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1、 . 某年度房地产市场分析报告中国指数研究院西南分院/文1. 主城区商品房批准预售面积分析1.1批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02%2008年上半年主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了117.33万平方米，同比减幅为11.02%；其中商品住宅批准预售面积831.85万平方米，较去年同期减少了79.54万平方米，同比减幅为8.73%，非住宅批准预售面积115.26万平方米，同比较少了37.79万平方米，减幅为24.69%。2008年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积
2、87.83%，该比重较去年同期增长了 2.21个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.17%，该比重与2007年上半年相比下降了2.21个百分点。1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低”从月度批准预售面积对比来看，2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为209.11万2平方米、172.51万平方米、220.36万平方米，同比分别增长38.91%、37.97%、1.26%，同时2008年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132.84万平方米、326.78万平方米，较去年同期分别减少了92.24%、5.99%、35.
3、24%。1.3 批准预售面积区域分布：批准预售面积主要集中在“三北一南”区域，大渡口区上涨最大从2008年上半年商品房批准预售面积区域分布来看，批准预售面积超100万平方米的有五个区域，其中主要集中在“三北一南”区域，渝北区、江北区、南岸区、北部新区批准预售面积分别为186.22万平方米、174.06万平方米、167.68万平方米、140.43万平方米，所占比重为17.49%、16.35%、15.75%、13.19%，此四个区域批准预售面积占总量62.79%；其次是九龙坡区，批准预售面积113.54万平方米，占总批准预售面积11.58%，也是主城区5个超过100万平方米区域之一；沙坪坝区、高新
4、区、北碚区分列6-8位，批准预售面积分别为72.57万平方米、56.07万平方米、42.19万平方米，所占比重分别位6.82%、5.27%、3.96%；巴南区、渝中区、大渡口区批准预售面积最少，均在34万平方米左右，所占比重集中在3%-4%。从2007-2008年上半年区域对比来看，大渡口批准预售面积增长幅度最大，增幅为104.47%，其次是江北区、渝北区、高新区、北部新区，增幅均在30%以上，增幅分别为92.10%、48.23%、42.08%，30.28%，北碚区、九龙坡区增长幅度最低，分别为16.25%、8.53%；区域中巴南区与渝中区批准预售下降幅度最大，分别为59.64%、56.91%
5、，其次是沙坪坝区、南岸区下降幅度分别为11.90%、1.35%。2.主城区商品房成交分析2.1 商品房成交面积分析2.1.1 商品房成交面积：主城区商品房成交面积同比下降18.02%2008年1-6月主城区商品房成交61629套，较去年同期减少18.02%；成交面积589.77万平方米，较去年同期减少20.33%。2008上半年股市大挫、CPI居高不下、投资性购房受到抑制、去年消费透支等多重因素导致市场观望气氛浓厚、市场需求不旺。2.1.2 商品房月度成交分析：2-6月成交量均低于去年同期，房交会的推动下5月成交量最高从2008年各月成交量分布来看，5月在房交会的推动下，成交面积位居首位，成交
6、134.36万平方米，占总成交量22.78%；1月与4月成交量也超过了100万平方米，分别为 125.99万平方米、101.37万平方米，成交比重分别为21.36%、17.19%；3月与6月成交量相对接近，分别成交了83.45万平方米、86.06万平方米，所占比重分别为14.15%、14.42%；2月因春节长假缘故成交量最低为59.55万平方米，所占比重为10.10%。从2007-2008年上半年月度成交量对比来看，2008年仅1月高于去年同期，较2007年1月增长了 10.73%，2-6月成交面积均低于去年同期，6月下降的幅度最大，为40.72%，其次是3月、4月、5月，下降幅度分别为24.
7、94%、27.66%、20.93%，2月下降幅度最低为3.65%。2.1.3商品房区域成交分析：“三北一南”是成交热点区域，南岸区成交量位居首位从2008年上半年区域成交来看，南岸区作为目前热点开发区域，同时作为渝中区辐射区域，拥有南山自然资源，楼盘物业形态丰富、供应量大，同时价格相对江北区、北部新区低，成交面积108.56万平方米，成交量一枝独秀，占上半年主城区总成交量18.41%；其次是“三北”区域,北部新区、江北区、渝北区分别成交87.38万平方米、75.25万平方米、70.25万平方米，所占比重分别为14.82%、12.76%、11.91%，“三北一南”依旧是成交热点区域，四个区域占总
8、成交量57.89%；沙坪坝区成交量也较大，成交面积55.35万平方米，占总成交量9.38%；巴南区、高新区成交量相对接近，分别成交42.67万平方米、41.57万平方米，所占比重分别为7.24%、7.05%；九龙坡区、渝中区、大渡口区成交面积集中在25-33万平方米，所占比重集中在4%-6%，北碚区成交面积最少为12.32万平方米，所占比重为3.89%。从2007-2008年上半年区域成交面积对比来看，仅北碚区、巴南区、沙坪坝区较去年同期有较大程度增长，其余各区成交面积均有不同程度下降，北碚区、巴南区、沙坪坝区同比分别增长86.25%、42.67%、17.06%，北碚区、巴南区随着房地产市场不
9、断发展，各种配套设施的不断完善，同时价格相对其它区域低，成交量有了较大程度的增长；沙坪坝区在沙滨路、大学城板块两热点板块带动下，成交量也有显著的增长；各区中下降幅度最大是渝北区和九龙坡区，同比分别下降了47.37%、45.24%，渝中区、高新区、江北区同比下降幅度集中在23%-27%区间，北部新区、南岸区同比下降幅度集中在15%-19%区间，大渡口区下降幅度最低为11.53%。2.2主城区商品房成交价格分析2.2.1商品房成交均价：主城区商品房成交均价同比大幅增长35.53%。2008年1-6月主城区商品房成交均价4132元/平方米，与去年同期相比每平方米上涨了1083元，上涨幅度为35.53
10、%，自2007年6月开始，在全国房价普涨的情况下，在“新特区”利好因素刺激下，城市价值预期看好，2007年第三季度市场需求剧增，投资性购房、恐慌性购房拉动房价的大幅增长，但随着2007年10月来相关银根紧缩、抑制投资性购房等宏观调控政策的出台，市场需求逐步回归理性，但房价仍在高位运行。2.2.2 商品房月度成交均价：主城区商品房各月成交均价走势平稳，但仍在高位运行从2008年上半年各月商品房成交均价来看，走势相对平稳，虽然上半年市场观望情绪较为浓厚，成交量同比有较大程度下降，但商品房成交价格仍在高位运行，各月成交均价在4100上下波动，2月成交价格最低为4060元/平方米，6月成交均价最高为4
11、242元/平方米，主要在一些高档楼盘带动下继续走高。从2007-2008年上半年各月成交均价对比来看，3月、4月成交均价同比增幅最大，分别为41.19%、41.11%；其次是1月、5月、6月，上涨幅度集中在33%-35%之间，2月成交均价增长幅度相对较少为29.19%。2.2.3 商品房区域成交均价：北部新区成交均价5008元/平方米，位居各区之首，江北区成交均价上涨幅度最大为55.51%从2008年上半年区域成交均价来看，北部新区作为是的“富人区”，高档楼盘林立，故成交均价一直领军楼市，上半年成交均价5008元/平方米，也是主城11区中唯一超过5000元/平方米的区域；其次是江北区，成交均价
12、4931元/平方米，江北区因良好规划和区位优势，楼盘价格一直较高；渝中区、高新区、南岸区成交均价集中集中在4200-4600元/平方米；其余各区成交均价均在4000元/平方米以下，沙坪坝区与渝北区成交均价3800元/平方米左右，九龙坡区、大渡口区、北碚区成交均价集中在3100-3250元/平方米区间，巴南区成交均价最低为2755元/平方米。从2007-2008年上半年区域成交均价对比来看，江北区与高新区上涨幅度最大，同比分别增长了55.51%、51.08%；其次是北碚区，同比增长了48.08%；渝北区、沙坪坝区、南岸区、北部新区同比上涨幅度集中在33%-40%之间；巴南区、渝中区商品房成交均价
13、同比上涨幅度集中在27%-30%之间；大渡口区与九龙坡区同比上涨幅度最低，分别为18.78%、11.60%。为了比较准确反映土地市场对房地产市场影响，对主城区中“招拍挂”成交土地中的工业用地与加气加油站用地就行剔除研究，主要研究成交居住、商业、金融等用地。3 商品房用地成交分析 注：以下土地分析主要为居住、商业、金融用地等，不包括工业与加气加油站用地，其中规划建筑面积按规划最大面积计算。3.1 商品房用地成交面积分析3.1.1商品房用地总体成交分析：主城区商品房用地成交面积同比大幅下降74.67%2008年上半年主城区商品房用地共成交43块地，较去年同期减少74.67%；成交土地239.94万
14、平方米，同比减少65.60%；土地成交金额78.41亿元，同比减少40.58%；2008年上半年成交土地规划最大建筑面积为732.98万平方米，同比下降63.92%。2008年国家加大了土地清理整顿力度，各开发企业更注重已有土地的开发，同时银根紧缩各企业均面临着不同程度资金压力，市场观望气氛浓厚，市场信心不足，导致了拿地的积极性下降。3.1.2 区域商品用地成交量：商品房用地成交70%集中在九龙坡区、巴南区和江北区2008年上半年北碚区无商品房用地成交。从成交土地规模来看，主要集中在九龙坡区、巴南区、江北区，分别成交了63.76万平方米（9块）、55.67万平方米（4块）、46.87万平方米（
15、7块），所占比重分别为26.57%、23.20%、19.53%，此三个区域成交量占总成交面积的约70%；其次是大渡口区，土地成交21.27万平方米，比重为8.87%；北部新区、渝北区、南岸区、高新区土地成交面积集中在9-12万平方米，所占比重集中在3%-5%；渝中区与沙坪坝区成交土地最少，分别为6.08万平方米、5.01万平方米，所占比重分别为2.53%、2.09%。从各区域土地规划建筑规模来看，巴南区、江北区、九龙坡区因土地成交规模大，故建筑规模也相对较大，分别为171.33万平方米、153.85万平方米、120.39万平方米，所占比重为23.37%、20.99%、16.42%，此三个区域建筑规模比重约为61%；其次是大渡口区、南岸区分别为74.30万平方米、54.69万平方米，所占比重分别为7.46%、5.33%；高新区、渝北区、北部新区、渝中区、沙坪坝区各区建筑规模集中在24-40万平方米，所占比重集中在3%-6%.3.1.3商品房用地规模分析：受政策影响，小规模拿地特征明显，93%的地块低于300亩2008年上半年主城区小规模土地交易特征明显，50亩以下的土地成交26块，占总成交地块的61%，50-100亩、200-300亩土地各成交4快，比重均为9.30%；100-150亩
