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1、房地产合作开发的四种方法案例分析案例:A企业通过出让方法取得一宗土地便用权后，经建设 规划部门批准，建设商住楼工程。由于A企业没有房地产开发资 质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了托付开 发、销售协议。协议约定该开发顶目的全部本钱、费用均由A企 业支付，开发产品托付B企业销售，销售合约由B企业与买方签 订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售 收入的3%支付乙方开发、销售手续费。实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比拟 常见，这样与具各房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会 应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义 取得了建设工程规划
2、许可证和施工许可证但是无法取得 预售许可证或销售许可证。即便与B企业合作开发，由 于此种联建开发的特别性，也无法直接取得房屋的销售许可。只 能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销 售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是A企业。 B房地产企业只是受托代建和代理销售而己。大家关怀的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合 作双方应当如何税务处理？我们了解，该商住楼是以入企业名义自行建筑的，没有发生 土地权属变更以及转移，在工程竣工前与B房地产企业形式上签 署的是托付代建合约。施工阶段除本钱费用所签订合约的印花税外，根本没有其他税金。尽管A企业没有销售资格，如果在工程竣
3、工前己经提前预 售，则依据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产计算缴 纳营业税。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照房地 产开发经营业务企业所得税处理方法国税发202X31X规定计 算纳企业所得税。工程竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的 也还是“销售不动产计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所 得税和印花税。只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值 税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢B房地产开发企业不其有最终开发产品的全部权，不属于共 同投资、共同开发、共享成果的合作经营。其合约形式属于代建 房屋。而代建房屋必须同时符合以下四个条件
4、：必须事先与托付 方订有托付代建合约，并在合约上载明取费依据及标准；所建房 屋的基建方案与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地 使用权转移；以托付方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金。假设B企业符合上述条件，仅仪是利用技术力量援助A企业 治理工程和受托销售，其取得的代建治理费和销售代理费只计算 缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。但是，这种代建方法实际上存在很大的纳税风险，对于B企 业来说，假设未同时具备上述四个条件，主管税务机关可能对其 按销售不动产税目征收营业税。毕竟关联企业之间的这种运 作比拟常见，房地产企业以代建合约的名义进行开发销售，实际 情况一般不可能不垫付建设资
5、金，特别是销售合约是由B房地产 企业与买方签订的，销售主体与实质不符。其中的税务风险需要 综合评估。对于A企业来说，由于其不是房地产开发企业，工程完工土 地增值税清算计算扣除工程时，难以享受房地产开发企业加计扣 除20%的政策优惠。对于双方的经营风险也不容无视，该工程由于不能以有资质 的B房地产开发企业名义取得销售许可证，法律要件不完备，难 以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减少，在办理产权手 续时也极简单与买方产生纠纷。合作开发是否有更好的途径呢？笔者研究了改公司的情况后建议双方可以考虑以下的四种 方法。一、标准联建运作双方可以约定：A企业出地、B企业出资金， 双方合作开发这是通常运用比
6、拟普遍的联建合作模式，该方案需要注意的 细节是：工程开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手 续和各种证件许可。其它B企业投入资金参与房地产开发并享有 最终肯定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权 属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定 分成比例变更登记到B的名下。工程开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算 转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B 企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值 税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但 以A企业为开发主体转变为以A.B双方
7、合作名义上的开发主体， 符合开发资质要求，工程经营核算以B企业为主，工程涉及的税 金也以B企业为主体计算缴纳。防止了以A企业名义开发带来的 一系列问题。二、直接转让土地使用权假设在该工程开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪 么除联建方法外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地 产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，工程开发销售 过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为 主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。这种方法下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增 值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契 税。三、以土地使用权投资A企业以土地使用权作为
8、对B房地产企业的投资，工程开发 以B企业名义立项。工程开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍旧以B企业为主体计算缴纳。对于A企业 的影响如下：1、营业税：财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业 税问题的通知财税【202X】-91号规定“以无形资产、不 动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承当投资风险的 行为，不征收营业税。A企业以土地使用权作为对B房地产企 业的投资，不用缴纳营业税。2、土地增值税：财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知财税【1995】48号）第一条规定“对 于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地 产）作价入股进行
9、投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、 联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上 述房地产再转让的，应征收土地增值税，财政部、国家税务总 局关于土地增值税假设干问题的通知）（财税【202X】121号）规 定自202X年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资 或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或老房地 产开发企业以其建筑的商品房进行投资和联营的，均不适用财 政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税【1995】148号）第一条暂免征收土地增值税的规定。所以， A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资.应当计算缴纳 土地增值税。3、
10、印花税：A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投 资，应当按照“产权转移书据计算缴纳印花税。4、企业所得税：关于企业重组业务企业所得税处理假设一 问题的通知财税【202X】59号明确：资产收购，是指一家 企业（以下称为受让企业）购置另一家企业（以下称为转让企业） 实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包含股权支 付、非股权支付或两者的组合。资产收购重组交易，相关交易应 按以下规定处理：1）被收购方应确认资产转让所得或损失。2）收购方取得资产的计税根底应以公允价值为根底确定。3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计 算缴纳企业所得税
11、。即投资易发生时分解为按公允价值销售土地 使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让 所得或损失。如果该投资环节满足（关于企业重组业务企业所得税处理假 设干问题的通知（财税【202X】25号关于资产收购特别性税 务处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让 企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支 付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处 理：1）转让企业取得受让企业股权的计税根底，以被转让资产的原有计税根底确定。2）受让企业取得转让企业资产的计税根底，以被转让资产的 原有计税根底确定。这种情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或
12、损 失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地 使用权账面价值确定。还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，但是如果其 符合关于企业改制重组假设干契税政策的通知（财税202X 175号）的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属 企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包含母公司与其全资子公 司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。的规定 则又可以免缴本环节契税。四、整体产权转移如果A企业除上地使用权外，没有其他重 要经营项日，也可以探究完成整体产权与B房地产企业合并的途 径，合并后以B房地产企业的名义立项开发。这种方法下对于A企业的影响如下：1、营业税：不需要缴纳。国
13、家税务总局关于转让企业产权 不征营业税问题的批复，（国税 202Xl65号中规定：企业整 体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅 仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行 为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围， 不应征收营业税。2、土地增值税：不需要缴纳。依据土地增值税暂行条例规定， 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂 免征收上地增值税。3、印花税：依据财政部国家税务总局关于企业改制过程 中有关印花税政策的通知财税【202X】183号）的规定，经 县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账 簿己贴花的局部
14、可不再贴花，未贴花的局部和以后增加的局部应 按规定贴花：因改制签订的产权转移书据免予贴花。4、企业所得税：关于企业重组业务企业所得税处理假设干 问题的通知财税【202X】59号）明确：合并，是指一家或多 家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一 家现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合 并企业的股权或非股权支付，完成两个或两个以上企业的依法合 并。企业合并，当事方应按以下规定处理：1）合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和 负债的计税根底。2）被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。3）被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。如果该合并环节满足关
15、于企业重组业务企业所得税处理假 设干问题的通知财税202X59号）关于合并特别性税务处理 的规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股 权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一操纵下且不需要支付对价的企业合并可以选择按以下规定处理：1）合并企业接受被合并企业资产和负债的计税根底，以被合 并企业的原有计税根底确定。2）被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。3）可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业 净资产公允价值x截止合并业务发生当年年未国家发行的最长 期限的国债利率。4）被合并企业股东取得合并企业股权的计税根底，以其原持 有的被合并企业股权的计税根底确
16、定。这种情形下A企业不用计算合并环节的清算所得或损失，但 是B房地产企业在计算企业所得税时只能以入企业的土地使用权 账面价值确定。B房地产企业也不需要缴纳契税。依据财政部、国家税务 总局关于企业改制重组假设干契税政策的通知（则税202X175 号规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合约约定， 合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业 承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保存A企 业的主体资格，并顺利立项开发销售，但不能获得税收收益。以 土地使用权投资既能保存A企业的土体资格，也可以免征营业 税，符台条件可以免征本环节的企业所得税和
