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1、2012年深圳市房地产秋交会置业者调研分析报告近两年来，中国房地产市场遭遇来自政府的严厉调控，限购、限贷、限价等政策层出不穷，整个房地产产业链普遍萎靡不振。作为中国经济支柱产业的房地产行业持续下滑，加上欧债危机带来的进出口贸易的严重下降，两架马车的放缓导致中国经济整体处于低迷，经济形势的恶化倒逼政府政策转向。2012年开始，央行频繁出台降准、降息等货币宽松政策，刺激中国经济的发展，随着货币信贷环境的改善，房地产市场也迎来了久违的春天。3月份开始，深圳房地产市场推售量和成交量均稳步提升，至9月份前后，市场开始期待“金九银十”的到来，推盘节奏放缓，供求双方再次进入观望。如今，“金九”并未出现，“银
2、十”惨淡开场，市场需求方如何看待当前楼市，其购房行为又呈现何种特征？为更好的把握客户市场需求特征，提供更精准的楼市资讯，深圳中原地产在2012年深圳房地产秋交会期间开展了为期3天的问卷调研活动。本届秋交会以“深圳刚需，联合起来”为主题，从9月30日开始，持续至10月4日，参展项目将近100个，深圳本地楼盘23个，以龙岗项目为主。问卷调研活动选择了人气较旺的前三天举行，安排十五名调查员分布在展馆的不同出入口、休息区及参展区内，以随机形式进行问卷访问。共派发问卷2140份，经回收、整理最终获得有效问卷1949份，分别从客户基本信息、居住现状、置业意向、置业渠道以及楼市认知五个方面进行调查。一、客户
3、基本信息1.1 客户性别及年龄分布参加本次秋交会的主力群体是26-35岁的青年置业者，占比为48.96%；其次是36-45岁之间的客户群，占比为26.35%；接着是25岁及以下的年轻置业者，占比为17.3%；中老年参展客户数量较少，仅占总体客户的7.39%。从客户的性别来看，以男性客户为主，占比为64.7%，将近是女性参展客户的两倍，且集中在26-35岁之间。从参展客户的人口信息来看，年轻的男性客户是主要的潜在置业者。1.2 客户行业分布参会客户从事的行业集中在会计/金融/银行/保险、计算机/互联网/通讯/电子、房地产/建筑三大行业，占比分别为21.97%、15.98%、13.95%，占所有参
4、会客户的一半以上。来自政府/非盈利机构、制药/医疗和物流/运输行业的客户最少，三者加总占比仅5%左右。总体来看，行业分布情况与年初春交会类似。1.3 客户购房资格（户籍与社保情况）从户籍角度来看，持有深圳市本地户籍的客户占比为38.6%，持有广东省非深圳市户籍的客户占比为34.7%，两者加总占总体客户的七成以上。内地非广东省户籍客户占比22.4%，其他户籍客户占比仅4.2%。从客户缴纳社保的情况来看，非深圳市户籍且缴纳社保满一年以上客户占比为38%。根据深圳市的限购政策，深圳户籍和缴纳社保满一年的非深户籍客户都是潜在的置业群体。结合问卷第13题客户家庭目前在深自有房屋套数分析，缴纳社保满一年的
5、非深户籍客户中约有33%的客户尚未拥有自己的房屋，深圳户籍客户中约有80%客户拥有0套或1套房屋。假设参会者大部分以增加持有房屋数量为目的（而不是换房），则参与调查的所有客户中真正具备购房资格的潜在客户占比约为43%，若加上换房客户，比例更大。1.4 客户家庭结构及收入水平从在深家庭人口结构来看，以两口之家为主，占比为36.3%；其次是与子女在一起的三口之家，占比为28.3%；第三是与父母在一起的三口之家，占比为24.8%。前三类家庭结构在所有客户中的占比将近九成。从家庭的收入结构来看，45%的家庭年收入在13-30万之间，且以两口之家为主；31.5%的家庭年收入在13万以下，以单身群体为主；
6、18.5%的家庭年收入在30-50万之间，年收入在50万以上的家庭仅占总体客户的5%。1.5 客户购车情况从客户是否已经购买私家车的问卷结果来看，约有52.28%的客户已经购买私家车，47.72%的客户尚未购买。而去年同期数据显示，参加去年秋季会客户中仅有38%已购买私家车，表明潜在客户资金购买力在逐步提高。1.6 小结 通过以上分析可以看出，参加本次秋交会的客户多为深圳户籍或广东省非深圳户籍，年龄集中在26-35岁，以男性客户为主；从事行业集中在会计/金融/银行/保险、计算机/互联网/通讯/电子、房地产/建筑三大行业；家庭年收入在30万以下的2-3口之家；被访客户中真正具有购房资格的潜在置业
7、者至少为4成。二、客户居住现状2.1 客户区域来源 参加秋交会的客户中，主要是来自福田和南山的客户，两地区客户占比均为23.6%，接着是来自罗湖的客户，占比为14.04%.2.2 客户租住及房屋属性从客户当前居住的房屋情况来看，约有47.52%的客户居住在自有产权房屋中，36.59%的客户居住在租赁房屋中，住集体宿舍及其他居住方式的客户占比仅为16%。居住在自有产权房屋中，商品房占比为为41%，城中村（含自建住宅）占比为28%，福利/微利房占比为26%，随着市场对小产权房的警惕，使得自有城中村（含自建住宅）房屋客户比重明显减少（春交会为35%）。租房客户中，租用商品房客户占比为52.5%，租用
8、城中村（含自建住宅）客户占比为22.8%，租用其余类型房屋客户占比为24.7%。总体来看，随着政府加强对小产权房的管理等相关制度的出台，商品房仍存在较大的潜在购买力。2.3 客户现居住户型及面积 从客户目前居住的房屋户型来看，以2-3房为主，两者加总占比为70%，一房和单身公寓占比23.2%；四房及以上户型占比为5.7%；复式和别墅占比仅1%，此数据与去年同期及春交会期间并无太大变化。从客户现居住房屋面积分布来看，61-90占比为34.2%，46-60占比为30.7%，91-120占比为21.2%，121以上大户型面积占比为5.6%，45以下占比为8.3%。可见，客户目前居住的房屋中以中小户型
9、面积为主。2.4 客户现自有房屋及用途从客户目前自有的房屋套数来看，52.4%的客户拥有1套住房，29.8%的客户拥有0套住房，拥有2套及以上住房的客户占比为17.8%。 自有1套房屋的客户中，用于自住的比例为57.7%，用于投资的比例为33.5%；自有2套房屋的客户中，用于纯自住的比例为23%，投资与自住结合的比例为63.7%，单纯用于投资的占比为13.3%；自有3套以上房屋的客户表示，房屋主要用于投资于自住相结合。2.5 小结综合上述分析可见，参与本次秋交会的客户以来自福田和南山客户为主；47.52%的客户居住在自有产权房屋中，36.59%的客户租房为主；房屋属性以商品房为主，其次为城中村
10、（含自建住宅）；现居住房屋多为2-3房的90平以下户型为主；一半以上客户在深圳拥有1套房屋，将近三成客户尚未拥有自己的房屋，市场仍然存在较大的潜在需求。三、客户置业意向3.1 客户意向房源 如下图所示，被调查客户中，有37.79%的客户表示愿意购买新房，有19%的客户表示愿意购买二手房，43.22%的客户表示购买新房或者二手房均可。 从客户意向房屋所处的区域分布来看，福田和南山是客户主要选择的两个区域，各占总客户的20%左右，其次是宝安中心区、罗湖区、盐田区，占比分别为15.4%、11.2%、10%。选择前五大区域的客户在总客户中的占比为七成以上，坪山新区和观澜片区是客户关注最少的两大区域。注
11、：本图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式 从参展客户和意向区域的分布结合来看，客户更倾向于选择自己当前所居住的区域及相邻区域，这个特征在福田和南山两大区域中表现得更为明显。3.2 客户意向房屋类型从客户意向的房屋面积来看，考虑购买61-90平的客户占比为38.7%，打算购买91-120平的客户占比为33.6%，有意向购买120平以上大面积房屋的客户占比不足10%。结合客户当前居住的房屋面积分布数据及前两届房屋交易会的结果分析，客户主要考虑购买比当前居住面积更大的房屋，选择90平以上房屋的客户数量逐步提升，但仍以购买61-90平房屋客户为主。注：本图表数据来源为多
12、选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式从客户考虑购买的房屋户型看，考虑购买三房的客户共890位，约占总客户数的44%；其次为考虑两房的客户共675位，约占总客户数的33%。 与前两届交易会数据结合分析，2-3房仍为客户主要选择的户型，三届交易会上选择这两类户型的客户占比均在80%左右，但三房逐渐取代两房成为客户的首选户型。注：本图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式3.3 客户置业支付能力从客户可承受的房屋总价来看，可承受总价在100-150万的客户占比为约为37%，50-100万的客户占比约为32%，150-200万的客户占比约为17%。从客户能承
13、受的付款方式中来看，约有64%的客户表示愿意承受首付三成的方式，其次是首付四成的方式。两者结合来分析，大部分客户能承受的首付款约为15-45万之间。 从被调查客户的购房资金来源分析，约有76%的客户表示其购房资金主要来源于自己及配偶，依靠父母给予资金购房的客户不足25%。3.4 客户置业决策影响因素 数据分析结果显示，客户在选择房屋过程中，影响其置业决策的五大因素分别是价格、周边配套、户型、区位交通和社区品质，最不受关注的三大因素是准业主群体素质、开发商品牌及是否带装修。相比前两届交易会，区位交通因素影响趋弱，户型因素越来越重要。注：本图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及
14、频次的方式3.5 小结 综合以上分析看得出，参展客户在置业决策过程中，主要选择的是当前居住片区内及周边片区的新房，以南山和福田两大区域为主；主要考虑的是2-3房60-90平的房屋，三房逐渐替代两房成为首选，90-120平置业群体占比逐步提升；购房资金主要来源于自己的收入，能承受的房屋总价在50-150万之间，愿意承受的首付比例主要为三成；选择房屋时，主要考虑的是房屋的价格、周边配套及户型。四、客户置业渠道4.1 客户房屋信息获取途径 从客户获取房产信息的途径来看，获取新房资讯的主要渠道为网络，占比约为28%，其次是户外广告、电视和朋友推荐，占比分别为16.4%、15.4%和15%。客户获取二手
15、房信息的主要途径是房地产中介门店，占比约为33%，其次是网络、户外广告和朋友推荐。近年来，无论是新房还是二手房信息的推广中，户外广告的推广方式效果越来越明显。 注：以上两图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式4.2信息获取的报媒分布客户最关注房产信息的报媒前五名依次为深圳商报（占比27%）、南方都市报（占比23%）、深圳特区报（占比14%）、地铁早八点（占比13%）、晶报（占比11%），此排名近年未有大改变。注：本图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式4.3信息获取的网站分布调查数据显示，客户最关注的房产信息网站前五名依次为搜房网（占比24%）、深圳房地产信息网（占比15%）、安居客（占比15%）、58同城（占比11%）、搜索引擎类网站（占比10%）。从过去两届交易会的调查结果来看，这五大网站在客户获取房产信息的网络途径中具有不可撼动的地位。注：本图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式4.4 客户希望获取的信息 从客户希望获取的信息类型来分析，约有30%的客户希望能够获得有关楼市政策的资讯，25%的客户希望可获得楼市成交数据信息，20%的客户希望通过以上途径获得楼盘优惠促销咨讯。说明在政府频繁对楼市进行严厉调控之后，广大置业者最关注的信息依然为楼市调控政策的变动。注：本图表数据
