职业学院物业管理规定

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1、职业学院物业管理规定第一章总则第一条为规范学校物业管理服务工作，维护学校、物业 管理服务企业和物业使用人的合法权益，保障师生学习工作 生活有序进行艮据物业管理条例、XX省物业管理条例 等法律法规，结合学校实际，特制定本管理规定。第二条本规定所称“物业”，是指房屋和与其相配套的 设施、设备和场地。本规定所称“物业使用人”，是指物业 承租人和其他实际使用物业的非所有权人。本规定所称“物 业管理”，是指学校通过选聘物业管理服务企业（以下简称 “物业公司”），由学校和物业公司按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条

2、学校通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择 物业公司。第四条物业公司确保服务质量，“以人为本”全心、全意 为学校服务，做到人员到位、管理到位、服务到位，为广大 师生员工提供一个舒适、整洁、文明的学习、工作、生活环 境。要融入现代管理的思想，正确处理管理服务与经营之间 的关系，运用科学的管理和优良的服务促进业务的不断增长， 为完善管理积累经验。第五条本规定适用于学校区域内所有的物业管理活动。第六条总务处是学校物业管理的职能部门，负责全校物 业的公共设施设备维修养护、水电保障、卫生保洁、园林绿 化等管理工作；学生处等根据部门职能负责学生宿舍管理的 物业指导与管理工作；政办公室保护部门负责安全保护、

3、消 防安全工作的物业指导与管理工作。第七条物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公 共利益和他人合法权益。第二章物业使用第八条物业属学校公共资源，除学校统分配或规定， 任何单位或个人不得擅自占用（使用）学校物业。第九条 物业使用人未经批准不得将物业转租、转借、 挪用。第十条学校无偿提供一定面积的管理用房给物业公 司使用，物业公司不得超面积占用物业管理用房，管理用房 必须严格用于物业管理活动，不得挪作它用。第十一条 任何单位和个人不得擅自改变物业用途。物 业使用人如需对物业进行装修或安装可能改变物业外观或 导致安全问题的设施设备，必须事先向总务处提出书面申请， 经学校审批同意后方可实施。第十二

4、条 物业使用人必须遵守学校和物业管理公司 制定的各项管理规定。物业管理区域禁止饲养宠物、家禽， 未经批准不得随意设立各类设施。第十三条 除学校统规划的商业经营网点及学校批准 的摊档外，禁止临时性或永久性的商业经营摊档在物业管理 区域内经营；宣传、公益性的临时摊档，必须持有合法证照， 依照学校有关规定，经学校有关部门批准经营；未经批准或 超时的，学校保护部门应对违规摊档进行撤除、清理。第十四条 所有摊档必须遵守学校有关规定，保持环保、 卫生，严禁销售食品、电器及易燃、易爆、有毒和放射性物 品；不得售卖与学校招标确定的商铺经营相冲突（重复）的 商品。上述禁售物（商品）一经发现，学校安保人员应配合

5、物业管理部门对有关摊档物（商）品进行清理或没收。第三章物业管理机构及职责第十五条管理机构组织架构设置如下：（一）学校物业管理委员会，负责监督和考核物业各项 工作。（二）委员会下设物业管理办公室，设在总务处，负责 组织、落实管理委员会各项工作。（三）根据物业服务具体内容，下设保洁维修部、宿管 部、安保部，分别由总务处、学生处、政办公室保护部门负 责归口管理。组织架构如下：第十六条学校物业管理管理机构及职责如下：（一）物业管理委员会职责负责学校物业整体管理工作；拟定物业管理相关政策措 施，执行、省市有关于物业管理的法律、法规，组织实施学 校物业管理的规定；监督、指导、协调学校各部门与物业公 司依法

6、开展物业管理服务相关工作；审核物业公司人员数量、 人员资格、岗位职责、各项规章制度、工作规程等；负责组 织对物业公司的业绩考核工作；会同有关部门和物业公司制 定相关岗位职责、管理制度、服务标准和学校物业管理服务 考核规定等相关制度；监督、指导物业考核小组按相关要求 组织考核；负责组织、督促物业公司业务培训工作等。具体 工作由物业管理办公室组织落实。（二）保洁维修部（总务处）工作职责负责对物业公司有关公共设施设备维修养护、水电保障、 卫生保洁、园林绿化的全面管理；会同有关部门和物业公司 制定本部门管理范围的相关岗位职责、管理制度、服务标准 和服务考核规定等相关制度；负责组织、开展管理范围的相 关

7、培训工作等。（三）宿管部（学生处）工作职责负责学生在宿舍的思想教育与日常行为管理；负责学生 宿舍文化建设；负责宿舍日常管理服务监督；会同相关部门 制定宿舍管理员职责、管理制度、服务标准、服务考核相关 规定等。（四）安保部（政办保护部门）工作职责负责校园安全保护、停车场管理、消防安全工作等物业 管理工作；会同有关部门和物业公司制定本部门管理范围的 相关岗位职责、管理制度、服务标准和服务考核规定等相关 制度；负责组织、开展管理范围的相关培训工作等。第四章物业公司第十七条对物业公司的相关要求：（一）物业公司必须具有独立的法人资格；（二）原则上具备行业规定的一级资质或以上；（三）物业管理专业人员具有规

8、定的职业资格证书；（四）物业公司必须与学校签订物业管理服务合同。物 业服务合同一般包括下列主要内容：1. 学校和物业公司的名称；2. 物业管理服务事项；3. 物业管理服务标准；4. 物业管理服务费用；5. 物业管理服务合同期限；6. 所设岗位名称、岗位职责、人数、资质要求；7. 双方的权利义务；8. 违约责任；9. 物业服务合同解除条件；10. 双方约定的其它事项。（五）物业公司必须建立物业管理服务相关制度，经学 校审核后执行。第五章物业管理服务内容第十八条物业管理内容（一）基础管理物业档案及文件资料管理；建立物业管理组织机构；建 立并落实管理制度、服务措施及资源使用等具体内容；建立 网上报修

9、、管理及服务系统，并能实施抢单式的维修服务； 建立所有物业管理服务的信息化运作系统；建立严格规范的 应急体系。（二）安保服务负责24小时校园巡查、保安护卫、安全监控及公共秩序 管理，包括教学、考试、招生期间及重大活动的秩序维持、 寒暑假校园施工安全等；负责校园内交通秩序维持、车辆行 驶和停泊管理服务；负责校门和场所的门禁管理；负责消防 安全管理；及时处置突发事件，确保校园安全。（三）楼宇管理学生公寓秩序维护与管理；教学区的楼宇日常管理；办 公区的楼宇日常管理；专家楼、教师休息室及教职员工宿舍 日常管理。（四）环境卫生管理室内环境卫生管理；室外环境卫生管理；垃圾中转站管 理；四害及红火蚁白蚁等防

10、治工作。（五）绿化养护与管理室外绿化养护与管理（含喷淋系统）；室内绿化养护与管 理。（六）维护维修服务建筑物的日常维护；日常零星维修管理（500元以下项 目、材料由物业公司提供）；供水、供电运行管理；用水（排 水、排污系统）、用电管理；其他设施设备管理，包括监控系 统运行日常管理、学生及教工宿舍门禁系统日常管理、热水 系统运行日常管理、空调设备运行日常管理、其他管理系统 运行日常管理（含报修系统）。（七）其他配合性管理工作水电节能管理；配合做好学生入学前、毕业、搬迁、下 乡、实习等学生宿舍清理工作；配合做好学校重大会议、重 大节日、重大演出、基建工程等活动的配合工作；校区内所 有楼宇、宿舍区水

11、电表抄录、统计等日常工作；信件收发服 务；物业管理档案资料的管理；法律法规、规范性文件规定 由物业公司管理的事项。第六章物业管理服务标准第十九条物业管理服务标准（一）物业维修服务内容和标准1. 设立物业维修工程部，配备维修人员和服务设施。2. 维修人员要仪表整洁、挂牌上岗、文明礼貌、行为规 范。3. 维修人员应该取得相应的专业技术证书或职业技能 资格证书，能正确使用相关专业设备。5. 物业维修服务制度完善。6. 物业维修服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、 易于检索。7. 定期对管辖范围的建筑物进行日常巡查，巡查、保养 记录完善，轻微损坏处应及时维修，发现重大问题及时报总 务处处理。8. 制

12、定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、 操作规程及监督检查制度并严格执行。做到科学管理，正确 使用，精心、维护，备齐备件，及时维修。9. 实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无 重大管理责任事故。10. 所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员 持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。11. 设施设备保修、抢修机制完善。易损件（如灯管等） 更换、维修不应超过2小时，一般性设备维修不超过1天， 重大维修不超过3天，房屋维修一般不超过5天。紧急故障 应接到通知后20分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录 完整。（二）环境卫生保洁管理服务工作标准1. 环境卫生保洁实行责任制。有专

13、职的清洁人员和明确 的责任范围，实行标准化清洁保洁。2. 保洁服务要适时、及时、准时，尽量不影响大楼工作 人员的正常办公，不使用对建筑物材质有损伤的材料和清洁 剂。3. 环卫设备完备，在楼内外适当位置设置垃圾箱、垃圾 中转站。楼内垃圾箱烟缸内配设细沙，垃圾桶、烟缸及时清 理，定期清洗，保持清洁。垃圾每日收集2次，做到日产日 清，无垃圾桶、烟缸满溢现象。垃圾中转站每日进行冲洗， 冲洗后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、 蚊等害虫孳生。4. 排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏。5. 大楼共用部位保持清洁。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬 挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、

14、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属表面应保 持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花 板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、 无污渍，卫生纸、洗手液、小便池内樟脑球等低值易耗品应 及时补充。6. 特殊材质地面，墙面的保养计划科学合理，保持材质 的长期效果，无污染、无损伤。7. 大楼内噪声、空气等符合环保标准。（三）绿化养护管理服务工作标准1. 必须配备具有园林专业技术的人员。2. 做好日常管理养护。室内所有绿化应做到正常养护， 发现病变、虫害、枯萎应换及时更换。室外环境园林化，室 外养护应达到绿地设施及硬质景观保持常年完好，对草坪、 绿篱、花坛、路树要及时

15、清除杂草、施肥、杀虫、浇水，修 剪整形，裁剪枯枝，做好植物的分株、补种及种植等工作， 做到养护得当，无枯死、无虫害、无裸土，花草树木生长良 好。如因管理养护失当导致的损失由物业公司负责。3. 施肥：草地及花木每季度施肥一次。杀虫：原则上每 季度喷药杀虫一次，需要时直到杀灭虫害为止。4. 每年冬季对树木1米高的树干处刷石灰水，预防虫害; 对非人为因素导致枯死或损毁的树木（或绿化改变），在报批 准后，负责及时砍伐和补种。5. 在绿化工程维保期间内协助学校管理部门督促施工 方做好管理区域内的绿化养护和设施的管理工作，对施工方 不尽责的情况及时反馈学校。（四）安全保护服务工作标准1. 保证24小时按既定岗位安排人员值勤和监控，保持 校区内的物业安全、治安稳定。2. 应建立联动应急机制：校区出现突发事故，应3分钟 内赶赴现场，及时处理，具备应急机制和应急处理问题的能 力。3. 认真做好各种应急预案，并报备学校审查。遇恶劣天 气（如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等）或突发事件须及时出 示警告牌，并记录和保护相关资料，尽量降低损失。4. 建立规范管理的保安队伍，有严密的组织架构。保安 应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料要 报保护部门备案。5. 所有保安员工作时间应统着装（XX省高校校卫队服 装），并配备必要的装备，确保能优质完成安保工作。6. 保证每月对保