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1、个人二手房住房贷款担保业务风险浅析内容提要近年来随着我国房地产业的迅猛发展，住房贷款逐渐成为各大商业银行信贷业务中的主打产 品，而近两年银行业金融服务外包也在国内慢慢普及，出现了许多按揭服务公司，商业银行 信贷业务的前期手续大多外包至按揭服务公司代理。同时，为了提高业务收益，按揭代理公 司也承担着所代理案件的阶段性担保责任，市场上习惯把这类型公司称为担保公司。笔者以XX市房贷担保市场为研究对象，根据工作实践，探讨了个人住房贷款担保业务的风 险管理方法。文中先介绍了阶段性担保业务的意义、业务种类和操作流程，再详细分析了该 业务中常见的风险类型及评价方法，提出风险管理的相关对策。关键词：个人住房贷
2、款 担保 风险消费信贷作为商品流通的“调节器”，有助于缓解生产和消费之间的矛盾，有助于优化社会 信用结构，是维持社会再生产的润滑剂。由于经济的高速发展，消费贷款成为人们经济生活 中最有效的融资方式。而个人住房贷款是其中最常见的贷款种类。个人住房贷款是指借款人 以其所购置的房地产作为抵押，按购房款的一定比率从银行借款，然后在一定期限内，按月 偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房贷款的开展使得居民在支付一笔较少的首期款 后，就能买得起价值昂贵的住房，不过他只有在连本带利还清全部贷款后，才能拥有住房的 完全产权。我国商业银行的个人住房贷款业务发展了已将近20年，随着房地产行业的崛起与银行贷款 种类
3、的增多，商业银行在信贷风险防控方面负担加重；此时金融服务外包概念逐渐引入中国 市场，应运而生的贷款担保公司介于借款人与银行金融机构之间，成了促成房产交易及贷款 成功申请的润滑剂。担保是指在经济金融活动中，债权人为了降低违约风险，减少资金损失, 借款人获第三方提供履约保证或者承担责任的行为。债权人与借款人及第三方签订担保协议 后，当借款人由于各种原因而违约时，债权人可以通过执行担保来确保债权的安全性。在与商业银行合作关系中，担保公司实际上分担了银行放贷的部分风险。在担保期限内，若 借款人违约，担保公司须向银行即债权人承担担保责任。我们对风险的理解主要有三种：风 险是指发生损失的可能性；风险就是指
4、不确定性；风险是指实际结果和预期结果的偏差 或偏离程度。担保公司必须对自身所承载的风险有深透的了解和良好的管理能力，才能在此 行业中长远发展。个人住房贷款的概念和分类简单地去理解，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。其 有三种分类方式：(1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个 人住房组合贷款。(2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷 款和个人住房转让贷款。新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在 一级市场上购买住房的贷款。个人再交易住房贷款。俗称
5、个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住 房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银 行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。(3)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。个人二手房住房贷款担保业务介绍本研究所提出的个人住房贷款担保业务，是针对个人二手房住房贷款而言的。一笔常规的个 人二手房住房贷款从申请到发放需经历的步骤如下：买方即借款申请人向银行申请贷款获批 一买、卖双方进行交易过户一买方取得房产证一办理抵押登记f抵押办结，贷款银行取得他 项权利证，发放
6、贷款。如果这个操作过程中需要有担保公司的介入，那么情况大多有两种： 一是卖方该交易房产尚欠原贷款银行的贷款没有还清，需要担保公司提供赎楼服务；二是买 卖双方当事人希望提前得到贷款资金。因此，担保公司最常见的个人住房贷款担保业务就是 担保赎楼和担保提放。担保赎楼业务赎楼业务是针对卖方尚欠银行贷款的情况下产生的。根据相关规定，已办理抵押登记的房产 必须注销抵押之后才能进行房产的交易过户，而注错抵押的前提条件是向抵押权人还清借款 （俗称赎楼）。由于卖方资金不足或不希望以自有资金向原贷款银行一次性结清贷款，便由 担保公司提供赎楼服务，以促成交易。其操作流程如下：买、卖方与担保公司签订担保服务协议一买方
7、向银行申请住房贷款一贷款批复一担保公司向 贷款银行出具担保函f贷款提前发放，收款方为担保公司，同时贷款银行冻结担保公司相应 的保证金一担保公司从该笔款项中取出部分为卖方赎楼一买、卖双方交易过户一取得买方房 产证一退尾款予卖方f办理抵押登记一担保责任解除，保证金解冻。（二）担保提放业务提放业务通常是买、卖方因急需贷款资金或需要提早完成房产交易手续而希望提早取得银行 贷款的情况下产生的。对于买、卖方来说，一宗房屋交易完成的标志是交房，而一般卖方都 要求全部房款收齐才能交房。首期款通常是在过户的当天交付的。而余下的房款就是银行贷 款的资金，要等到取得买方的房产证再办妥抵押登记银行才会发放该笔贷款，历
8、时大概两个 月。买、卖方可以约定由提保公司为该笔贷款作担保，得以提前放贷。其操作流程如下: 买、卖方与担保公司签订担保服务协议一买方向银行申请住房贷款f贷款批复一买、卖双方 交易过户一担保公司向贷款银行出具担保函一贷款提前发放，收款方为卖方，同时贷款银行 冻结担保公司相应的保证金一取得买方房产证一办理抵押登记一担保责任解除，保证金解 冻。以上两种业务都是阶段性担保，担保区间为从贷款银行放款至抵押登记办结。其风险重点在 于：担保公司实施担保后，如果该交易房产产权方面有瑕疵或者交易有纠纷，将无法顺利执 行下一环节，导致不能完成抵押登记，保证金不得解冻并且担保公司未能解除担保责任甚至 要面临代偿该笔
9、贷款的资金损失。在业务操作过程中，担保公司与商业银行实行保证金担保，即按照贷款金额的大小以一定的 比例冻结担保公司存入该银行的保证金，至银行取得该笔贷款的抵押权后，相对应的保证金 被解冻。因此，担保公司最大的风险就是无法解除担保责任而被迫代偿。个人二手房住房贷款担保业务风险分析风险的影响在上述的担保业务中，担保公司所承载的风险与银行所承载的风险不同。在办妥抵押登记前, 出现任何风险都由担保公司承担，如案件中途出现的交易纠纷、产权纠纷、房款诈骗等现象； 而办妥抵押登记之后，担保公司已经解除了担保责任，基于该笔贷款借款人与贷款人之间债权 债务关系的任何纠纷如借款人违约风险、抵押物风险等都不再与担保
10、公司有关系。所以说， 担保业务中担保公司的风险重在贷前风险，银行所承载的多是贷后风险。风险是客观存在的，担保公司经营的核心是风险的控制，业务出险对于担保公司来说有各方 面不良影响。一是业务出险直接的结果是向银行代偿，但这是最消极的做法，担保公司往往 会竭尽全力去调解或追诉，但求通过法律手段去维护受害者（此受害者包括担保公司和案件 关系人中受损失的一方）利益；其实处理这种事情需要花费不可估计的人力物力周旋于买、 卖方与业务来源方之间，承担较大的压力。二是处理风险事故所耗费的资金直接关系到利润 的减少，且风险程度的不同其损失也不同，这是难以有一个既定的测量方式的；三是担保行 业目前还是一个比较狭窄
11、的圈子，在处理风险事故所牵涉的方方面面，对于担保市场有一定 的影响，有可能促成原有业务操作方式的完善，也有可能令某种业务失去吸引力；四是风险 处理方式的不妥当可能会导致与合作中介、合作银行关系的恶化，影响担保公司声誉。所以， 风险控制是担保公司生存的支柱。风险的分类及产生的原因银行与担保公司都存在着对借款人信息不对称的问题。由于我国尚未建立起一套完备有效的个人信用制 度，中国人民银行的个人征信系统尚在运行初期，可用资源储备不足，商业银行缺乏征询和调查借款人 征信的有效手段，加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，以及其他征信部门的系统资源不相 互共享，银行和担保公司都难以通过征信系统对借款
12、人的自有资产、个人收入的完整性、稳定性和还款 意愿等资信状况做出正确判断。因此银行和担保公司都得通过资信调查的方式并利用个人信用评价体系 对贷款申请人的资信状况做出评价。担保公司在资信调查中通常把风险分成三类：道德风险、操作风险、政策风险。道德风险道德风险是指从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。在个人住房 贷款担保业务中的道德风险通常理解为：因担保对象为自身不法利益提供不实资料或隐瞒真实情况或违 约而使交易不能按正常程序运作并给担保人带来损失的现象。常见的是借款申请人提供虚假资料，有这样一个真实案例：某一房产交易案件，买卖双方已进行交易过 户手续，买方的购房贷款
13、由担保公司提供担保已提前发放至卖方收款XX。至取得买方为产权人的房产 证后，本应办理抵押登记，该案件就顺理成章地完结。可在贷款发放后未出买方房产证时，原本交待为 未婚的卖方却出现了配偶，其配偶不同意出售此房产便向法院申请查封此房产以终止此交易。经调查， 卖方在交易中提供虚假的未婚证明，且房产转让未得其配偶的同意，收到房款后夫妻之间为房款产生纠 纷。卖方配偶以该房产为夫妻共同财产但其并未签署同意转让的书面承诺为由，要求撤销此交易。虽然 该案件最后经过调解而交易得以完成，但在处理此案中担保公司因担保期限的延长而占用了资金成本， 影响至其它业务的进展，有一定的损失。更恶性的道德风险如卖方挪用赎楼资金
14、，使担保公司蒙受损失。案例：某担保公司承接了一担保赎楼业 务，因卖方未办理委托公证，提前发放的贷款不能由担保公司收款，担保公司只好与卖方协商收执卖方 该收款XX存折及相应的XX以控制资金。贷款发放后，担保公司正欲从该XX把该笔资金划回至担保 公司监管XX以支配赎楼和尾款时，却发现XX中资金已被转入股市。经调查，卖方因一时贪念欲利用 该资金进入股市赚一赚，故隐瞒了该XX有开通第三方存管的事实。担保公司即时向卖方发出律师函， 快速进入处理风险工作中。风险的成因：道德风险从属于信用风险，其产生大多数与当事人的诚信度及经济环境有关。此风险的产 生通常是由于被担保对象隐瞒真实情况，刻意掩盖真实资料或带有
15、不法意图使自身能达到更大利益，包 括XX行为、自甘冒险行为。我国目前的个人信用制度尚未完善，银行都缺乏征询借款人资信的有效手 段，担保公司更是有更大的障碍。操作风险操作风险是指由于不完善或者失灵的内部控制、人为意识错误以及外部事件带来直接或者间接损失的可 能性。资信调查过程中如调查人员的经验不足或者未能全面落实案件的背景，可使实施担保后的操作遇 到阻碍，如问题不能顺利解决，担保公司将蒙受损失。业务审核部门的监控不严格或者审查制度不严谨, 也会造成风险的产生。造成操作风险的人为因素较常见，举一真实案例如下：某一担保赎楼业务，买方向银行申请贷款使用的XX明是XXXX,在交易过户时，买方使用其澳门非
16、永久性居民XX进行登记，后取得的新产权证当然 是其澳门XXc至办理抵押登记时，房地产登记中心拒绝受理，因抵押合同与抵押物产权证上权属人身 份信息不相符。担保公司火速与买方取得联系，了解到买方于去年移民至澳门，领用了澳门非永久性居 民XX,而其XXXX仍然在有效期内。在办理过户手续时，因忘记带XXXX便使用澳门XX登记，而 其并不知道其中的影响。其实在本案件中，担保公司经办人员从申请贷款至交易过户均有跟进，但因经 验不足，并没意识到不同的XX明会对操作手续造成阻碍。幸好买方配合到相关户籍部门申请了两个 XX为同一人的官方证明，才使抵押登记办妥，担保公司得以解除担保。在处理此案件过程中，因两地 行政部门各有规定，为申请前述的官方证明所花的时间有两月之久，因此此案件前后操作共经历了四个 多月0风险的成因；如果业务操作方案的设计不适当而实施了担保，也会令后续环节处处受阻甚至无法顺畅而 形成风险损失。操作风险通常是因公司内
