房地产项目管理规划

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1、项目管理规划1. 项目概况1.1 建设主体及形象指标。工程名称：工程地点：建设单位： 勘测单位：设计单位：监理单位：施工单位：工程规模：总占地面积8992.1 m2，建筑面积17792.7 m2建安造价：合同约定3450万元RMB施工工期：合同工期600天1.2 建筑群主要形象特征。 住宅小区工程四至为：西至冷泾港，东至现状自来水厂，南至农田，北至南亭公路本工程由1#、2#、3#、4#房、地下车库、门房及室外工程总体组成。单体概况：1#房：11+1层小高层檐口高度 ：34.8米建筑层数：地下1层、地上 11+1层建筑面积：6749.5m2其中：地下 363.7 m2 地上 6385.8 m2结

2、构形式：基础： 管桩+筏板 主体：剪力墙2#房：11+1层小高层檐口高度 ：34.8米建筑层数：地下1层、地上 11+1层建筑面积：3518.6m2其中：地下 184.8 m2 地上 3333.8 m2结构形式：基础： 管桩+筏板 主体：剪力墙3#房：6层的多层檐口高度 ：1 8米建筑层数：地下1层、地上6层建筑面积：2405.4m2其中：地下 244.5m2 地上 2160.9m2结构形式：基础： 管桩+梁板式底板 主体：砌体4#房：6层的多层檐口高度 ：18米建筑层数：地下1层、地上6层建筑面积：2160.5m2其中：地下 304.4 m2 地上1856.1 m2结构形式：基础： 管桩+梁

3、板式底板 主体：砌体地下车库 ：层 高：3.3米建筑层数：地下1层建筑面积：2938.2m2结构形式：基础： 管桩+筏板 主体：框架结构，顶板为无梁楼盖门房：层 高：3.9米建筑层数：地上1层建筑面积：20.5m2结构形式：基础：坐在地下室顶板 主体：框架2. 项目管理规划编制和实施依据施工图纸、图纸会审及交底记录施工总承包合同及施工组织设计工程施工监理合同及工程施工监理规划房地产有限公司工程项目规范化管理资料以下简称“管理资料”国家现行施工规范及验收规范、现行安全生产、文明施工的规定3. 项目管理的内容根据项目开展的时间顺序，可分为三个阶段：3.1项目前期的管理（开工前的项目管理）这一阶段项

4、目管理的核心任务是项目立项的分析与决策、项目目标的确立、方案的优化以及承包商的选择。具体内容包括了以下几方面：3.1.1项目策划进行项目可行性研究报告，对项目方案进行初步确定，确定项目质量、进度、投资等目标。3.1.2设计管理编制设计任务书，根据国有土地出让合同规定的各项指标，提供各项设计参数，审核工程初步设计，对项目设计进度管理，对设计施工图组织各类技术、经济专家进行审核，确定图纸的功能合理、造价经济、技术先进。3.1.3手续办理房地产项目手续比较繁复，根据我们公司的具体运作流程，所有开发手续均由项目公司办理，需要办理的前期手续有如下几项：1、签订国有土地出让合同2、发改委立项批文3、用地规

5、划许可证4、项目报建（办理项目IC卡）5、工程招标手续（勘察、设计、监理、施工）6、各职能部门对设计方案出征询意见单（消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、地名）7、签订监理合同、施工合同8、合同备案9、签订建设工程竣工档案编制报送合同10、地名命名报批11、申领工程规划许可证12、工程报监（区质监站、民防质监站）13、申领施工许可证14、临时排水许可证15、临时用电手续3.1.4确定项目实施计划1、编制项目管理规划，根据项目总体进度计划编制用款计划和材料设备供应计划2、审核施工总包单位编制的施工组织设计（重点是质量、工期的保证措施）3、审核监理规划（监理的义务、责任以及管理权限必须明确）

6、3.1.5外部关系协调协调设计、监理、施工总包单位、专业分包单位、材料供应商、建设用地和周围环境、政府各个职能部门对项目的监管等各个方面的关系。3.1.6审核施工图项目部接到施工图纸后，必须立即组织监理单位、施工单位、业主方专业人员抓紧进行看图识图，进行设计图纸预审，重点是对房屋基础结构设计的审查，考虑是否安全、经济合理。各专业间设计图纸是否相互统一，找出图面上的各种错、漏、碰、缺等问题。预审记录汇总后报总公司技术总负责人。经审核后交设计单位，并组织有设计、监理、施工、造价质询公司等参加的图纸会审，对设计图纸的建筑性能、使用性能以及工程施工的技术问题提出意见和建议。会审记录交各方签字盖章存档。

7、3.2项目中期的管理（施工阶段的项目管理）这一阶段项目管理的核心任务是三控制、两管理、一协调3.2.1现场目标控制1、质量目标控制以工程质量为整个施工阶段项目管理工作的核心，处理好质量控制与进度控制、投资控制的辩证关系； 坚持“严格要求、实事求是、预防为主、跟踪监控”的控制原则；严格按照管理资料第六章第二节“工程质量管理”的相关要求管控。 工程质量目标：按照施工总承包合同要求，确保区优质工程。所在单位工程的分部、分项均按区优质工程进行验收、评定。消除不合格工程及无法修复的返工工程。保证措施：认真贯彻国家建设工程质量施工规范和技术规程要求，加强工程质量检查和评定的控制力度，督导施工单位、监理公司

8、对工程分部、分项工程检查程序，以及评定标准的落实，确保工程质量目标的实现。2、进度目标控制项目公司和承包单位正式签定的工程总承包合同中所确定的工程工期，作为进度控制的总目标； 承包单位依据合同工期目标编制的工程施工组织设计，经监理公司项目负责人，甲方项目经理审核通过后，做为项目实施的总进度计划控制目标（年/季/月/周/天实施计划）。 工期目标：总工期（合同工期）：本项目合同总工期为，600日历天。2012年10月25日开工。保证措施：将形象进度与实际进度进行对比，要求承包商做好进度分析与纠偏，对影响进度的原因进行记录与分析。合理地缩短工期，等于投资提前受益。各部门主动配合，积极协作，创造条件，

9、合理安排工序交叉流水作业，合理调配劳动力，明确工期相应的奖罚措施，确保按时完成工期或合理缩短工期。3、投资目标控制项目公司和承包单位正式签订的工程总承包合同中所确定的工程总价款，是投资控制的根据； 按照合同约定，对承包商提出的工程款支付申请进行审查，确保工程款按合同拨付，避免拨付不合理费用或超拨工程款。保证措施：严格按照管理资料第六章第三节“成本控制”的相关要求管控。严格执行材料采购评价程序。同类产品比质量、同等质量比价格、同等价格比服务、同等服务比结算、同等结算比信誉；严格执行资金预算、支付以及各项有关费用的入账、施工签证审批等有关规定； 严格按照公司财务管理程序办事，无条件尊重公司的财务和

10、审计制度。3.2.2施工过程中的两管理1、安全文明施工管理1）坚持安全第一 预防为主的原则。 建立健全安全生产保证机制的原则。 严格执行国家行业各种安全生产技术规程要求。 安全施工目标：按“五无“工地标准要求，即无重伤、无死亡、无火灾、无重大机械事故、无食物中毒。 保证措施：督导施工单位、监理部门建立和完善项目安全生产责任制； 督导施工单位、监理部门建立健全安全教育机制。 工程部各专业技术负责人对本专业的安全生产负有督导责任。2）现场文明施工的原则：标准化规范化、与项目文化相符性原则； 讲求经济效益与形式的统一，不铺张浪费原则。 现场文明施工的目标：文明施工检查达标； 达到区级文明安全工地标准

11、，争创示范文明工地。 保证现场文明施工的措施：严格施工平面图管理，施工平面的布局动态必须由监理部门审批； 督导施工单位做好项目围墙、大门，以及现场施工安全的标识； 督导施工单位、监理单位重视环境保护。现场办公区、生活区卫生必须符合有关要求；作业场地必须达到工完、料净、场清。 2、信息管理1）合同管理：合同管理是项目管理工作中三大目标控制外的另一项重要工作，因为业主签订的任何合同，都与项目的投资、进度、质量有关，因此应充分重视合同管理的重要性。加强索赔监控，减少被索赔的发生。提前考虑可能造成索赔的因素，严格按程序、合理办理工程签证。预防、杜绝承包商、设备、材料供应商等的索赔；一旦承包商提出工程索

12、赔，及时按合同进行处理；对于承包商的违约，编制索赔协议书，向承包商提出索赔。当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机构仲裁或法院审理时，项目管理应提供充分的事实材料作证。2）资料管理妥善保管各种工程技术资料以及合同、会议纪要，确保资料的完整性和真实性。跟踪各种行文落实、回执的有效性，编制月、季、年各种行文统计台帐，上报有关部门。 建立统计台帐、变更台帐、结算台帐，对合同进展情况进行分析研究。 制定项目计算机信息管理制度，提高项目工作人员工作效率。 3、组织协调施工阶段是一个多单位参与、众多人员参加的系统工程，为了使这个过程能紧密结合、顺利运行，必须进行有效的组织与协调。主要工作内容有：1

13、）负责组织设计、监理、施工、装修等各参与方的工作协调会，代表甲方协调解决工程实施过程中出现的各种问题。作为现场各方信息的汇总终端，甲方项目经理必须对现场发生的各种事件及时作出现场处理意见。2）在项目施工过程中，与自来水公司、供电电公司、煤气公司、市政养护部门等进行接洽，起草相关供水、供电、供气、排污等相关手续。3）根据项目进度，及时办理房屋预售许可证。3.3项目后期管理(竣工验收后的项目管理)1、组织单位工程竣工验收，编制竣工验收报告，办理建设工程竣工备案手续。1）根据质监、环保、消防、规划、防雷、墙改办、卫生防疫、交通、派出所等部门的要求，准备相关资料。2）在小区总体基本完成前开始请质监站初验，在整改的同时陆续办理各个部门的验收手续。3) 整理工程档案资料，向相关部门进行移交。4）办理竣工备案手续。5）乙方退场。8