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1、 服装厂地块项目投标标书服装厂地块项目投标标书泽恩机构2007年5月市 场 分 析一、 徐州市场环境分析（一） 徐州概况1、 地理位置徐州市位于江苏省的西北部，东经1162211840、北纬33433458之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字
2、路口”。2、 行政区划 徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。 3、 人均收入 2006年末，全市户籍人口934.73万人，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为12837元、4932元，增长14.8%和11%；城市和农村低保标准分别提高到每人每年2100元和840元。（二） 经济环境国民经济持续健康发展，综合实力进一步提升。全市地区生产总值达到1400亿元（预计，下同），比上年增长15% ；三次产业增加值分别增长6.4%、17%和15
3、.8%。财政总收入达到180.9 亿元，增长24.5%；一般预算收入达到71 亿元，增长28.6%，高于省平均水平3.5个百分点。全社会固定资产投资完成752亿元，增长 25.1%。工业经济较快增长，当年完成全社会工业投资401 亿元，增长31%。规模以上工业完成增加值500亿元，增长21% ；经济效益综合指数达到212，比上年提高26个点。国有资产保值增值成效明显，国有企业总资产比上年增长19.5%。农业结构优化提升，新农村建设稳步推进。全市实现农业增加值181亿元，增长6.4%，居全省首位。全年粮食总产达35.8亿公斤，增长 13.9%。服务业态日益完善，集聚辐射能力明显增强。全社会消费品
4、零售总额实现 460 亿元，增长16.2%。21个新开工建设的重点商贸流通项目完成投资65亿元，其中18个项目竣工。中心商圈集聚各类商业零售企业达1490家，日均销售量接近全市列统商业的70%，成为淮海经济区第一商务中心.金融、通信、会展、房地产等业态呈现良好发展势头。二、三产业比重继续提高。全年第二、三产业增加值占GDP比重达到87.2%，比上年提高1.2个百分点；其中工业增加值占GDP比重由上年的43.1%，提高到44.2%，上升1.1个百分点，表明徐州市的工业化进程进一步加快。旅游业快速发展，全年共接待海内外游客1162万人次，增长16.1%；实现旅游总收入102.6亿元，增长26%；完
5、成四个2A级景区、四个3A级景区和两个4A级景区的创建工作。“徐州市户部山历史文化保护与改造”获省“人居环境范例奖”，汉文化景区获“中国环境艺术示范工程”称号。金融存贷稳步增加。2006年末，金融机构各项存款达到1193.72亿元，其中城乡居民储蓄存款余额722.89亿元，分别比上年末增加182.83亿元和72.28亿元；全市金融机构各项贷款余额565.07亿元，比上年末增加73.89亿元。【对本案的启示】1、 淮海经济中心城市及南北经济交通的重要枢纽的重要地位，为徐州今后的快速发展奠定了良好的基础，同时将使得徐州的住宅客户群体朝中高档化、国际化转型。2、 徐州房地产行业的平稳快速发展，供需结
6、构合理化发展，为案的开发建设营造了良好的市场环境。3、 外来投资的不断加大及人民物质生活水平的提高，促进了房地产行业的发展，无论是自用型还是投资型的目标客户群体范围都在不断的扩大。二、 房地产发展（一）房地产总体概况随着国家规范房地产市场各项政策的颁布实施，有效的抑制了房地产市场的持续过热。2006年，全市房地产业增加值26.49亿元，增长5.8%，同比下降1.0个百分点;房地产开发投资63.70亿元，增长1.8%，同比下降100.6个百分点;全市商品房销售额52.83亿元，增长4.4%。商品房施工面积、竣工面积和销售面积均呈下降趋势。20062005房地产业增加值(亿元)26.4924.95
7、房地产开发投资(亿元)63.762.55商品房销售额(亿元)52.8350.52007年度，规划新建住房建筑面积约455万平方米，其中政策性住房约200万平方米（经济适用住房46万平方米）。2005年底，徐州市市区人均住房建筑面积为23.31平方米。到“十一五”末（2010年），按照小康社会指标体系规定，徐州市主城区居民居住水平将达到人均建筑面积30平方米。如果按照人均居住面积30平方米测算，在不考虑城市化进程市区人口增加和自然规律性的人口增加的情况下，总体房屋面积将达到2019万平方米。如果按照每户面积100平方米计算（基本的房型），则房屋需求面积将达到5181万平方米。而随着市区人口数量的
8、增加和周边农村向城市集中，重点考虑家庭平均人口减少而增加的总户数，徐州市的房地产需求总量应该在3000万5000万平方米之间。截至2005年底，徐州市市区住房总面积约为3390万平方米，按照小康社会住宅标准，将规划新建住房建筑面积约2014万平方米，年均约403万平方米。（二）20062007徐州土地出让情况2006年土地出让情况：地块编号土地位置土地面积规划用途容积率出让年限挂牌起始价成交价格2006-1号（鼓楼生态园）城区北部荆马河南、中山北路西613006商业、居住用地 1.3住宅70年，商业、娱乐40年，办公、文化50年386003880020062号（工程厂、桥乡路）矿山东路东侧，合
9、群新村南侧，苏堤北路西侧311016商业、办公、住宅2.3500007620020063号（食品厂）淮海西路南侧，市交通局东侧5853住宅3.52000220020064号（吴庄路）吴庄路西侧，规划和平路北侧2826商业、办公、住宅2.6502502006-5号（大龙湖东）地块大龙湖的东侧54720554170541702006-6号（解放路小学）地块解放南路东侧5756商业、办公、居住5.0320066802006-7号（徐州市造纸厂）地块坝子街东侧，环城路南侧22718商业、住宅4.2410086002006-8号地块新城区大龙湖东侧510148居住、商业、市政及绿地55100551002
10、006-9号地块新城区J12路西侧353507居住、商业及绿地12000372002006-10（响山路水泥厂）响山路北侧、徐州人家东138722 商业、居住1.016600167002006-11（两山口五交化仓库）两山口西崔庄34079居住、兼容商业0.8315041502006-12（金山桥龙潭湖南地块）开发区龙潭湖南侧44970居住1.1270041802006-13（金穗大厦北地块）西安北路东侧、夹河街南侧6524商住、停车场3.5370058102006-14（日报社仓库）坍桂园小区西侧2120居住2.03506902006-15（杨山路）徐州市经济技术开发区，北至杨山路，西至经五
11、路81408居住多层高层440044002006-16号（中铁十局四公司地块）复兴南路287号5291居住1.365010602006-17号 ( 九里区火花村南 A 地块 ) 九里区火花村2891居住1.61601702006-18号 ( 知春园地块 )白云山北69590居住1.3620062002006-19号 （环城路坝子街A地块)坝子街十字路口西南角 5474商业办公3.2200020002006-20号(环城路坝子街B地块)坝子街十字路口东北角3442商业办公3.3130014202006-21号 ( 翟山居委会 8# 楼 ) 南郊翟山居委会1410居住1.71501602006-2
12、2号（徐州良羽传动机械有限公司）地块煤港路与二环北路交叉口23047.2商业、住宅、办公3.0600091502006-23号(徐海路南侧地块)徐海路南侧，规划一号路西侧231168居住（含部分商业）多层1.3 高层2.013870241002006-24号（金鹰商厦东侧地块）彭城路东侧，河清路北侧4925.2公共停车场及商业办公3.0148014802006-25号（郭庄路地块）和平路南、津浦东路东、铁路以北674566居住、旅游配套2.21200001200002006-26号（徐工轮胎A地块）复兴北路27号36785商业、办公、住宅4.813000130002006-27号地块复兴北路2
13、1号，白云大厦北2009商办2.8754754总成交金额：494624万元 东区土地供应量： 1053341总成交面积：3706377 57地块编号土地位置土地面积规划用途容积率年限挂牌起价成交价格2007-1号（二轻机械厂地块）铜沛路127号36600居住、商业2.0住宅70年，商业、娱乐40年，办公、文化50年7100101502007-2号(奔腾大道北A地块）北至荆马河南路、西至徐运新河78915居住1.6470071002007-3号(汉之源拆迁安置地)郭庄路南侧202239居住、商业多层1.5中、高层2.019700197002007-4号（奔腾大道北B地块）北至荆马河南路、西至徐运新河144651居住1.613000130002007-5号(电机总厂B地块)矿山路北侧12635居住1.762800未成交2007-6号(姚庄二期地块）东至苏商御景湾用地边界，南至欣欣大道236179居住多层1.2、 中高层1.6、高层1.828300284002007-7号(淮海服
