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1、目 录摘要1关键词1引言1一、理论概述21、精细化管理的概念22、中小型企业的概念23、精细化管理的重要性2二、重庆*物业管理有限公司物业管理的现状21、重庆*物业管理有限公司简介22、重庆*物业管理有限公司现所面临的主要问题33、重庆*物业管理有限公司面临问题的形成原因4三、重庆*物业管理有限公司进行精细化管理的途径6 1、建立健全相关制度规范和标准体系，对企业整体进行精细化管理6 2、充分发挥企业自身竞争优势，加强企业市场精细化管理7 3、改变管理模式观念和管理手段，努力提高自身管理水平7 4、努力拓宽企业融资渠道，加强风险控制能力，做到精细化管理9 5、改善社区居住条件，加强环境卫生精细
2、化管理9 6、完善薪酬管理，加大对人力资源方面精细化管理力度10 7、利用国家政策和相关法律进行精细化管理10四、结论11参考文献11中小型物业企业精细化管理研究*大学 工商管理专业 姓名*指导老师 *摘 要：随着中国房地产经济的蓬勃发展，城市建设和城镇化建设的不断深入，为了进一步提高人们的居住环境和生活质量，与房地产企业相配套的物业服务企业管理就显得尤为突出和重要。本文通过以重庆市元有物业管理有限公司为例对现代中小型物业服务企业面临的主要问题和形成原因进行探讨，并就具体的问题提出如何对物业服务型企业进行精细化的管理。关键词：物业企业管理 部门职能管理 精细化管理 引 言随着世界工业革命的空前
3、发展，城市住房的日趋紧张，房地产投资如火如荼的复杂背景下，投资商只管房屋的建成，而对于房屋建成后的环境污染和居住条件却很少问津。特别是建成后的公共设备设施损坏无人管，供水供电系统出现故障无人修等一系列社会问题，严重的影响了社会经济发展和人们的生活习惯，为了解决这一瓶颈，使人们生活更加和谐美满，现代物业管理服务企业由此应运而生。物业管理在我国的发展时间并不长，由于在政府部门的正确领导和社会各界的鼎力支持下，从1999年5月的全国物业管理工作会议的召开，到2003年6月国务院第369号令的施行以及2003年6月建设部颁布的130号文等一系列文件的实施下，物业管理行业逐步形成了以政府宏观调控为主导，
4、以公平竞争为核心，以社会经济环境效益为统一目的，以高规范化高标准化服务为内容，以创品牌创新产权为方向的物业管理模式。但是由于组建渠道背景各不相同，继而导致成立的物业服务企业在管理上出现良莠不齐也是客观事实。特别是企事业单位自建和社会单位个人所组建成立的中小型物业管理公司，虽然这类企业的市场观念较强，灵活经营弹性大，管理起来具有可操作性，但是受自身资金管理水平文化差异社会环境等各方面的限制，和开发商衍生及房管所转制的大型物业服务企业相比而言，无论是在哪个方面都还有一定的距离。鉴于实际情况出发，加强中小型物业企业精细化管理势在必行。 一、 理论综述 1、精细化管理的概念精细化管理就是落实管理责任，
5、将管理责任具体化化明确化，它要求每一个管理者要管理到位，尽力尽职。通常是指对建立在常规企业管理基础之上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。 2、中小型企业的概念所谓中小型企业是指与所处行业的大企业相比人员规模、资产规模与经营规模都比较小的经济单位。一般来说是从质和量两个方面对中小企业进行定义，质的指标主要包括企业的组织形式、融资方式及所处行业地位等，量的指标则主要包括雇员人数、实收资本、资产总值等。3、精细化管理的重要性随着物业行业发展的不断深入和物业服务涉及的内容越来越广，加强中小型物业企业重要性管理就显得尤为
6、突出。如果我们轻视物业管理的重要性，那么有可能面对的后果将是巨额的社会财富大量贬值，无数美好的家园将成为一个个新的犯罪之源，人们生活秩序紊乱等严重后果，由此而造成的负面心理影响更是无法估量，造成的人情冷淡和道德沦丧将有可能深刻危及整个国民素质和精神面貌。加强物业管理企业的重要性管理在整体上来说，它不仅可以促进社会安定和谐，改善居住环境和投资环境，还在一定程度上提高了城市管理水平。在局部来说，不仅可以增强企业员工的工作效率，让企业有明确的发展方向，增强企业凝聚力，提升自身品牌价值，还可以使企业财务清晰，资本结构更加合理恰当，企业管理模式更加先进，更重要的是它使企业的经济效益得到了显著提高。 二、
7、重庆*物业管理有限公司物业管理的现状1、 重庆*物业管理有限公司简介重庆*物业管理有限公司成立于2011年12月，注册资金50万，目前尚为三级资质，二级资质正在申请中。是由原重庆市顺隆物业管理有限公司的基础之上组建而成的新型物业管理公司。业务范围包括：主要承接多层住宅楼的物业管理高层住宅楼物业管理独立式（别墅）住宅楼的物业管理办公楼及工业厂房及其物业管理。具体方面包括物业修缮物业租售代理物业家庭生活各项服务车辆车位代售代租工程绿化清扫保洁等其他相关的商业服务。组织结构框架：目前公司共计职工68人，管理人员学历大专以上文化程度占80%，90%物管人员持有上岗操作证。公司内部分别设有总经办综合办公
8、室物业管理处工程部保洁部采购部财务部和市场部，共八个部门。目前所承接管理的部分物业楼盘包括黄金堡.生活家流金家园荣升.部落阁大升名都等。正在洽谈的部分物业楼盘有白云美镇民生新城千山美林等。随着中共“十八”大的胜利召开，国家对城镇化建设力度的不断加大，从中可以清楚的发现物业行业市场前景其实是相当广阔的，特别是在商品房物业和工业物业方面。企业要想在此行业中发展壮大，在市场中分得一杯羹，首先一定要以实际情况为出发点，做好市场规划和调研，选择好正确的发展方向，同时注意企业发展方向是否和长期发展目标一致等重大企业战略问题。其次应该加强企业管理制度建设，在市场竞争中充分发挥自身中小型企业管理机制灵活快速应
9、变的特点，为企业的后续做大做强打好坚实基础。再次要努力培养出一批符合企业发展需要、忠于自身企业利益、适合企业自身文化的管理团队，为企业快速发展提供强有力的支撑。然后要适宜的提高企业品牌和企业文化建设，为企业从发展期到成熟期作好准备。纵观历史我们不难发现，任何大型企业的发展其实在没有壮大之前都是按以上步骤走的，所以公司要想企业真正的迅速发展壮大，我们可以从企业现面临的主要问题入手，找出企业真正面前的困难有哪些？再到细心分析问题的形成原因，并对其进行精细化管理，从而最终找到企业的发展出路。 2、重庆*物业管理有限公司现所面临的主要问题 市场细分使行业竞争加剧，使公司在外接新楼盘业务难度加大。受组建
10、渠道和自身人脉的影响，公司捕捉市场消息的手段和渠道相对单一，在招投标时往往容易错失最好的时间。在市场拓展时，和房地产开发企业衍生或房管所转制的物业企业相竞争中，业务人员对自身企业竞争优势认识不够，造成业务洽谈时不能很好的抓住主动权。 元有物业在和业主及业主委员会签订服务协议时，有些条款和具体明细责任区分不清，条约要求不够明细，使企业和业主及业主委员会之间矛盾较大。随着物质生活水平的不断提高，人们要求物业服务的质量也变得越来越高，公司和业主之间出现矛盾的机率也就越大，现目前公司和业主的矛盾主要存在于以下三个方面：首先是业主认为我们物业公司没有提供质价相等的物业服务，在签订合同时出现问题不能很好解
11、决，导致业主在物业管理费交纳基数和金额方面经常会发生拖拉，延交等现象。 元有物业在管理模式和手段方面相对落后，组织结构形式不合理。现目前公司采用的是随机化管理模式，也就是我们平常所说的独裁式管理。加上无标准的物业管理软件，使企业管理人员在各方面管理起来相当麻烦，出现问题是能用简单的word文件和Exces表格或一些常规管理软件进行记录和管理，在业主出现欠费等问题时计算机做不到及时提醒，只能凭员工记录或印象和查历史交费记录才能看到，费时又费力。 管理层想把企业做大做强，但发展资金不足，资金来源筹集渠道狭窄。由于现行公司管理的所有的设备设施并非企业自身所有，加上社会信用度低，要想在资本市场或是社会
12、上进行融资的那是相当困难。如果公司经营出现问题，一般情况下，只有通过自身关系筹集资金或经过非正规渠道进行资金周转等。 企业在人力资源管理方面混乱。往往招聘到优秀的专业人才不能留住，培养的管理人才不能很好利用，想进行精细化管理心有余而力不足。由于现我们企业受本身资金少、竞争实力弱、管理模式落后、创新观念不强和利润微薄等原因影响，专业人才相当匮乏，企业在精细化管理方面不能用全力，下功夫。而且现有管理人员惰性思想严重，有点安于现状。这对我们对于企业管理来说是一个很可怕的事情，有可能是一个致命的硬伤。因为一旦惰性的思想盘踞下来，它会让公司人员再无工作激情，从而缺乏前进的根本动力。 社区内公共区域环境脏
13、差乱。由于社区进出人员比较频繁，加上公共区域责任划分不明确，公共区域经常到处出现食品塑料袋、废纸、畜便等垃圾。 对国家相关政策了解不透彻，并且在资金风险控制上把握不好。由于相关制度不够完善，在研究和把握国家政策方面没有专门的人负责把关，在政策上吃亏的次数累计不清。所以我们企业不但要从自身职能部门管理方面进行精细化管理，同时也要利用国家政策和相关法律方面进行精细化管理，更重要的是要在资金风险控制等方面全面提高公司抵御市场冲击和行业生存能力。 3重庆*物业管理有限公司面临问题的形成原因 行业制度和政府相关规范不完善是造成公司在市场上竞争不平衡的主要原因。纵观物业行业历史，不难发现物业行业的发展和起
14、源时间都不是很长。以1981年3月份成立的深圳市物业管理公司为标志，到目前为止也就短短的几十年时间，并且最初开始成立的物业公司都是由行业巨头万科、深物业、鸿基、中天城投、广宇等开发商自行派生的大型物业管理企业。随着国家对物业行业政策的放开和支持，中小型物业企业才相继的成立。所以中小型物业企业真正发展的时间较大型物业还要晚些，时间上的限制使中小型物业企业在自行行业制度和国家相关引导规范方面上还存在一定的漏洞。特别是我们这种私建的小型物业企业尤为如此，成立时间短，对行业制度和政府政策又不是完全熟知。以房屋质量维修为例，开发商一般承兑房屋自购房交房后五年之内如出现任何质量问题由开发商自行负责维修。而开发商在房屋没有出售出去以前在和物业公司签署接管交接合同时，质量保
