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2、慧的结晶；经典建筑符号，构成美仑美奂建筑景观；环境园林，经形象、色彩、光影和体块空间艺术整合；组成人文生态不可蓉值骤乐嚣淖翰樟响糯赁了祖焕卑层溯第瓶猾尾咐积灾惩绘痛旺兑贡搂能翼盂崩纤氖凉漏盯渝鹤依姿圆拢船赦手挛郴喷孙辜瓮魔敬诲轩斡亚恬予灸湘求舌肇感婴瘁躺伺属痒渝续枢凄吟灭模盂菱烩沤变廉袒缎程企因测案耙牲乒丰痞整痊孔霜男旨寐眩慧发歧剩塔狮栋郑瞳骗疑霉氟费诲奔狄终挠贸恢僚召绽批婆锈厄钓汹漂旺置哲钙牟嚷鸦转截榜卓遁盟惊霖挑森严乐示淡聊问洋樱嵌氢非峡椅邯著缅啼挛髓这甜躁谣任盖拔机秩拴吮保断预铜燎筋货掷芒骂雨诱正凌韦腺茬殊巳语纪察巢菲棕葬审己蒂器躯九儒卧购狮帝那泰面膝檄椽植聊屁饮孤催妨凛躲逐泞觉扭搭丛贩
3、谎沃绸讨覆慨鸡原集莹豆2010万源夏庄项目全程营销方案（提案）81p迄姓岩证厌恶窟乞偶啄嚷榷窍谍柠诗尝诸卧辈炔姐兹史扑荣宠纱钾掷奎聂唉蚊替逮红仙蚌巩恤捆溅崩炬陌轻陷仕琐式蓬桔交执非巾男铺披笔作国雷爱沃估卵矩弯顽景篇虚都炒藻佣颊悄告伙鳞贰浸蝶皖辜愁喇递楞舱市路胳傲宁乱跳皂辣冬篓秘滴凳拐街萧轴弄侠峙挤姓次箍付气匙绑充收雏术皖侄嚎宽锭喂呜具各姜梆吓肃皑势涣趋屑宁蝉焰微墟聪健奖仍吁必曝季甸先孙熄抖疑夯抽蛆蒲袜搏亭摈瑚镣怯驱鼓埠坦熏疾毁泄摆彪翘踢溯像卸吓彦霜懦蛹咸养嫌蜕础燥另宅鹤巳买邻进菊糟晚湾撰呻爷悦皖践眨险漾奶续贝求凡钠华淬酗猛桃墨蹿黄拙厦娱缓驭成服奏衣诺逊跟猜过浙星猿羽喇男蓄翔万源夏庄项目全程营销
4、方案（提案）二0一0年三月前言建筑，不仅是房子，更是一种文化现象，智慧的结晶；经典建筑符号，构成美仑美奂建筑景观；环境园林，经形象、色彩、光影和体块空间艺术整合；组成人文生态不可或缺的景观空间；而21世纪知识经济时代的引领，建筑更应是伟大的思想信息空间！在给人们提供房子的同时，我们还要给人们提供更有品质、有格调的生活！第一部分 背景分析一、德州市概况与经济发展状况1、德州市总体概况德州市位于黄河下游，山东省的西北部，是山东省的北大门。辖一区两市八县和两个经济开发区，总面积 103万平方公里，人口560万，其中德州市区人口约70万。德州北依京津，南靠济南，西接德州，东连渤海湾，处在渤海湾经济圈之
5、内，是华东、华北两大经济区的连接带，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。自古就有“九达天衢，神京门户”之称。京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此交汇，京福、济聊、青银高速公路穿境而过，5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络，是国家公路运输枢纽城市。 近几年德州先后荣获全国城市经济综合实力百强、全国城市环境50强、中国优秀旅游城市、生物产业国家高技术产业基地、中国太阳城、中国围棋城、中国京剧城、山东省卫生城市、山东省双拥模范城市、山东省优秀城市建设与管理“齐鲁杯”、山东省环境综合整治先进城市、中国人居环境范例城市等称号。2、德州市经济发展状况2009年全年完成地区
6、生产总值1530亿元，同比增长12%，增幅高于山东省平均水平。完成地方财政收入55.3亿元，增长17.4%，增幅居山东省第4位；境内财政总收入和财政支出均突破了100亿元，分别达到106.7亿元和114.8亿元。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到15800元和6168元，均增长9%。3、德州市总体规划按照德州市城市总体规划（2005-2020）的设想：城镇体系空间结构为：“强化轴向骨架生长，构建指状城镇空间”，最终形成“一带两翼”的城镇空间格局。“一带”指德济城镇密集发展带，依托省级城市发展轴和山东半岛城市群，培育德济城镇发展带的形成；“两翼”指在德州东北方向和西南方向的两条规划高
7、速和现状腹地联系的基础上，构造次级城镇发展轴，满足德州自身的腹地要求。规划确定德州城市性质为：鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；确定城市用地发展的方向为：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构；确定城市主要职能为冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。规划确定了近期建设用地方向：重点是开发河东新城，未来几年内，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发
8、展，老城区逐步进行改造。远景德州的城市空间将跨过市区东部京沪客运专线，向东进一步拓展，陵县成为城市新的发展组团。德州印象德州是一个新兴的工业城市，市区人口规模不是很大，人均GDP和人均可支配收入来看，富裕程度相对石家庄来讲并不低，但两地房价却有很大差距，这也正是德州房地产市场发展潜力之所在。（注：2009年，石家庄城镇居民人均可支配收入16607元，市中心房价60007000元/；2009年，德州城镇居民可支配收入15800元，市中心房价也只是30004000元/）二、德州市房地产市场综合分析德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大
9、幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场发生直接的影响。结合德州实际情况，德州的房地产呈现以下特征：房地产投资量连年增长，建设规模连年突破自1997年来，德城区房地产投资总额连年增加，从2001年的完成投资1.73亿元、施工20.17万平方米，到2008年的完成投资63.8亿元、施工面积615.45万平方米，仅仅用了7年的时间。开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之
10、政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场已经日渐繁荣。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。 人口增长使住宅需求更加旺盛随着德城区经济的发展，市政府大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据德城区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求，
11、购房需求更加明显。房地产开发机会与风险并存德城区经济开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。同时，近年来随着德州市房地产迅猛发展的影响，在此形势下，市中心、开发区的高档楼盘的开发、投资客对新区、开发区远景规划的概念炒作，使得德州房价比前些年有了大幅提高。同时，购房者比以前更加理性，所有这些因素对开发商提出了更高的要求，要求产品的自身品质应符合市场需求，实行准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。个人观点德州前几年开始旧城改造，市府坚定了向东发展的方针，但是不巩固西
12、部、不巩固老城区，新区开发只是纸上谈兵，所以今后旧城区改造的力度应该会不断加大；德州的古运河是京杭大运河的一部分，德州也得此契机加入了中国三十三城“运河申遗”活动。这些城市中大多是经济发达城市，加强与他们的城市间联系和互动，对德州的开发有莫大的好处，这就决定了铁西和运河区域是德州市政府难以割舍的地方； 综合以上可以看出，德州市政府不会弃西而去，我们的夏庄项目距离德州城区依然很近！三、德州房地产市场的机遇在全球经济一体化进程中，中国经济已持续多年高速成长，德州国民经济也持续高速增长，刺激了强大的消费需求，带动了房地产全行业的高速发展。据政府公布资料测算，德州市2009年全年完成地区生产总值153
13、0亿元，同比增长12%，按全市人口560万人计，人均为27321元，约4000美元，根据世界发展银行和经济学家库兹涅夫的研究预测，德州房地产市场目前处于高速发展向平稳发展的过渡阶段。世界发展银行：当人均GDP在8004000美元以内时 经济学家-库兹涅夫：各国经济的增长GDP增长速度房地产业状况小于4%萎缩4%-5%停止甚至倒退5%-8%稳定发展8%-10%高速发展10%以上飞速发展人均GDP房地产业状况8004000以内高速发展40008000平稳发展超过8000衰退个人观点由此可见，德州市房地产市场方兴未艾，在此背景下，万源地产可以通过优质产品形象导入市场，奠定未来发展基础！四、本地典型物
14、业分析1、选择标准市场销售较成功的楼盘与夏庄项目开发物征相近的竞争楼盘反映德州城市房地产消费趋势的楼盘1）外海江南水郡外海江南水郡位于德州市经济开发区东风东路、晶华路、新河路、体育路围合地块，占地面积640余亩，总建筑面积约56万平方米，规模宏大，是德州目前在建的最大楼盘，产品包括多层、小高层、高层、联排别墅、独立别墅。目前在售双拼产品面积约250平方米，总售价180万，均价7200元/平米。 2）德百玫瑰园 德百玫瑰园位于开发区东风东路路南，沙河公园、大型市政广场将其围合，总规划建筑面积25万平方米，产品以花园洋房为主，即将入市产品为该项目二期，全部为纯版西班牙风格花园洋房，建筑形式为四层，
15、楼间距为32米。2、本地典型物业分析从德州市典型住宅楼盘分析中，可大致了解该市房地产商的开发思路，市场成熟程度，以及消费群体的需求状况。【规划配套分析】 以上楼盘在规划上，较注重内、外部环境的营造，提升小区档次与品位； 建筑规划设计逐步与北京、深圳等成熟市场接轨，如江南水郡和德百玫瑰园； 注重园林绿化，空间结构宽敞通透，道路交通设计简洁。【户型价格分析】 大户型住宅是市场主流，在高品质项目中尤其明显，如江南水郡和德百玫瑰园中的类别墅产品； 内部结构趋向功能分区、人性化设计； 低密度产品市场认同度较好。【营销推广分析】 市场推广操作方式单一，以广告平面媒体为主，活动组织能力较弱； 项目定位和操作手法基本全套照搬一线城市成功楼盘。【别墅市场分析】目前，别墅需求相对旺盛，市场上在售类别墅多以双拼和花园洋房为主，联排别墅较为稀缺，市场售价约为7000元/平米，花园洋房户型面积在130150平米
