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1、-省市东平新城地块调研报告2009年7月工程综述地块处于市禅城区东平新城，该区域定位为市居住新区，是未来开展重点区域。该区域目前商品房均价10500元/，最高价格12500元/，精装公寓最高可达20500元/。供给产品主要是130-160改善型产品，最畅销的户型是120-130改善型产品，有5%-10%的附送面积。进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率6，总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/。市场时机点及存在的威胁1) 区域开展潜力规划、政府投资建立力度2) 区域供求关系3) 我司品牌及产
2、品竞争力开发建议预计首期高层12500元/，面积110-120，精装公寓14500元/，面积50-80，预估首年资金回笼2亿元。预计销售周期3年，成交均价16500元/，净利润20%。建议开发新户型，增加附送面积。目 录工程综述1一、地块概况41.地块位置及交通42.地块现状及周边43.地块各项指标44.地块图示4二、市房地产市场综述51.城市宏观经济数据52.近5年房地产开发情况EXCEL做表53.商品住宅价格及成交走势64.各区域房地产市场75.房地产政策7三、地块所在区域房地产市场分析71.东平新城板块地位72.土地市场情况83.区域商品房供求关系84.区域商品房价格及面积85.别墅市场
3、分析9四、商业开发建议91.商业定位102.商业开发规模及面积103.商业开发位置及设想附图104.商业租售价格评估10五、工程SWTO分析10六、工程定位111.产品及售价建议112.产品配比建议113.销售方案预估114.投资分析125.其他建议12七、附件121.楼市地图122.当地代表楼盘123.其他楼盘列表134.城市商圈分析135.畅销产品分析13调研人员：三、四 一、 地块概况1. 地块位置及交通地块四至距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约15分钟的车距，顶峰期间约30分钟。2. 地块现状及周边有利因素不利因素突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆
4、、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染污染程度、污染源及距离。3. 地块各项指标占地面积亩可开发面积亩容积率总建筑面积万平方米住宅建筑面积万平方米商业建筑面积万平方米土地价格万/亩总地价亿元楼面地价元/用地性质土地信息来源首期挂牌时间绿化率建筑密度限高90/704. 地块图示图示参考：投资部目标地块地形图二、 市房地产市场综述1. 城市宏观经济数据2011年宏观经济数据与市比照表与已有工程城市近似数据的比照总人口万人市区人口万人GDP亿元GDP涨幅社会消费品零售总额亿元各项存款余额亿元城镇居民人均可支配收入元固定资产投资亿元固定资产占GDP比例房地产开发
5、投资亿元分析：通过以上数据可以看出，2. 近5年房地产开发情况EXCEL做表2009年，市累计完成房地产投资1188.7 亿元，商品房施工面积6847.9万m2，商品房竣工面积1293.5万m2，商品房销售面积1396万m2。各工程指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。从上表可以看出： 消化量 商品房的供求关系根本平衡， 销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快，3. 商品住宅价格及成交走势商品住宅09年全年成交均价4903元/m2，近8年房价每年8%稳步上涨，具体可见下表：4. 各区域房地产市场两种表现方式：1) 表达区域特点产品房价客群河区市中心高层，130-150改善型1.2万家屯区铁西区
6、2) 2009年各区域成交情况比照：区域成交面积万m2成交套数(套)成交金额亿元成交均价(元/m2)单套总价万元单套面积m2河区1919441264646296家屯区4856591836753185铁西区2693147012947964186于洪区地块所在2392635311146564291总计1297140417635489245925. 房地产政策重点指出有利和不利因素，限购、限贷，偷面积等等；如规划条件、预售条件、阁楼和地下是否算建筑面积，银行放款条件及速度，户口制度、税收、子女入校等政策，并调查我工程是否有特殊政策等。三、 地块所在区域房地产市场分析1. 东平新城板块地位2010年上
7、半年区域成交均价5100元/m2，同比09年全年均价4595元/m2上涨11%，东平新城板块在市房地产地位可见下表：2009年东平新城与全市成交情况比照成交面积万m2成交套数(套)成交金额亿元成交均价(元/m2)单套总价万元单套面积m2全市129714041763548924592东平新城7381843445954189比例5.6%5.8%5.4%由上表可见，于洪新城板块在全市68个板块中占据较高的成交比重，但目前仍以普通商品住宅为主，套型、总价、单价均低于全市平均值。2. 土地市场情况2010年，该区域商住用地成交18宗，出让土地面积900亩，住宅总建筑面积50万平方米，楼面地价平均1610
8、元/。主要竞争对手土地情况：工程拿地时间占地面积建筑面积容积率总地价楼面地价3. 区域商品房供求关系东平新城近3年供需根本持平，预计未来3年，年推货量在60万方以上，区域竞争日趋加大。1) 近三年累计推货量80万方，累计成交量70万方，供求根本持平2) 未来1-2年预计年均推货量达60万方在建货量推断。3) 该区域未来5年预计新增6-8个新工程，总建筑面积过300万平土地供给方案推断4. 区域商品房价格及面积1) 价格均价、最高价格， 及特殊说明2) 户型面积段()间隔总价区间(万/套)推出比例成交比例110-140三房25-4250%45%从上表可以看出： 畅销户型是110-140三房，占总
9、成交量45% 总价30-35万/套是市场承受度最高的。3) 客户分析4) 区域代表工程列表工程名称总建筑面积容积率首期开盘时间近3个月成交均价(元/m2)装修标准(元/m2)物业类型在售主力户型100国际新城 1502005-12-115500-6000毛坯小高60-150loft华城世界 1001.072006-12-174000-4600毛坯多层、小高、高层7080两房恒大绿洲2273.52007125500-60001500-2000小高层82-99两房、93-130三房永盛水调歌城1001.72007-7-14200-4500毛坯多层、小高70-100两房5. 别墅市场分析别墅消化量套
10、数、金额；别墅产品价格、面积、套总价；市场在售货量及潜在货量。工程名称状态产品单价面积总价推出套数消化情况山水在售独立联体待开发四、 商业开发建议商业建筑面积占总建筑面积10%及以下的地块，由销售中心同事调研完成该局部容；10%以上由商业部同事出独立报告。1. 商业定位该地块定位为 型商业，主要基于以下因素：包括指标、区位简述、规模、城市开展、周围环境、市场需求、交通网络、当地消费习惯、消费水平等。2. 商业开发规模及面积规划面积：可参考销售中心规划户数、预估常住率等因素规划设想：业态分布等3. 商业开发位置及设想附图考虑工程临街面、工程销售中心位置、小区主入口、交通中心位置等4. 商业租售价
11、格评估目标人群预估售价/租金备注：特殊情况如建议推售时间、或先租后售等信息五、 工程SWTO分析优势劣势时机威胁1优势劣势侧重于工程部因素的考虑 地块的价值如何：工程规模、景观优势等，地块的交通情况，对辐射市场的辐射能力。能否满足快速开发的条件，如是否已有用地指标、水电根本配套是否齐全，拆迁难度，当时预售条件影响出售时间等； 经济性评价：土地价格收益率、资金运转能力 从公司角度考虑：是否符合工程合理布局，对提升品牌形象，扩大社会影响力的作用。2时机威胁侧重于工程外部环境的考虑 市场的消费能力容量：经济开展、收入水平考察能否消化相应体量的产品 竞争环境评价：通过对竞争对手的考察，判断我司进入该市
12、场的风险，或需要怎样的产品才可以赢得市场。 地块升值潜力：与政府城市规划相结合，从地块所属区域的规划，分析出地块的升值潜力。 宏观层面：宏观政治/经济环境、国家/地方行业政策 政府支持力度六、 工程定位由于地处东平新城核心区，土地规模小、容积率高、楼面地价高，建议将其打造成该区域高档楼盘，产品以高层为主。具体建议如下：1. 产品及售价建议建议以100-120三房为主，辅以130-150四房，50-70精装公寓。预计2012年底开盘，首期高层毛坯售价10000元/，精装公寓售价15000元/。预计销售周期2年，整体成交均价高层毛坯售价15000元/，精装公寓售价18800元/。具体详见下表：2. 产品配比建议产品占地面积()建筑面积()预估容积率面积围高层毛坯高层精装商铺合计3. 销售方案预估 产品年份双拼多层多层商铺年度预估合计价格销售面积比例价格销售面积比例价格销售面积比例销售额亿元销售面积万平2009%2010%2011%2012%合计-%-%-%4. 投资分析产品类型总建筑面积预估销售单价预估货值(亿)预估单位本钱
