化战略的大迈进，如何实现公司的预期目标和企业的战略转移，成为每个鑫苑人关注的话题。下面我所讨论的中部九城，也涵盖了鑫苑公司全国战略化发展的目标城市。作为中原城市的省会城市和其他省会城市一样在现实中部崛起的大战略中扮演着极其重要的角色。房地产市场从2002年开始复后，无论是在房地产投资量上还是在商品房销售面积上，还有价格上，一直处于稳步上升地位。特别是2004年以后，市房价呈快速上升态势已经明显显现出来，其速度已经超越中部其他
3、省会城市，特别是2006年，市的住宅均价已经从一月份的2449元/上升到目前的3355元/；而在中心地区（中区、东区）房价已经突破3800元/，在向4000元/迈进。根据国家发改委11月13日公布的全国70个大中城市10月份房屋销售价格指数，的房价同比上涨5.9%，二手房的涨幅达到了8.7%。下面的篇幅将对与其他中部城市做一个粗略的比较。文中所涉与的中部城城分别是：、。二 宏观经济数据对比分析（一）城市人口中部城市中，面积最大（市区面积达到1615.14平方公里）。而人口数量也是最多，2005年统计数字说明：市区人口达到了：785.9万人。而城市人口数量最少的中部城市是：224.1万人，这与该
4、城市的面积有关。而的人口达到了：716万人，其数量仅次于，居九城第二位。（二）城市GDP对比从整体水平上来看，的GDP高于其他中部城市，而、的GDP处于同一个层次水平。到2005年的GDP达到了2238亿，为中部城市中最高，而则落后与、位居第四。与的差距为588亿。但的房价却以快速上升趋势赶超。各个城市GDP增长速度对比20012002200320042005平均增长10.70%11.00%14.80%15.70%15.80%13.60%8.41%9.08%16.26%18.63%13.41%13.16%12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%14.20%13.10%13.
5、30%13.50%13.50%13.10%13.30%11.30%13.10%13.30%23.43%16.90%15.61%11.68%10.75%11.37%17.66%14.42%13.18%11.20%13.80%15.50%16.50%16.80%14.76%10.90%11.65%14.19%19.46%37.07%18.65%从上面表格来看，九座城市的GDP逐年平均增长速度都在13%-15%之间，只有的GDP增长幅度大于其他中部城市。理论上而言，当一个城市的GDP的增长速度大于8%的状态下，房地产市场会健康快速的发展。事实说明，中部城市的房地产市场都以较快的速度发展。而单从GDP
6、指标来看，的潜力更为巨大。 图中2005年各个城市的GDP水平几乎都在1000亿以上，唯有：853.57亿。其中GDP水平最高的是：2238亿。其次是和，分别是为1876.5亿、1852亿。排名第三，达到了1650亿，在中部城市中算中等水平；从GDP的增长速度上来看，中部这些城市中，GDP的增长速度都在13%-15%徘徊，唯独增长的最快，达到了37.07%，但GDP总量只有1519.9亿。说明经济发展十分迅速，经济态势良好。有利于投资和房地产行业的发展。（三）城市人均可支配收入对比人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。各个城市人均可支配收入对比城市20
7、0120022003200420057266777286479667107506805.0772407741862210040860789821101312005123106705718477488544962868177145778586109684730578208525956410902.96633070217793.168744103018704902199331102112434从上图看到，每个城市的人均可支配收入从2001年开始到2005年都是逐年增长的，到2005年中部九个城市的人均可支配收入普遍都达到了10000人民币以上，只有和两个城市的人均可支配收入仍在9500元徘徊，没有
8、突破10000大关。人均可支配收入最高的城市为，在2005年达到了人均12434元，而其次是：12310元，这说明和的购买力还是比其他城市略强的。作为房价最高的，则人均可支配收入只有10902.96元，只处于中等水平。而紧随，达到了10750元。（四）城市全年固定资产投资与房地产投资对比固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。全年固定投资额城市20012002200320042005295.7340.7502.3650.3820380.87412.26560.2705.7929344.2404.7504.965
9、1.3856.9287.72338.15478.1640.23835.1142.5168.67255.11361.48495.27508.4570.4645.1822.2958.589.05137235350520279.8362.57494.97668.09881.44从上面的表格可以看出，中部城市中，每个城市的全年固定投资额都处于增长阶段。而整体水平来看，和的固定投资额明显低与其他中部城市，到2005年两个城市的固定投资额还在500亿徘徊。而其他中部城市都在800亿-1000亿之间。最高为：958.5亿，其次是：929亿，则处于中等水平：820亿。从上图看到，中部城市中，以2001年为基期
10、，其中2001年-2005年累计固定资产投资额增长最多的是市，在4年的时间增长了601.64亿。增长速度达到了215.03%.而的年固定投资额增长速度非常快。在2001年的年固定投资额在：89.05亿，但到了2005年达到了483.94亿。其增长速度达到了483.94%，是所有中部城市中速度最快的。而在增长速度上这个在中部房价最高的城市却最慢，从2001年固定投资额508.4亿达到2005年的958.5亿，虽然2005年，年固定投资额是中部城市最高的，但其增长速度却十分缓慢，只有88.53%。这几年来，、的发展相对是比较快的。但的虽然发展迅速，但整体经济水平还是比较差的。通过作图将2005年中
11、部城市的GDP与固定资产投资额做一个对比，可以看到，这些城市的固定资产投资额占GDP的平均比例在52.71%，已经过半，而的固定资产投资额占到GDP的65.75%。的固定资产投资占GDP的比例相对较低，只有42.83%。而则处于倒数第三：49.70%。再通过将2005年中部城市的房地产投资额与固定资产投资额做一个对比，我们发现，房地产投资额占到固定资产投资额的平均比例达到25%。一些城市已经达到了38.42%，比如。按照管理渠道，全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。而通过对比我们看到中部大部分城市中房地产行业的投资在整个城市固定资产投资中所占
12、的比重都是比较大的。因此房地产行业成为城市的支柱性行业的事实已不争。而象、等城市，房地产对整体国民经济的支柱作用更大。三 房地产行业指标（一）房地产投资额单看每个城市的房地产投资额，最大，达到了：308.113亿，其次是：256.35亿，而只有168.1亿，与有140亿。虽然发展速度比较快：38.00%，但在量上还是相对落后，作为中部省会大城市，与其他省会城市有一顶差距，说明的房地产市场还有很大的发展空间。而在2005年房地产投资额和房地产投资额增长速度上都呈明显趋势，说明该城市房地产市场健康繁荣，投资者信心充足，市场潜力巨大。（二） 商品房销售面积商品房销售面积城市2001200220032
13、0042005137.4163.06269.33314.48599.4277.2599.95112.1121.08115.18131.63194.61256.23257.64258.25159.4256.72252.74209.44368.0386.21195.2290.01369.23594.98408.85450.27542.8658.1681.997.09108.87254.27276.91282159.4232.1299.27450.22535.2这里所统计的中部城市商品房销售面积是指：指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售
14、合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 图中商品房销售量上最高：681.9万，其次是：599.42万，与的差距比较小，只有82.48万。排名第三位的是：594.98万。与相比，无论是GDP，还是房地产投资额，还是人均可支配收入等一系列宏观经济指标都存在差距。但的房地产年商品房销售面积却与差距很小，说明做为中原省会大城市房地产市场十分繁荣，发展迅速，其需求比较旺盛，市场持续向前发展。与2004年商品房销售面积相比，2005年增加了90.61%。这个速度在整个中部城市群中最为罕见，与相邻的在2005年的销售量比2005年有所下降，从2001年的77.25万，一直到2005年的115.08万。与市相差甚远，一方面是该城市面积小，人口少，另一方面说明的房地产市场近些年发
