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1、-超级综合体的合约筹划万象城工程容提要商业综合体属于非标建筑，本钱控制非常复杂，城市综合体的合约规划更加复杂多变，今天就以华润万象城为例，讲解超级综合体的合约筹划，全文删减后约2万字，希望大家喜欢一、工程概况本工程位于市市南区路、闽江路、中路、海门路合围地块原潜艇学院，处于市中心的核心位置，属较繁华的城市中心区域，边建筑物密集。作为顶级的Shopping Mall之一、置地部最大的万象城系列产品，万象城是由购物中心、写字楼和公寓楼组成的综合体。代表了全新的都市生活式，承载着华润置地以品质给城市更多改变的品牌最求。总建筑面积约46.7万平米,占地面积5.3万平米。地下3层另有局部7层裙楼商场6层
2、，地上最高是41层含2个避难层的酒店式公寓，总高度174m；及40层含2个避难层的超高层甲级写字楼，总高度200m的一系列建筑群。本工程总工期33个月。二、总包承包合同模式、总包承包围、总包管理及协调照管责任总包合同模式本工程拟采用施工管理总承包模式，前期双签订总承包合作模式协议书，工程实施阶段签订实际施工总承包合同及备案合同。华润建筑作为总承包单位，采用“本钱+酬金+奖罚的计价式，对本工程实施过程中的技术、质量、进度、平安、本钱等所有面进展组织协调，全面负责工程的质量、工期及本钱控制。除业主独立供给商、独立分包商以外，其他专业分包均与华润建筑签订分包合同。总包管理责任1.外部协调与沟通华润建
3、筑负责本工程的外部协调与沟通，包括统一与质监站、安监站及其他政府部门的日常工作联系与接洽，协调过程中可要求相关分包单位参加和协助。各分包单位日常与业主、监理、设计的沟通与协调，由华润建筑负责组织并牵头，业主、监理的指令通过华润建筑下达给各分包单位包括华润建筑自有分包、指定分包。2公共设施华润建筑按总包实施规划统一规划现场临建，根据现场场地情况，负责为现场所有工人包括华润建筑自有分包、指定分包提供统一食堂、洗手间，各分包进场后将不再搭建食堂、洗手间；按业主认可的承包商案布设一级水、电网，设立足够的供水接驳点，设立足够的一级配电箱；统一规划和安装所有施工阶段公共区的消防设施，包括塔楼地上局部的楼层
4、消防用水。3 .现场平安、文明施工华润建筑配备专职的平安管理人员，负责整个现场的平安生产与文明施工管理工作，负责公共局部及常规平安投入，包括整个现场的标语、标示，警示牌，平安通道，平安防护，现场照明等；负责整个现场的排水、排污及设施的维护、清理、疏通，负责地库的防洪，防雨。4 环境保护华润建筑统一成立杂工队、安排专门车辆，负责整个现场垃圾清运，在现场设立几个垃圾堆放点，各分包单位的垃圾将清理至垃圾堆放点，由华润建筑统一组织外运与处理。5 .测量统一管理华润建筑负责整个工程实施过程中的测量统一管理，测量控制网的建立与定期复核，定期复核资料需每月上报监理审查；提供给各分包单位的测量基点距分包工作地
5、点距离不得大于50m，各测量控制点标识明显、固定，并在附近标识各测量参数包括点号、高程、坐标，在各分包单位进场第一次见面会时将整个现场测量控制网平面图及各点参数提交给各分包单位；每月对测量控制网进展复核，如发现问题，对测量控制网数据进展修改，并及时发给各分包单位；对主体砼构造已完成的楼层，负责将各轴线明显、规则地标识于柱、墙上，并在柱、墙上标出高于本楼层标高1000 mm的标高线；在各层隔墙及设备房砌筑完成后，在墙上标出高于本楼层标高1000 mm的标高线；在设备安装区域10m围，至少提供两条供设备定位的轴线及标高点；负责本工程日常沉降观测。6 .本钱管理施工联系单无论是华润建筑自有的，还是其
6、他指定、独立分包所有的须由华润建筑会签后上报监理，由监理签署意见后报业主，业主的指令亦将通知监理传递至华润建筑，由华润建筑分发各相关分包实施。设计变更由业主下发监理，由监理下发华润建筑，华润建筑下发各相关分包。工程变更造价申报无论是华润建筑自有的，还是其他指定分包所有的由华润建筑会签后上报监理，由监理签署意见主要审核现场签证及证实图纸与实际实施情况后报业主，业主、测量师在审核变更造价时，通知华润建筑澄清问题，审核完成后，由业主下发监理，监理下发华润建筑，华润建筑下发各相应分包。各期中期付款申请书由华润建筑汇总各分包中期付款申请书后，统一报送监理，监理签署意见后报业主。总承包围7总承包围7.1主
7、体土建局部：包括垫层、地下室及上部构造工程、劲性钢构造及屋面桁架、砌体工程、防水、保温隔热、基层、饰面粗装修、楼梯扶手、粗装区域防火门供给安装、机电工程等；精装修区域：楼地面为现浇钢筋混凝土楼板；墙面完成至水泥砂浆面层，顶棚为构造板清理干净。注、墙面水泥砂浆抹灰高度到楼板底出租区域：按租户条件图施工至完成面租户条件图未详细说明时，按精装区域的要求施工粗装修区域按建筑图纸要求施工至建筑完成面。室外工程，包括饰面层以下之防水、保温隔热、垫层、基层、构造、砌体、土回填(硬铺装至构造垫层、软绿化至腐植土下防水、疏水层)等；外围工程，包括围墙、入口大门、岗亭等其他建筑物；预留、预埋统筹及配合安装，塞缝、
8、外露管线抹灰及一般修补工作。7.2总包机电工程：负责深化设计、供给、安装、调试及保修以下各项工程：防雷及接地系统之供给及安装从低压配电柜出线起之分支电路配电设备，包括干线电缆/桥架/托盘、保护套管的供给、安装及接驳，低压柜馈出母线槽安装，电气三箱安装；非精装区照明灯具之供给、安装及接驳；从电气三箱出线起之分配线路(精装修区除外)，包括照明、动力等终端电路之电缆/电线、桥架/托盘、线管、开关、插座等的供给、安装及接驳；商业公共精装区域电气系统：供精装区的配电箱无论是在精装修区域还是在非精装修区域后的全部管线工程由精装修单位负责供给、安装及接驳，包括但不限于配电箱出线回路至照明末端灯具的管路预埋、
9、电线敷设、灯具及开关面板、插座的供给及安装工作。供精装区的配电箱前的照明管线工程由华润建筑负责供给、安装及接驳。公寓楼电气系统：华润建筑负责供给及安装电气管线工程至配电箱，配电箱后工作电气管线工程由精装修单位负责供给及安装，包括但不限于配电箱出线回路至末端灯具的管路预埋、电线敷设、灯具及开关面板、插座的供给及安装工作。公共区域、户区域电气系统：华润建筑负责全部供给及安装电气管线工程，包括但不限于配电箱出线回路至末端灯具的管路预埋、电线敷设；灯具、开关、插座的供给及安装及电源接驳由精装修单位负责。电气动力系统：华润建筑负责供给、安装及接驳至末端用电点。雨水系统：供给、安装雨水排水系统(虹吸排水系
10、统除外)，包括雨水排水管道系统、阀门、地漏、雨水口、各类配件及支架等，其中虹吸排水系统工程不在此围。排水系统：从室外排水出建筑物的第一个排水井起，供给、安装污水排水系统，包括污水排水管道系统、排水泵、阀门、地漏、各类配件及支架等。其中卫生洁具、排水泵的供给由独立供货人负责。精装修区域的地漏供给、安装及卫生洁具的安装不包括在本专业围。给水系统：从建筑物以外1米起，供给、安装生活给水系统，包括给水管道系统、设备、各类阀门配件、智能化系统监控点的预留接口、普通水表、水箱及支架等。其中给水水泵、生活变频给水设备包括变频控制柜、水泵及气压罐的供给除外。热水系统：全热水系统供给、安装热水管道系统、设备、各
11、类阀门配件、智能化系统监控点的预留接口、普通水表、支架等。其中热水循环泵及容积式热交换器的供给除外。消防水系统：供给及安装消防水系统及之所需一切预留、预埋工作，包括但不限于过/穿梁、柱板套管，构件及预埋件。室外排水：负责室外给水及排水系统，包括红线围所有的室外给水系统管道、阀门、室外消防栓、阀门井/室的砌筑、土开挖及回填，并接驳至红线围连接市政给水系统的最后一个水表井。室外消防水泵接合器由消防工程分包单位负责安装；与公司沟通是否由华润建筑负责洁具：非精装修围的洁具地漏及水龙头安装；电梯坑排水：供给及安装电梯坑底之排水工程，潜污泵的供给除外。通风系统：包括效劳于地下室通风/排风/排油烟系统。不包
12、括商业局部厨房排油烟风机、净化器及补风机的供给及安装。冷却水系统；冷冻系统；空调系统：包括效劳于写字楼厨房、洗衣房的空调系统。锅炉房：系统设备、动力管道系统及送风/排风/排烟系统。分体空调：供给、安装及接驳及写字楼的电梯机房等用房的分体空调设备。华润建筑需提供所有本系统工程围要求建筑承包商配合的资料，包括预留洞、坑、槽，混凝土根底等工程由建筑承包商完成。所有需在建筑构造预埋的套管、构件、预埋件等均由华润建筑提供给建筑承包商预埋。总包协调照管责任8 .总包协调照管容华润建筑对整个工程负责，与指定分包签订合同，将业主发给华润建筑的业主指令中有关指定分包工程之部份传送给指定分包商，并确保该等指令得到
13、迅速地正确地执行。与各单项指定分包之工程具体界面，详见后述之指定分包工程合同围及界面描述。华润建筑对指定分包的照管如下：在现场提供空间给指定分包商架设自己的贮存仓。提供合理空间及通道给指定分包商使用。指定分包商须负责修补由其本身引致对在施工场地上通道所造成之损坏。华润建筑提供现场已有的爬梯及脚手架给指定分包商使用，但不需为指定分包商额外搭设或延长保存此类设施的请求。提供工地上统一的卫生设施及其它设施共同使用。提供标高及定位的根本点、线给指定分包商作为依据而进展自已的定位。提供工地上现成的围网、围板、平安栏杆等以保障场地平安。假设指定分包商因应自己施工而进展拆卸改动，则指定分包商须负责继后之修复
14、工作。提供施工用水、施工电力的接驳点，各分包负责从接驳点至作业面的接驳，华润建筑按一定比率收取指定分包商水电费，收取比率见后表。提供工地上一般现成的防水、防风及防雨保护的措施。假设指定分包商因应自己施工而进展拆卸改动，则指定分包商须负责继后之修复工作。提供已在施工场地之机械及设备包括机械操作人员给指定分包商使用，以便卸下指定分包商之物料及起吊至不同位置。在工程交付业主前，进展全面的清理工作。此等华润建筑之清洁工作并不减低指定分包商按其分包合同须负担之清洁责任。按照经业主确认的承包商案容向指定分包商有偿提供办公室、宿舍，按照15元/m2月收取租金，12元/m2月收取生活区水电费；分包免费使用工地
15、生活区冲凉房、开水锅炉、厕所；提供工地食堂供分包工人有偿就餐；提供统一的工地厕所，方案在首层室外、塔楼每隔四层各设一个四个蹲位的厕所，在办公室区域设置供总分包及监理管理人员使用的厕所；提供工地统一的守卫及现场巡逻，要求工人佩戴胸卡出入，每胸卡不收本钱费，只收取押金10元/，退卡后押金退还。由于施工之用水电费已包括在指定合同价款，应由分包商自行承当。总包经过多个工程工程的水电费用分析，建议指定分包及独立专业承包商施工水电费收取比率见下表计费基数均为工程总造价，包含供给及安装。正式供电后的调试费用由业主承当。施工水电费收取比例指定分包确因工程实际情况需要延长使用现场的外架、塔吊、施工电梯，经华润建筑同意后可延期有偿使用三、业主计价模式双就本工程进展商务洽谈，就分判案、招标流程达成以下一致意见：双遵循计价公平、透明及充分表达华润建筑的价格竞争优势、有利于提高工程管理决策效率的原则，土建工程及机电工程采用“本钱+利润+奖罚的计价式，华润建筑根本费用采用包干价形式。招标采购流程根据土建工程采用综合单价包干原则，土建分判商及材料供给商招标由华润建筑组织、业主确认投标入围单位，定标后上报分判报告并经双领导审定的模式；钢构造、机电工程分包及材料设备招标采用华润建筑组织、业主全程参与的模式。华润置地万象城一期工程业主参与局部招采流程华
