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1、做中国最受尊敬的地产顾问专家厦门海沧区市场报告目录一、 海沧基本概况2l 海沧在厦门的地理位置 l 自然特征 l 人口状况(人口组成成分) l 港口和交通状况海沧区域基本状况综述二、 海沧经济运行情况5l 区域GDP情况l 全区工业总产值l 海沧区外资利用情况l 全区固定资产投资l 城镇人民生活水平l 港口经济发展l 海沧产业发展状况海沧经济运行综述三、 “十一五”海沧区域规划11l 城市定位厦门岛外副中心l 规划区域l 海沧内湖规划海沧区域规划小结四、 海沧楼市现状16l 海沧楼市纵向对比分析l 海沧楼市横向对比分析l 海沧楼市05年总结l 海沧楼市板块分析l 海沧区域现有在售或即将开盘楼盘
2、一、 海沧区基本概况l 海沧在厦门的地理位置海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部,西与漳州接壤,北与集美相连,东南与厦门本岛隔海相,距厦门市中心18公里。海沧三面临海,海岸线全长26公里,深水岸线长达10多公里,可以规划建设万吨级深水泊位36个,和515万吨级能源泊位和第四代、第五代集装箱泊位。海陆东距台湾高雄港165海里,台中港137海里,南到香港287海里,北离上海港564海里是海峡两岸船舶直航试点口岸和厦门港重要的组成部分。据厦门港总体规划,海沧港区将建成厦门港货物集散中心。海沧与台湾仅一水相隔,是实现海峡两岸“三通”的重要基地,在吸引台资方面有着得天独厚的优势。作为中国最早成立、面积最
3、大的台商投资区,工业总产值以年均43%的速度快速发展。l 自然特征1、海沧地貌类型为丘陵、台地、平原和滩涂。丘陵海拔200-300米,为本区主要的水源涵养地。海沧地质构造稳定,地震活动极少。 2、海沧气候属南亚热带海洋性季风气候。年均温21,极端最高气温38.5,极端最低气温2.7。年均日照1934.5小时,年均降雨量1173.5毫米,年均相对潮湿度为78%。常风向东北,年出现频率为17.81%,次之为东南东,频率为12.52%,强风向为南,6级风年出现频率为0.2%。l 行政分区海沧是厦门现代工业发祥地,早在五十年代就被辟为工业区,形成纺织、化工、建材、冶炼等现代工业基础。1989年,国务院
4、批准海沧设立台商投资区,开发面积100平方公里,是全国最大的国家级台商投资区;2003年,厦门市进行行政区划调整,设立海沧区,保留台商投资区继续履行开发建设职能,目前辖区面积173.6平方米。海沧区行政区域划分行政区域辖区范围海沧街道办事处海沧、鳌冠、钟山、温厝、海发等5个社区居委会,海沧、石塘、东屿、贞庵、渐美、后井、锦里、囷瑶、青礁等9个村委会新阳街道办事处祥露社区居委会、霞阳社区居委会和新垵村委会东浮镇东孚镇土地面积83.59平方公里,12个行政村,82个村民小组,境内还有厦门第一农场,天竺山林场。区域总面积173.6平方公里2004年海沧区开始了撤镇设街道工作筹备,06年得到获得省政府
5、和市政府批准,撤销海沧镇设立海沧、新阳街道办事处。l 人口状况(人口组成成分)海沧目前户籍人口和流动人口总计16.4万人左右,其中东浮镇常住人口2.6万人;原海沧镇(现在划分为海沧街道办事处和新阳街道办事处)拥有常住人口8.8万人以及5万多的流动人口。目前海沧人口与厦门人口的对比l 图二:05年海沧面积占厦门全市面积的比例l 图一:05年海沧常住人口占厦门全市常住人口的比例 海沧人口密度低,将成为厦门岛内人口迁移的重点区域。在海沧人口、土地面积与厦门全市的对比,海沧区占全市5%的常住人口却占有厦门市10%的土地资源。厦门全市平均人口密度1436.87人/平方公里,岛内思明区和湖里区的人口高度密
6、集,思明区的人口密度高达6287.85人/平方公里,同安区与海沧区人口稀少,海沧人口密度944.7人/平方公里,低于全市的平均人口密度,但是远远低于岛内人口密度,因此随着岛外经济的快速发展,以及岛内人口负荷过重和厦门市“向岛外发展”的规划,岛外各区特别是海沧区,将成为人口经济转移的重点区域。海沧未来规划人口将达到70万海沧未来人口规划到2020年全区人口达到70万,其中新阳片区为26万人,东孚片区为8万人,南部片区(包括海沧港区、南部工业区、海沧新市区、排头片区及蔡尖尾山南)为36万人。电子、机械电子、机械和造船电子 海沧工业人口导入根据政府规划湖里区主要发展科技密集的光电、软件等产业;岛外重
7、点发展大体量的项目,因此湖里区原先的电子、机械工业将迁移到海沧和翔安两个行政区。未来几年时间内将有大量的工业人口导入海沧。目前已经有机械工业“金龙客车”、电子企业“厦新电子”等大型企业迁入海沧。 l 港口和交通状况海沧港口条件优越,海岸线全长26公里,可建设万吨级深水泊位36个。海沧大桥把海沧与厦门本岛连成一片,便于利用岛内完善的基础设施和各种优势,与厦门本岛形成较强的互补效应。目前,海沧的基础设施日趋完善,具备投资兴业的良好条件。已建成5万吨级集装箱泊位、10万吨级油码头、5万吨级化工码头各一座,另有10个万吨级泊位正在建设中。交通路网四通八达,319国道、324国道穿区而过,高等级公路与福
8、厦漳高速公路相连,海沧铁路与鹰厦铁路相连,客货运列车通往全国各地,各种配套设施完善,学校、医院、银行、证券、电讯等配套也已配套齐全,各项事务不出区基本能够解决。海沧区域基本状况综述海沧位于厦门岛西面,西与漳州相连、北接集美,距厦门岛只有18公里,同时也是海峡两岸船舶直航试点口岸和厦门港重要的组成部分,地理位置相当有优势。同时三面临海拥有丰富的海岸线资源,为海沧港口经济提供良好的平台;交通便利,319国道、324国道穿区而过,高等级公路与福厦漳高速公路相连,海沧铁路与鹰厦铁路相连,客货运列车通往全国各地。海沧大桥连接海沧与岛内,大大缩短海沧与岛内的距离,加速岛内与海沧的经济交流。海沧目前有海沧街
9、道办事处、新阳街道办事处和东浮镇三大行政区域,占地173.6平方公里,目前总人口数16.4万人其中常住人口11.4万人和5万的流动人口,人口密度944.7人/平方公里低于厦门市平均人口密度1436.87人/平方公里,大大低于岛内人口密度。根据海沧的整体规划未来2020年海沧总人口将达到70万人的规模,也就是说未来15年左右的时间,海沧人口将增加55万左右的人口;海沧气候属于亚热带季风气候,平均气温达到21,日照足,雨量大,区域湿度较高。常年主要是吹东北风和东南风。二、 海沧区经济运行情况l 区域GDP情况2004年以来海沧GDP以平均22%的速度增长,2005年全年海沧区实现国内生产总值164
10、.92亿元,比增23.6%,预计在2006年全区GDP将达到180.5亿元人民币。海沧经济发展的速度在全市各区之首,被誉为“海沧速度”。l 全区工业总产值工业作为海沧区的一个支柱产业,工业的发展也相当迅速,04年来工业以20%左右的速度向上增长,05年;完成工业总产值464.09亿元,比增21.3%;预计今年将工业总产值将达到501亿元人民币。2005年全年海沧区实现国内生产总值164.92亿元,比增23.6%;完成工业总产值预计464.09亿元,比增21.3%;区财政总收入14.23亿元,其中区级可用财力6.22亿元;合同利用外资2.96亿美元(注册资本口径,下同),实际利用外资1.76亿美
11、元;实现进出口总额25.5亿美元,港口吞吐量1219万吨,其中集装箱吞吐量111万标箱。l 海沧区外资利用情况2004年2005年总量增幅总量增幅投资项目(个)549.8%7640%投资总额(亿美元)4.895.3%7.7358%合同利用外资(亿美元)2.2223%2.9633%实际利用外资(亿美元)1.5111%1.7616%在外商投资上,海沧近年利用优良的海港条件,发挥海港优势,吸引外资投资项目、投资金额从04年的8%左右平均增长速度,特别是05年不论在吸引投资项目还是投资总额上都有相当大的飞跃,实现了40%以上的增长,投资项目也从04年的54个增长到76个,总投资金额也达到7.73亿美元
12、。目前海沧拥有“金龙客车”、“夏新电子”、“翔露石化”等大型企业纷纷进入。同时台资企业发展迅速,2005年海沧(台商)投资区台资企业缴纳的地方税费总量与2004年相比有了大幅增长,其中上缴地税同比增长达4成以上。 台资企业成为海沧经济腾飞的重要力量。在外资利用上合同利用金额和实际利用金额的增幅稳步增加。l 全区固定资产投资海沧区固定资产总值以每年20%的速度增长,预计今年固定资产总值将达到85亿元人民币。其中社会基础建设和社会事业投资尾部增长,预计今年将达到17.7亿元人民币的基础建设的投入,增幅达到37%较05年13%的增幅又提高了24个百分点,可见海沧政府将加大基础建设的力度。这位区域房地
13、产的发展,提供了基础条件。近2年来房地产投资迅猛增长,05年的房地产投资总额是04年的2.31倍,增幅达到131%。今年头两个月海沧房地产投资总额达到2.7个亿人民币,以这个速度发展今年全年海沧房地产投资将至少达到16.2个亿人民币。l 城镇人民生活水平从海沧历年来城镇居民人均可支配收入情况来看,2005年增幅达到18.25%超过了04年的14.5%达到了14136元。近年海沧经济特别是港口经济发展迅速,海沧人民的生活水平有较大提高,居民可支配收入增加,海沧居民有更加充裕的资金去改善生活品质,住房支出也会相应增加。l 港口经济发展 海沧近年港口经济相当活跃,进出口总额逐年提高,05年进出口总额
14、较03年增长了56%,达到43.44亿美元,在集装箱数量和港口货物吞吐量上较03年分别增长92%和46%。港口经济作为海沧重要来源,港口经济的繁荣必将带动海沧其他经济,包括物流业、运输业等相关产业的发展,提升海沧区域价值。海沧的快速发展,在吸引大量投资资金的同时也带来了大量的人才,他们需要在海沧工作生活,这也给海沧楼市提供充沛的需求资源。l 海沧产业发展状况海沧产业结构以工业为主导,工业约占DGD比重的83,2005年110月份,全区工业总产值达384.67亿元,居全市各区之首,形成了以翔露石化、翔白涤纶为核心的石化产业链,以金龙客车、厦船重工为核心的机械制造产业和以夏新、多威电子为核心的电子
15、产业集群,化工、电子、机械三大产业鼎足而立。同时海沧区还大力发展现代服务业,04年至05年间,第三产业在产业结构比重增长了1倍,达到8%。特别是刚过去的05年,海沧以现代服务业为主的第三产业发展相当迅速。海沧经济运行综述海沧区近年来发展迅速,区域GDP以23.6%的速度快速增长,被誉为“海沧速度”;海沧产业结构调整初具成效,产业结构日趋合理,工业作为区域的主导行业,05年达到464.09亿元,预计今年将达到501亿元,第三产业比重有较大的提高;海沧区投资环境不断改善,投资额增长可观,05年吸引投资项目76个,合同利用外资2.96亿美元,实际利用外资1.76亿美元,外资利用率59.66%,全区固定资产投资保持20%的增长幅度,其中基础建设和社会事业投资增