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1、For pers onal use only in study and research; not for commercial use虿电梯管理服务方案聿提要：电梯要求每周保养一次，时间不少于二小时，要求维护人员做到定人、定时、定 梯进行保养，检查部位：断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装 置,急停开关。螄电梯维护保养可分为：周保养、月保养、半年保养、一年保养。如厂家有特殊要求的 遵照厂家要求。螄周保养基本要求肀1.电梯要求每周保养一次，时间不少于二小时，要求维护人员做到定人、定时、定梯 进行保养。薇2.对电梯以下各部位要进行检查，确保其工作正常、清洁、润滑。螇 电源开
2、关、安全开关。袄A、控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤，接线牢固。蒁B、检查熔断器、熔丝接触情况 ，接点牢固，应无打火现象。艿C急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好，动作正常、可靠。不准跨接。薆(2)曳引机：外观机体应保证清洁光亮。羄(3)减速机袂A、运行时应平稳无异常振动。螆B、减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。c.减速箱油温不超过 85 C;莅电动机肄A、电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音，如有异声应停梯检查是否有异物 侵入滑动轴承，轴承是否损坏。芃B、电动机油位应在油镜中心附近。蒈C电动机使用时环境温度不应高于40C ,温升不应高于铭牌规定。莇D电动机轴承窜量
3、不大于 4mm膄制动器。葿A、动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于 70%膀B、抱闸未打开时,(房地产E网:,盘车轮不应用手能盘动。0.7mmt膆C抱闸打开时，两侧间隙应一致，其四角间隙平均值两侧各不应大于芄D抱闸开闭应灵活、自如,线圈温升不超过60C。袀(6)控制柜蚈A、柜内各电气元件应工作正常 ,仪表准确。袅B、无发热现象，各接触点接触严密无粘连烧损现象莄C柜内反开关无油污无积尘。芁(7)限速系统莀A、限速轮：外观清洁，动作灵活，无明显月期打点，油路通畅，绳钳口处无异物油污、 轮 槽无异常磨损。蚄B、涨绳轮及安全钳装置：外观清洁，油路通畅，转动平稳，张紧轮毡垫加油，安全钳各联 动机构灵活
4、，钳口与导轨侧工作面间隙在2-3mm间。莃(8)选层系统：选层器转动及滑动部分清洁及油量充足，接点清洁，压力适当。蚂(9)厅、轿门系统螈A、厅、轿门正常关闭后，应能接通门锁网络；锁紧元件的最小啮合长度为 7mm此时外 厅门不应能用手扒开。蚇B、安全触板、光电装置功能可靠。蒃C厅门、轿门、转动部位及滑道 ：转动部件清洁，转动自如，填加润滑油，上、下滑道 杂物清除，上滑道加油，吊门轮、门滑块磨损的及时更换。蝿D开关门机构：开关门总程清洁，活动及转动部位清洁加油，皮带松紧度适当，不打滑， 开门机清除积碳、保洁。蒀(10)层显系统，内选、外呼系统。蒆A、各元件指示功能正常，按钮活动自如无卡阻。薃B、灯
5、光显示正常，清洁无尘。膀(11)井道系统羈A、轿厢，对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损。芅B、油盒、油刷无缺损，轨道润滑良好。蚃C钢丝绳张力均匀且无断股。薁(12)卫生,铁门至机房间的楼道；机房；轿顶；底坑等部位应保持清洁，无垃圾，清除油污及灰尘。虿月保养芈月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特别是对安 全装置的检查。螃1、减速机：减速机应无异常响声，清除表面积尘油垢。羂(1)为蜗轮油的滚动轴承加油，检查联轴节有无损伤。腿(2)检查曳引轮各绳槽磨损是否一致，紧固曳引轮各部位螺栓。肆2、电动机、发电机组袃(1)清除其内外灰尘及油污。莂(2)测速系统工作正常，传动系统无损
6、伤。衿3、制动器螅(1)检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。羃 紧固各连接螺栓。蕿(3)线圈温升不超过 60C。芇4、限速系统薄清除夹绳钳口处异物、油污。羃(2)旋转销轴部位加油。羀(3)检查限速器轮和张紧轮的轮槽，有无异常磨损。聿(4)检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。薇5、控制柜、励磁柜。肂(1)检查各各电气元件、仪表，对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。莁(2)检查接触器、继电器触点烧蚀情况，如严重凸凹不平应修复或更换触头。蒇(3)检查机械联锁装置，对动作不可靠的应调整。莆6、钢丝绳膂(1)检查钢丝绳锈蚀及磨损情况，绳头螺栓应锁紧，开口销齐备。1)调整张力与平均值相差不大于5%螂(2)钢
7、丝绳表面油污过多，应清除。腿(3)检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。膅(4)检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况节3、导靴膃 清洗自动润滑装置，轴承处加注金属基润滑脂。蚇(2)紧固导靴螺栓,固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定。膈(3)检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无异常响声,发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。莂4、开门机芀(1)检查整个系统,转动部位填充润滑脂。莈(2)开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换。羇(3)转动系统可靠无损伤。蒂5、导轨：检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架、及焊接部位应无松动无开焊，并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。蚀6、接线
8、盒及电缆。肀(1)检查各接线盒，紧固各接线端子，清除其灰尘。螅(2)检查电缆有无挂碰、损伤,紧固电缆架螺栓。蒂7、极限、限位开关肁(1)对极限开关做越程试验,越程距离为150250mm销轴部位应加注润滑油。(2)限位 开关越程50150mm销轴部位应加注润滑油薈(2)钢丝绳张力应均匀。蒄7、厅轿门系统：清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮 ，门导轨轴承，涂抹润滑油。8、选层系统薂(1)清除各部位灰尘及油污，调整电气选层器动作间隙或准确度。蒂(2)为钢带轮及涨绳轮轴加油，为活动拖板导轨加注润滑油。芀9、导轨：对有自动润滑装置的导轨，应加注机械润滑油。薇10、安全装置蚁检查部位：断相保护装置、超速保护
9、装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置 急停开关，修检开关、安全窗、限位、极限开关。虿(2)各安全装置应灵活可靠,无卡阻现象,清除各安全装置的油垢。蚈11、底坑 清扫底坑杂物，清除缓冲器及各部件的灰尘，保持底坑干燥。芆半年保养：半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。螁1、电动机、发电机组肀(1)添加轴承润滑油。蒀(2)检查修理碳刷刷架、清理,向器。肅水泵管理服务方案膅提要：泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按给排水设备设施维修保养年度计划进行，转动水泵轴 ，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴 键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴。蒁1、目的：规
10、范给排水设备设施保养工作 ，确保给排水设备设施各项性能完好。袈2、适用范围：适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。肇3、职责膅(1)主管经理负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情 况。袂(2)设备部主管负责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划并组织、监督该 计划的实施。薀(3)水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。袇公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。芅4、程序要点芃（1）给排水设备设施维修保养年度计划的制定。肇A、每年的12月15日之前，由设备部主管组织水泵房组长 /管理员一起研究、制定给 排水设备设施维修保养年度计划
11、并上报公司审批。蚆B、制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则莅a、给排水设备设施使用的频度荿b、给排水设备设施运行状况（故障隐患）;蝿c、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等 ）。莄C给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容蒅a、维修保养项目及内容螀b、备品、备件计划芇C、具体实施维修保养的时间蒇d、预计费用。薅(2)水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按给排水设备设施维修保养年度计划进行。賺(3)小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内 变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。罿(4)水泵机组维修保养。水
12、泵房管理员每年的 4月、10月份应对小区内所有水泵机组 进行一次清洁、保养。膆A、电动机维修保养蚅a、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M Q以上,否则应烘干处理或修复薂b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承莇c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理羅d、清洁电动机外壳螄e、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。虿B、水泵维修保养聿a、检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；螄b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严 重，则应
13、更换同规格水泵轴；螄c、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根肀d、清洁水泵外表薇e、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。螇f、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。袄g、检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。蒁(5)控制柜维修保养。水泵房管理员每年的 5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进 行一次清洁、保养。艿A、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；薆B、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换羄C检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改袂D 交流接触器维修保养螆a、清
14、除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒莅b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；肄c、清洁铁芯上的油污及脏物芃d、检查复位调簧情况蒈e、拧紧所有紧固件。莇E、自耦减压启动器维修保养膄a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MI,否则应进行干燥处理葿b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。膀F、热继电器维修保养膆a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换芄b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。袀G自动空气开关维修保养蚈a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于1OOM,否
15、则应烘干处理袅b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换莄c、自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象芁d、检查触头表面是否有小的金属颗粒 拭。,如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继莀H中间继电器、信号继电器维修保养 查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确 电器。蚄I、信号灯、指示仪表维修保养莃a、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡蚂b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则 应更换同规格同型号的仪表。螈J、远传压力表维修保养蚇a、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理蒃b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接蝿c、
