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1、土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年 11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为 55 年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500 元，残值率为 10%，A 地块面积 450 平方米，建筑面积为400 平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000 元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30 元，土地及其房屋的 还原率分别为 5%和 6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米 20 元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费
2、用为重置价的 2%，年 保险费为重置价的 0.2%。2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000 平方米，出 让年限为50年，容积率为3。根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000 年8 月 50 年期土地使用权价格为每平方米 600 元（容积率为 1 时）。根据当地资料， 容积率每增加 1，地价增长 60%。该饭店每月的客观净收益为 11 万元。已知土地 还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。试评估房屋（饭店）的总价格。评估案例三（1）估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H,现在收集
3、到与待估 地块条件类似的 7 宗土地，条件如下表：项目宗地成 交价交易时 间容积率位置比 较形状比 较区域因 素比较个别因 素比较A58019871.30-5%00B62019881.23%00-4%C66019881.40-2%00D70019891.400-3%0E68019891.300%3%0F73019901.22%0-5%0G74019901.300%0%-3%H19901000%0现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为 12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为 1，根据统计分析，该城市此类型 地块的土地，当容积率每增加 0.1，宗地单位地价
4、比容积率为时地价增加 5%。对 位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数 字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正 幅度。(2) 根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。评估案例四1、估价对象概况。某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件， 选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他 条件比较如表1 。对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果 如表 1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣幅度。又知该城市地价指数在1993 年1月为100，以后每
5、月上涨一个百分点，容积率 修正系数如表 2。表 1：项目待估土地案例A案例B案例C案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期1994.11993.11993.121994.81993.4成交价格（元/M2）1200130014001000容积率23342区位置0-2%-3%0-3%域 基础设施0-1%-2%2%0%素交通0-2%03%-2%个地势0-2%1%0-2%别形状03%0%5%-4%素其他0-3%-3%0%-2%表 2：容积率12345修正系数11.82.43.03.52、请按以上条件，估算该住宅用地在1994 年10月的单位地价。评估案例五1、估价对象概况 待估宗地为七通一平的待建筑空地
6、，已经得到规划许可修建写字楼，允许总建 筑面积为 8000平方米，土地使用权年限为50 年，现在招标出让。2、估价要求 某开发公司希望参加与此地地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额 度。3、估价过程（1）选择估价方法（2）确定最佳开发利用方式（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进 行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地 使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为 90%，每建筑平方米 的年租金预计为300 元，你出租费用为年租金的25%。建筑费用和专业费用预 计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额
7、的40%，第二 年投入其余的 60%，目前借贷资金的年利率为 12%，当地不动产综合还原率为 8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的 总利润不得低于所开发不动产总价的15%。评估案例六1、 估价对象概况某开发商已经取得某宗地70 年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积 为 2000 平方米，土地价格为600 万元。取得土地使用权过程中所支付的法律、 估价及其登记费用为地价为地价的2%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大 容积率为 4。2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。（2）根据规
8、划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后 3 个月即可动工，建筑时间为 2 年，建成后即可全部售 出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为 3000 元/平方米，建筑费用和 专业费用预计为 1000 元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入 40%，第二年 60%，目前资金贷款年利率为 12%，不动产销售的税费为不动 产总价的 6%。评估案例七1评估对象概况某开发公司已经取得某宗地 50 年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积 10000 平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城
9、市规划规定该宗 地用途为工业厂房，最大容积率为1。2、评估要求 确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。3、已知条件 根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使 用权后即可开工，建筑时间为2 年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情， 同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地 目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税 费为不动产总价的 6%。评估案例八1估价对象概况 某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平 均每亩为 2 万元，土地开发费用平均每平方
10、公里为 2 亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一 般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出 让增值收益率为10%。2、根据上述资料评估土地单价。评估案例九某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内 道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。该开发区现在拟出让一宗 工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。根据测算，该开发区每 亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里的开发需要投入2亿元。一般征地完 成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占
11、总开发投资的40%， 全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率 为10%，土地还原利率为7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。案例一解：（1）该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 （2） 计算出租总收益：30*400*12 = 14400（元）（3）计算出租总费用：年税金=20*400 =8000（元）年管理费=30*400*12*4%=5760（元）年维修费=1500*400*2%= 12000（元）年保险费=1500*400*02%=1200（元）房屋年折旧费=1500*400* （1-10%） /49=11020.4（
12、元）计算房屋出租年纯收益： 房屋现值=1500*400-11020.4*3 = 5669388（元）房屋年纯收益= 566938.8*6%=34016.3（元） （5）计算年土地纯收益=（2）-（3）-（4）=144000-37980.4-34016.3=72003.3（元）（6）确定1999年1月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为 1287423.79（元）案例二 解：（1）估价对象简介：某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积 为1万m2,出让年限为50年。该宗地上有一座饭店。在2000年8月尚可有效使 用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在
13、2000年8月50年 期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。据当地资料,容积率每增 加1，地价增长60 %。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率rl=6%, 该饭店的建筑还原率取r2=8%。（2）估价目的：评估房屋（该饭店）的价格。 （3）估价期日：2000年8月。（4）估价方法：采用收益还原法测算房价。（5）估价过程：计算房地年纯收益:房地年纯收益:11万元/月X12月=132万元/年 计算土地价格：土地总地价：600元/m2X 10000m2X2.2（容积率修正）=1320万元 计算土地年纯收益：（收益还原法基本公式的逆运算，p=a/r X 1&mdash1 /十
14、r）n） 计算房屋年纯收益：房屋年纯收益：房地产年总纯收益&mdash 土地年纯收益=132-83.75=48.25万元/年 计算房屋价格：（同计算土地价格的公式一样）案例三解：土地估价过程：计算该城市地价指数按给定的条件，该市的地价指数；计算该城市容积率修 正系数：按条件，该市的容积率；计算位置、形状、区域因素、个别因素对地 价的修正；按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为；，表中数字为 负的，则表示；比较案例的因素条件指数小于100；期日容积率位置形状区域因个 别因修正修正修正修正素；A580X136/100X100/115X10；计算该城市地价指数 按给定的条件，该市的地价指数
15、为表 计算该城市容积率修正系数： 按条件，该市的容积率修正系数为表 计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为100，则表中数字为正，表示比较案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100，表中数字为负的，则表示 比较案例的因素条件指数小于100。 计算各案例宗地修正后的价格期日 容积率 位置 形状 区域因 个别因 修正 修正 修正 修正 素修正 素修正A. 580X136/100X100/115X100/100X100/95X100/100X100/100=722. 01（元m）B. 620X136/112X100/110X100/103X100/100X100/10
