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1、公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当 分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面 积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的 规定对其享有权利，承担责任。公摊范围1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配 电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室， 以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外 墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公摊计算1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分 摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能 区的共有建筑面积分摊系数，再
2、按幢内各功能区内建筑面 积比例分摊。共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现 行的有关文件规定为准。一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体 的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用 各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积 之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套 内建筑面积之和。第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数x各套内建 筑面积。面积明细这个公摊表要包括：(1) 将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应 分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房
3、人通过 这些数据求出其他数据，以明确自身的权益；(2) 开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积 总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监 督。除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、 规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比 如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、 各种数据的计算方式及其文件等等。非公摊面积1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文 件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件 或协议的，可按建筑面积比例进行
4、计算分摊。避免风险新启用的商品房买卖合同中有附件标明了公共部 位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，但只列明了应 分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在 着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提 供给购房者参考。第一招：索取公摊数据；在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的 数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不 应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公 摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主 可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。第二招：查阅有关资料；业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、 测绘部门等机构查阅所购房产
5、的相关文件，比如最终设计 图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的 计算方式及其文件等等。第三招：在购房合同中约定公摊面积。商品房买卖合同第三条和附录二中有关公共部位和 公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定 公摊面积的数字，并在附件二有关公共部分与公用房屋公 摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积 大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得 越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可 以以合同约定来保障自己的利益。万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免 浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法 律的不断健全，政府监督力度的
6、不断加强，发展商诚信意 识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。公摊建筑面积分摊规则商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则由建 设部1995年9月8日建房1995【517】号发布，自1995 年12月1日起开始施行。全文第一条根据国家有关技术标准，制定商品房销售面 积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑 面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算。第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋 商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商 品房的建筑面积扣除）。第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面 积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称 套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销 售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积的组成第六条 套内建筑面积由以下三部分组成:1、套（单元）内的使用面积;2、套内墙体面积；3、阳台建筑面积。
