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1、物业管理企业经营风险及规避方式港联物业万科于2009年5月8日公布了这样一组数据:万科在全国20多个城市设立物业公司， 万科物业系统的员工数达到13173人，占万科总员工数的约80%；万科物业的员工数量结 构比例与其对万科的销售、利润贡献严重不对称。2008年万科物业管理总收入约2.53亿元， 仅占万科全年营收的0.6%，2008年万科物业实现的毛利仅851万元，与万科全年净利润 40.3亿元相比，几乎可以忽略不计。物业管理行业是一个劳动力密集型企业，投入较大， 风险更大。因为准入门槛较低，企业数量还在倍增。虽然是一个保本微利的行业，它却充满 着各种各样的巨大的经营风险，如何控制经营风险，对于
2、物业服务企业来讲，是亟需探研的 一个课题。一、物业服务企业经营的风险种类及特征每个企业在经营的过程中都是有风险的，物业服务企业也不会例外。风险造成的经济损 失是极大的，对于物业服务企业而言，风险远远超过其它行业。了解在经营中可能遇到的风 险，以求未雨绸缪，防患于未然很有必要。1、一般企业的经营风险1.1创业风险这类风险主要在企业创业的初始时期容易发生。这种经营风险的发生，来的最早，让创 业者防不胜防；二是它有相当的隐蔽性，创业者不易觉察或无暇顾及；三是它是企业其它经 营风险的根源。很多企业创立之初，重视市场，重视产品研究，而不关注企业内部管理，忽 视企业长远发展规划，对市场的潜在需求研究不透彻
3、；对市场变化趋势没有预见性；对宏观 行业形势的估计过于乐观；经营者缺乏全面管理的能力；没有建立必要的财务帐目；设备和 技术选择不当；低估所需资金，忽视税务。1.2现金风险这种风险主要表现为损益表上利润的期末余额巨大，但实际上企业现金表中的期末数额 却小到几乎为零甚至是负数。经营者以为，帐面上的利润就是现金，事实上这是一种误解。 这是因为物业服务费欠费虽然也计入收益，但事实上我们并没有收到现金。另一方面，我们 拖欠外判单位的应付帐款也没有及时支付出去。这种误解往往使企业的现金状况发生假象， 经营者因而在企业扩张或新项目上马时忽视了对现金供需的平衡核算。现金是企业的血液， 从日常经营活动看，只有提
4、供足够的现金，企业才能正常运转。没有充足的现金，将给企业 带来严重后果，影响企业的盈利能力和偿债能力。因而降低了企业在市场竞争中的信用等级， 最终使企业资金周转不灵，甚至资不抵债，走向破产。现金风险主要表现在：业主只对企业 的主要财务指标如资产负债率、净资产收益率等感兴趣，而忽视了指标掩盖下的问题；过分 注重利润和市场的增长，而忽视手中掌握的现金；固定资产投资过多，使企业的变现能力降 低，导致资金沉淀；企业规模盲目扩张，缺乏相应的短、中、长期计划。很多物业服务企业，注册资本就几十万，只有靠新接管项目，一次性收取一年的服务费、 收取装修押金，完成造血功能。企业发展到一定的规模时，都会进入到一个瓶
5、颈状态。而事实上，物业服务企业的老总 往往都是公司的大业务员，谁能拿到业务，就可以当老总了。这种由老总唱独角的管理， 会让企业难以为继，而我们还面临着业主不断解约、因亏损而退管、无新项目造血等系列 问题。具体到物业服务企业，它有如下风险：2、物业服务企业的经营风险除上述以外，还因为物业服务企业：注册资低，容易发生财务风险；员工众多，容易 发生生产风险；设备多且复杂，容易发生运行风险；还有自然灾害风险、服务风险等。2.1自然灾害风险2005年6月，一场雷阵雨过后，我所服务的某小区6 台“KONE牌的电梯驱动板、CPU 板全部被击坏，无法使用，经济损失10万元以上。幸好，我们曾购买了物业管理公共责
6、任 险和机器设备险，于是马上联系保险公司报案，保险公司、电梯维保单位均到位进行查勘， 确认为雷击而致，最后由气象部门出具报告，证明当天确有雷击在该物业小区上空发生。最 终我们获得了赔付。每每提及此事，老总无不庆幸当初购买保险的正确决定。所以，老总一 口气将所有的物业项目购买了物业管理责任险和机器设备险。有的小区物业价格高、收费率高，可以购买保险，而有些服务费用较低，收费率较低， 项目经营困难的小区来讲，恐怕就不会购买保险了。物业管理的灾害性风险因经济等因素还 将长期存在。发改价格2003年1864号已明确规定了，物业服务费的构成中有：保险费用。因此， 广大物业服务企业在做项目预算时，应考虑保险
7、费用。2.2物业管理的服务风险2005年春节，北京某住宅小区，保安因制止业主乱放烟花，被业主刺死；拒交停车费 引发冲突，堵门，打架；某品牌开发商旗下的物业服务企业，因业主小孩掉进游泳池被淹死 而被告上法庭此类风险数不胜数。作为一名物业管理的项目经理，要有非常强的预见性，尽管如此，你也无法完全防范突 如其来的突发性风险。而业主，平常不交物业服务费，出了问题，就找物业索赔。我们经常在探讨，你交1元的物业服务费，怎么能和人的生命、巨额的财产成正比呢？ 诚然，作为物业服务企业，安全是我们的本职工作，是我们的基础工作。但是，如果物业安 全保卫工作存在明显瑕疵，如未按规定时间巡逻、安防系统损失等，致使业主
8、人身、财产受 到侵害，物业服务企业还是要承担一定责任的。2.3物业管理的运行风险电梯、配电房均应由专业人员进行操作和维护。2006年一保安主管擅自拿钥匙开启电 梯，从一楼跌落至电梯基坑，幸该员工有一定的武术基础，只受到轻伤；2008年某甲级写 字楼工程部电梯工，从18楼当场摔进负2楼的基坑.；工程部人员在清洗生活水箱时， 缺氧.种种案例，数不胜数。专业人，做专业事，这是原则。有的企业，一人身兼数职为了节 约成本，如果顺利还好，一旦出现问题，节约的工资恐怕远远不及造成的损失。2009年武汉某物业公司备勤保安突然猝死，法院判为工伤；玻璃破裂，划伤两个保安， 一个左手致残，一个面部破相；保安上班途中
9、翻越栏杆被撞伤，法院判为工伤.一个物业 服务企业，动辄上百人，多则上千人，企业不建立安全制度，加强内部管理，员工不加强自 我保护，生产事故就会时常发生。2.5物业管理的财务风险一是恶性竞争；为了拿到项目，而不顾企业现金流状况，垫资、乱承诺等；二是，盲目 扩张，开展其他业务，影响公司现金流。2006、2007年股市火爆，一小型物业服务企业， 将预收的业主物业服务费、装修押金全部投身股市，正当准备再大赚一笔时，全部被套，而 这时，业主要退装修押金了，该企业只好让项目经理死杠，并做业主工作能否将装修押金再 转一年的物业服务费。还家一些企业，本身注册资本就几十万，还想去开展其它业务。财务风险是最致命的
10、。3、物业服务企业经营风险的特征收益与风险成正比，物业服务行业中，大家都在全力关注企业如何创收、赢利，而忽略 了风险的分析、控制、预判。3.1物业经营风险具有突发性、不确定、偶然性物业经营风险的发生的原因错综复杂，物业管理人员无法做出非常精准的预判。上述案 例中，很多事故本不该发生，相信每家企业都有明确规章制度，每个项目经理、部门经理已 讲过很次，只是在没有经验教训之前，大家都忽略了，总以为，我之前没有按照章程去做， 不也没有发生问题吗？3.2物业经营风险具有可测性、可变性一个经验非常丰富的物业管理从业人员，他应该非常善于总结，从业几年来遇到的各种 案例，应该就是生动的教材，而这些教材，完全可
11、以供其判断，某阶段、某天气、某种状况 下会发生某些问题。而这些问题是可以通过安全检查、持续改进、风险改善等措施减少风险 发生的频率和概率。如：春天的时候就应该提前对避雷设施进行检查；初夏提前安排室外作 业人员的降温防暑问题；夏天多对屋顶排水管口进行检查清理以防杂物堵塞；断电后恢复供 电时应对各个重要部位进行巡视3.3物业经营风险具有客观性、普遍性由于物业项目的物理环境，物业的复杂程度，业主成分素质等客观原因，使得物业管理 的风险是不以人的意识为转移的。而且物业经营风险也是在很多企业存在的。物业管理的主 体双方只能通过借鉴相关资料，掌握某些事物运动变化的规律，在有限的时间和空间范围内 认识风险因
12、素，并通过对物业管理风险因素的控制、规避、防范风险造成的损失，而不可能 完排除物业经营的风险。二、物业经营中易发生风险的部门或岗位在以往发生的事故或教训中，几乎每一个部门都发生过各种各样的风险及案例。有的部 门或岗位发生的教训是惨痛的。1、火灾火灾在物业服务经营中比较常见，物业服务企业如果有充分的应对措施，有预案，并按 预案进行过演练，真正遇到此类突发事件时，忙而不乱，尽量的减少人员的伤亡就是成功的。2、上下班途中的工伤上下班途中的工伤，已越来越多。某员工骑电动车被车撞伤，在家体息半年之久，工资 奖金还必须按照合同全额发放；后期治疗费用除工伤保险支付以外，企业还支付了一部分。3、岗位中暑或中毒
13、夏天，保安、保洁室外作业，主管、项目经理要充分体察民情，适时调整岗位分工； 化粪池的清掏、水箱的清洗，项目经理都要有相关的经验，不能一味蛮干。中毒是不专业造 成的，中暑是不关心员工造成的。4、高空坠物业主家中花盆从阳台上落下，正好砸中另一业主。如果能找到当事业主固然好，如果找 不到当事业主，只能将整个单元的业主起诉。在起诉之前，物业管理责任险是可以先垫付部 分医疗费用的。5、电力设备电力设备出现事故的案例较多，如：断电后，强行将二次供水的设备开启，造成变频控 制器的损坏等。6、电梯维修和使用电梯的事故，前面已讲述很多。作为专业机电系统，必须由专业操作人员进行维修保养 和开启，即使发生紧急事故。
14、7、管理纠纷特别是秩序维护部在制止、劝诫一些不符合管理规定，损害公共财产、破坏业主利益的 事情，容易发生冲突、纠纷，由于秩序维护队员年轻气盛，甚至发生打架的事情。2007年， 某小区秩序维护队员在巡逻的过程中，发现有乱贴牛皮藓的人，于是上前制止，后发生冲突， 结果一人肋骨断了三根，属轻伤。后来，经派出所协调免予刑事处罚，但赔偿受害人约3 万元的医药费、误工费、营养费。教训深刻。8、偷税被查某企业为节约企业所得税，而做假帐，后被税务部门重罚；代收水电费，未经业主同意， 擅自加价，造业主投诉，遭物价部门调查、罚款。9、违规不办理保险很多企业为节约用工成本，严重违反劳动合同法不给员工办理五险，后遭员
15、工举 报，向劳动监察部门反映，不仅要补缴以前所欠全部，而且还要接受处罚。10、挪用资金，影响现金流现金流就象人的血液，顺利流淌才能保证各项目机能的完好。物业服务企业，现金流本 来就不多，有的经营者，还在挪用业主的装修押金等其它资金，已严重影响了企业的正常发展和经营。三、物业管理经营风险的处置和防范在对物业管理中的风险进行全面分析之后，应以物业管理总目标为依据，根据物业管理 中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等，制定风险处置方案，控制或减少风险的发生概 率和造成的损失。3.1风险处置方案包括：风险转移和风险自留，风险自留又有风险控制和风险保险。1、风险转移是目前许多物业企业已在运用的风险管理方
16、式，主要是将风险影响较大、 企业不可接受、可分散的部分风险工程采用外判的方式分包出去，由专业技术性强的其他专 门公司承担相应工作。譬如：电梯维保、外墙清洗、化粪池清掏、生活水箱的清洗等。2、风险自留是将无需或无法转移出去的风险留给企业自己承担的风险处置方式。在处 理自留的风险时，由于成本的问题，企业要制定各种风险控制措施，对不可控制的风险，企 业再考虑买物业保险问题。3、风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程 度。具体措施有：防止风险因素的形成;招聘有经验的物业管理人员；公司自行组建安全联 席会议制研究风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工和业主的风险意识和措施培 训；购买防范风
