《酒店可行性报告》由会员分享,可在线阅读,更多相关《酒店可行性报告(8页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、设计顾问酒店项目可行性报告 (投资汇报概述) 一、酒店定位及规划:1、目标人群定位: 70-85后主力:中高端商旅人士、中小私企业主、企业高管及白领、时尚品质旅游达人。2、本酒店标准及主题风格定位:四星级标准+海洋水晶主题+现代时尚风格 即四星级精品特色主题酒店3、酒店功能配置:以客房为主; 前厅及大堂;其它配套自助早餐、中餐、宴会、会议、茶坊棋牌等, 停车场房型以双人标间及单人大床房为主:标间占38%,大床房占41%,圆床特色房 7%,家庭亲子房6%,套房8%,设行政楼层,即套房楼层,装修稍高档次。客房总数约131间左右(具体数据在设计规划中细化)6、硬件设施:为全中央空调、消防喷淋及智能化
2、弱电系统。7、客房设施:床及床上用品:四星+级床垫、高级棉织品及床上用品。电视及频道:全部42寸液晶电视,频道可以收到8至10个境外频道,含HBO、CNN、BBC、NHK、凤凰卫视、FashionTV等外语频道。家具:全套订制家具,含双人沙发、写字台、电视柜、迷你吧、行李架、衣柜、床头柜等。灯具:全套订做落地灯、床头灯、写字台灯、阅读灯、夜灯、氛围灯等。洁具:抽水马桶、节水型台盆、独立式淋浴房、浴缸等设施(普通房为淋浴房,仅套房和行政房及特色房有浴缸)。卫浴设施:24小时热水、淋水花洒、高级不锈钢卫浴五金。热能:燃气式集中供热、循环水系统。弱电系统:烟感报警、国内长途直拨电话、宽带互联网、智能
3、灯光控制、背景音乐、会议系统、智能计算机客房及餐饮订房点餐系统、以及常规弱电系统等。装修:墙面高级墙纸、软包、木饰面、公共走廊及客房高级地毯、双层遮光窗帘、吊顶及高级乳胶漆、卫生间洗手台部分大理石,部分高级墙砖铺装及贴墙。门及门禁:进口智能IC卡门锁、暗置式防盗扣及闭门器、消音条等。8、其它公共区域:大堂设总接待台,前厅设贵保及行李房、等待休息区,大堂简约豪华装修。设前台计算机管理系统,提供一次性总账结算。其它公共区设安保监控,覆盖楼层走廊、电梯厅等区域。楼层设布草间、消毒间。设电话总机及人工转接服务。7多功能宴会厅设置约500人座位。8多功能餐厅设置约98个餐位,兼零点、早餐、茶吧等功能9
4、1012人中餐包厢设置约5间,两连通包1间。10棋牌室设置约8间,棋牌室可变钟点客房。9、后勤设施:设员工管理及值班用房、库房、机房以及其它配套用房等。 二、投资估算: (一)固定资产投资:1、土建改造(包含结构加固,8楼客房外墙及各楼层内隔墙改造及砌筑):100万1、外观装饰、旋转大门、雨棚、招牌及灯光(含雨蓬,LOGO,灯光,照明等):120万。2、弱电及智能化系统(光纤、闭路电视、互联网、安保、智能灯光照明控制、电话、电气系统、消防广播、插卡取电系统、一卡通、计算机管理、酒店软件以及会议音频系统)等:估价120万。3、中央空调:160万(国产)。4、消防改造:自动报警、自动喷淋系统、楼层
5、消火栓系统、消防控制室等:约80万(不含消防水池)。5、客房装修及设施设备(含家具、洁具、电气、装饰工程、艺术品、布艺等全部内容): 106间标间及大床房7万/间=742万 ;18间行政大床房8.5万/间=153万;7间行政套房12万/间=84万,(客房部分总投资约(795+153+84=979万)6、公共部分装饰及配套设施(大堂、总台、大堂吧、电梯厅公共卫生间、楼层走廊等):大堂、总台、休息区、电梯厅:140平米4000元/平米=56万;(含装修、家具及软装、设备另算)一层公卫生间:6平米2000元/平米=1.2万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)一层行李房等后勤区域:17平米400元
6、/平米=0.68万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)二层宴会厅区域:665平米2000元/平米=133万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)二层宴会前厅及电梯间:150平米2000元/平米=30万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)二层宴会厅公共卫生间:50平米2000元/平米=10万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)二层宴会后勤及厨房区域:320平米300元/平米=9.6万;(含装修、洁具、家具软装、设备另算)三层多功能餐厅:320平米2000元/平米=64万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)三层棋牌室:8间6万元/间=48万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)
7、三层中餐包间:5间7万元/间=35万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)三层公共卫生间:30平米2000元/平米=6万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)三层电梯间及走道:137平米800元/平米=10.9万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)三层厨房及后勤区:170平米300元/平米=5.1万;(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)客房层电梯厅及走道:4-7层,568平米700元/平米=39.7万;(含装修、家具及软装、设备另算)客房层电梯厅及走道:8层,142平米800元/平米=11.3万;(含装修、家具及软装、设备另算)客房层布草及后勤房:4-8层,185平米300元/平米5
8、.5万;(含装修、家具及软装、设备另算)公共部分以上合计总价约: 466万。9、餐厅厨房设施及配套设备:约=30万。10、酒店客房电器(液晶电视、电吹风、小冰箱、烧水壶等等)约=50万 11、酒店室内外装饰设计费:45万以上合计:约2150万元。(以上投资不含酒店筹备及日常营业费用)(二)酒店开办费用及营运费用:1、酒店运行设施及设备:20万酒店清洁设施:含客房及公共区域清洁设施设备(如清洁车、清洁工具、石材抛光机、吸尘器各种清洁工具)。 酒店洗衣设备及设施(员工及酒店客人用洗衣设备,不含布草及床上用品等大型设备)。 公共图形系统,LOGO ,印刷品,宣传手册,客房服务指南等 大堂附属服务设施
9、等(行李车,雨伞架等)。 商务中心电脑、复印机、打印机、消耗用品及办公用品。2、酒店管理公司办公设施及设备约5万人民币。3、员工设施及消耗用品(按年运行计15万人民币)。员工服装(春夏秋冬四季)。员工倒班用设施设备。员工管理用设施设备及消耗品。员工后勤用设施设备。4、客房、大堂吧、酒店器皿及配套餐具约10万人民币。5、酒店易耗用品:(按三个月消耗计算)约30万人民币(牙膏牙刷、纸巾、拖鞋、香皂、消毒液、清洁剂、印刷品、水电耗材、维护保养耗材等)。6、布草、床上用品、五大巾(含客房、大堂吧等公共区域)约150万人民币。7、员工工资(按年运行计50万人民币)。8、其他资金投入约20万人民币(含营销
10、费用、广告费用、日常开销、交通工具、车等)。以上合计:300万元(以上投资为酒店开业营运期间要筹备的费用)以上两项合计总投资约:2150+300=2450万元三、收益预估(十年收入测算):依据四星级酒店业客房定价标准,结合当地地理位置及客户定位等因素,我们暂定客房价格为如下:普通标间268元至318元;行政豪华套间为338元至468元,本酒店项目依据酒店地理位置、硬件水准,结合配套设施等内容,本酒店客房平均按照288元人民币/间/天进行收入测算第一年:(一)酒店客房收入:总客房数:按131间计平均房价预估:288元人民币/天/间第一年入住率:65%(预估)前五年平均入住率:80%(预估)客房毛
11、利率:75%(预估)酒店客房第一年销售收入:131间房X 288元/天/间X365天/ 65%=895.1万酒店客房第一年毛利:895.1万X75%=671.5万客房前五年总收入预测:第一年:总收入:895.1万 总毛利:671.5万第二年:总收入:940万 总毛利:709万 (按增长5%测算)第三年:总收入:987万 总毛利:745万 (按增长5%测算)第四年:总收入:1017万 总毛利:768万 (按增长3%测算)第五年:总收入:1037.5万 总毛利:783.5万 (按增长2%测算)备注:前五年客房营业总收入约:4877万 客房总毛利额约3677万 餐饮及配套部分:二层宴会预计日均约2.
12、5万营业额,毛利按照50%计算,既1.25万/天三层多功能餐厅、中餐包厢、棋牌室,预计日均1万营业额,毛利按50%计算,既0.5万/天,餐饮部分日毛利总收入1.75万/天,餐饮年毛利总收入为:1.75万/天X365天=639万备注:餐饮部分前五年平均营业总收入约:6388万,餐饮五年毛利总额约:3194万。按照2450万投资估算,预计约接近两年可收回全部投资。酒店自开业第二年开始,营业收入逐步上升,至第五年达到最高峰。第二年和第三年由于酒店硬件新,知名度得以提高,收入增长较快,但至第四年和第五年,增长逐步放缓,达到一个基本饱和状态。第二个客房五年总收入预测:从开业第六年开始,由于硬件设施开始老
13、化陈旧,以及酒店硬件竞争力的减弱,必然导致营业收入的下降:第六年:总收入:1017万 总毛利:763万(从第五年基数下降2%)第七年:总收入:987 万 总毛利:740万(从第六年基数下降5%)第八年:总收入:908 万 总毛利:682万(从第七年基数下降8%)第九年:总收入:800万 总毛利:600万(从第八年基数下降12%)第十年:总收入:680万 总毛利:510万(从第九年基数下降15%)第二个客房五年总收入为:4392 万 客房总毛利:3295万和第一个五年相比,第二个五年经营总收入下降485万,毛利下降382万。按照酒店业常规,从开业第六年开始,应该陆续对酒店硬件进行翻新改造,以保持
14、酒店硬件持续的竞争力。如果从第六年始,每年投入200万至300万左右对硬件进行改造,酒店营业收入将保持在开业第五年时较高的水平。以下为是否追加硬件改造的投入收益比较:A, 不追加硬件投资改造收入测算(第一个五年与第二个五年之合):十年餐饮及客房总收入合计:22044万,十年毛利总收入合计:13360万B, 追加硬件投资改造后收入测算(按开业第五年平均收入测算十年总额):十年总收入合计:23151万,十年毛利总收入合计:14223万硬件投资总额:最初投资2450万+1000万(后五年每年200万)=3450万(即十年酒店硬件投资总额为3450万)以上追加硬件投资后与不追加硬件投资的收入增加额为: B-A=23151-22044=1107万元,毛利增加额:14223-13360=863万元追加硬件投资后酒店收入增加额和硬件改造投资额基本相当,但最为重要的是,持续的投资减缓了硬件整体老化速度,同时保障了酒店开业后长期持续的盈利能力,避免了酒店硬件整体全面老化的局面。否则,酒店在开业后10年左右将面临全面改造的压力,而全面改造的投入至少在2000万至3000万之间。以上为本酒店项目十年收入预算。(说明:本投资汇报估算没包含房租及银行贷款等费用)