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1、本科生毕业论文（设计）题 目： 西安市房地产市场现状及发展趋势 专业代码： 070703 作者姓名： 白晨 学 号： 2007202089 单 位： 环境与规划学院 指导教师： 孟彩红 2011年5月31日原创性声明本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师指导下，独立进行研究取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，论文中不含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得聊城大学或其他教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本声明的相应责任。学位论文作者签名： 日期 指 导 教 师 签 名： 日期 目录前言11我国房地产的特点
2、及现状12.西安房地产概述22.1 西安房地产各个时期的特点22.1.1 1992年的起步阶段22.1.2 2000至2002年相对稳定的协调发展期22.1.3 2003至2007的政策调整、快速提升期22.1.42008年2009年，房地产行业全面调整期32.2西安房地产政策与经济32.2.1 政府宏观调控政策趋于深化32.2.2 产品供应结构与实际需求还存在裂痕32.2.3 市场分区域发展不均衡42.2.4 市场竞争格局在变革中日益激烈42.2.5 经济适用房市场比重日益增加42.2.6 打折优惠成为楼市主旋律52.2.7 团购开启楼市新纪元52.2.8 郊区化发展趋势明显53 西安房地产
3、存在的问题54 西安房地产的发展趋势74.1 政策调控基调未变，但明显宽松化74.2土地市场交易放缓74.3 成交量低位运行，反弹有待时日84.4 房价下调，趋于稳定8结语8参考文献9致 谢10 / 文档可自由编辑打印摘 要改革开放后，我国的经济文化迈上了一个新的台阶。房地产做为经济，民生的支柱产业，在近几年中担负起拉动内需，提高人民生活水平的重要任务。但是，作为经济支柱产业，它的收益巨大，越来越多的开发商加入这一产业，大规模的开发，房产价格却虚高不下。造成了房地产的泡沫经济。关键词：房地产；民生经济；西安市 Abstract After the reform and opening poli
4、cy, our countrys economic and cultural scaled up to a new stage. Real estate as economy, the peoples livelihood pillar industry in recent years shoulder stimulating domestic demand and improve the peoples living standards important tasks. But, as the economic pillar industries, and its earnings have
5、 huge, more and more developers to join this industry, large-scale development, housing prices but not tall empty. It caused a real estate bubble economy.Key words: Real estate; Livelihood economic；Xian 西安房地产现状和发展趋势前言 改革开放后，我国的经济文化迈上了一个新的台阶。房地产做为经济，民生的支柱产业，在近几年中担负起拉动内需，提高人民生活水平的重要任务。但是，作为经济支柱产业，它的收益
6、巨大，越来越多的开发商加入这一产业，使得我国房地产在带动GDP的同时，也产生了一些不可避免的问题。1我国房地产的特点及现状房地产不单单具有商品属性，它还是人民赖以生存的保障。因此，它不但具有价值属性，也具有民生属性。这是它与其他商品的不同之处。房地产具有区域性，政府的宏观调控难度加大。国家政策在甲地可以很好的实施，但在乙地可能就会大打折扣。政策的适用性降低。 房地产作为商品，消费者希望买到物美价廉的商品，而投资者却希望商品增值。不同的角色期望不同，产生的效果也就不同。房地产的开发时间通常在2年，使用寿命在60年，有延时性。这就对这一产业的预测造成困难，加大了预判的难度1。 国内房地产市场饱受国
7、际市场拖累，陷入经济动荡的泥沼，政府改变紧张的金融政策从而转向保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 房地产作为商品一直处于供不应求的位置，导致房地产价格虚高不下。另一方面，房地产又是人民生存的基础保障，过高的价格，令一部分人望而却步。这就产生了一个矛盾，房地产商品属性与民生属性间的矛盾。这一矛盾造成一部分人有钱买房来做投资，没有发挥民生属性；一部分人期望得到房子生存，却无力购房。同时，房地产作为商品，做投资的人购买，事实上并没有减缓供需关系中“需”的压力，真正需要房子的人没有得到。相反的，当房地产作为投资买入，
8、以更高的价格卖出，这一商业行为，提高了房产的价格，令真正需要房产的人无力支付。诸如此类，我国房地产目前处于一种泡沫经济2。2.西安房地产概述2.1 西安房地产各个时期的特点 2.1.1 1992年的起步阶段 自1992年以来，西安的房地产业受本地经济环境的影响，经历了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程，1993 年、1994 年西安房地产投资均成倍增长。在商品房制度出台初期，市场开发及销售均表现出一定的不成熟，而从1995年开始，国家加强了对房地产投资和信贷资金的计划管理，严格控制高档房地产建设，从1995年到1999年，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的房地产业从盲目开
9、发、无序竞争、不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段过渡。同时国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、销售方面的法律、法规日益完善，物业管理逐步规范，将西安房地产市场逐步推上了一个良性、成熟的发展轨道。2.1.2 2000至2002年相对稳定的协调发展期 伴随着西部大开发政策的深入落实，西安城市化进程快速推进，宏观经济的持续走好，西安的房地产业也步入了快速发展期。尤其进入2002年，伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改良，西安房地产业的发展也随之渐入佳境。二手房市场开放、土地市场交易拍卖制、交易契税减半政策出台，这些政策无不显示出政府逐渐将房地产推向市场，由市场来进行产业的调
10、整、运作、发展的决心，同时也体现出政府对房地产业的支持力度，但同时全国局部地区尤其是一线城市产生过热及结构不合理的迹象，中央对土地市场的规划及控制政策、银行放贷利率的一系列调整政策进行一定调整，但西安楼市仍然走势平稳。2.1.3 2003至2007的政策调整、快速提升期政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005至2006 年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，西安先后出台了10 多项政策措施，从土地、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。2006至2007年，炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始
11、不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。在此期间，西安楼市保持了供需两旺的发展态势，诸多一线城市出现的随政策出台而产生供应、销售以至价格大幅波动的情况几乎与西安“无缘”，整体市场供应及销售保持了年增长30%到40%的增长速度，并迎来了外来大型房企纷纷进驻开发，房地产开发由集中于二环向三环外拓展的黄金发展期。2.1.42008年2009年，房地产行业全面调整期 国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显化，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期，西安市场销量同样表现为下滑，但房价
12、仍然保持了小幅增长的发展态势。在此情况下，西安市场出台了部分刺激消费的政策，购房者观望情绪于09 年逐步消弭，楼市供应及销售量重新开始走高。但在此情势下，进入09 年三季度，面对买方市场置业热情的重新高涨，部分开发企业再现涨价之势，对市场整体交易的走高产生一定影响，预计楼市将重现博弈之势，楼市调整仍将继续。2.2西安房地产政策与经济2.2.1 政府宏观调控政策趋于深化从06年到08年上半年西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效
13、果看遏制房地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化 3。2.2.2 产品供应结构与实际需求还存在裂痕伴随着国务院政策的引导，西安市一大批中低价位、中小套型普通商品住房在08年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，大多数项目目前的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，两者之间存在的裂痕。由于产品结构的不合理，现有的自住性需求未必能
14、转化为有效购买力，是导致目前的市场形势是有价无市的原因之一。2.2.3 市场分区域发展不均衡目前西安楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，城东地产发展新旧共荣，开发相对分散，旧区开发量少但配套完善备受市场欢迎，新区依托大水大绿和浐灞生态区整体的崛起以及市政府为加快区域建设而提供强大的资金和政策支持，也正与城南、城北形成三足鼎立的局面。城南区房地产发展较早市场相对成熟，虽土地资源日渐减少，但在曲江和高新两大板块的拉动下继续朝南发展。城西市场因重型国企较多一直发展较为缓慢，随着西市遗址的重建和地铁一号线的延伸，对于其原有区域和西咸共建区域的快速发展提供了动力。而城北区在西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建设以及大明宫区域遗址保护和旧城改造等前所未有的重大机遇面前，正在发生着日新月异的变化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。2.2.4 市场竞争格局在变革中日益激烈近几年，越来越多的外来企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验长袖善舞，对于本地开发企业而言，竞争的压力愈显加大，部分实力弱的小企业由于缺少资金，同时缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地
