房地产集团公司成本管理操作手册

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1、房地产集团公司成本管理操作手册一、可研阶段成本估算作业指引1、流程节点说明：1.1 市场开发中心1.1.1 红线内地块考察1.1.1.1 了解场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；1.1.1.2 了解地质情况，以便确定桩基、土方费用；1.1.1.3 了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以 便估算景观成本；1.1.1.4 了解场地内是否有拆迁建筑物；1.1.1.5 了解场地内是否有河流、箱涵、鱼塘或水塘；1.1.1.6 了解场地内是否有高压线通过，如果有是否需要埋地或改变走向；1.1.1.7 了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有是否需要搬迁或改 变走向；1.1

2、.2 红线外地块考察：1.1.2.1 了解红线外水（给水、污水） 、电、气的接驳口位置，以便估算费 用；1.1.2.2 了解红线外是否需要新修建道路、高架桥等。1.1.3 政府规划要点：1.1.3.1 了解需要修建的市政公用设施（如邮局、公厕、居委会、电信、医 疗、垃圾站等）；1.1.3.2 了解政府规划要求的绿地率、容积率、商业面积、物业用房面积、 车位要求等。1.1.4 报批报建费；可参照建设工程项目政府规费表 ，提供成本核算中心收集统计相关费用；1.2 营销管理中心1.2.1 是否带精装修；装修标准；如：可视对讲的品种（黑白、彩色） ；1.2.2 各产品售价；车位售价、可售率；1.2.3

3、 销售费用；一般要求是不高于销售收入的 3（参考）；1.2.4 相关配套，如：是否引入公交线路；学校、幼儿园；1.3 设计管理中心1.3.1 设计管理中心需要按照估算表格的格式提供完整的规划指标，成本核 算中心需要根据政府规划要点和相关资料核实规划指标的完整、准确性；1.3.2明确各产品类型的建筑面积是否等于可售面积，一般可售面积w建筑 面积，明确各产品类型是否有赠送面积；1.3.3 明确规划指标表中架空层车位的面积是否含在各产品类型的建筑面积 中，如果没有需要单独计算架空层车位面积；1.3.4 结合政府规划要点及营销管理中心提供的车位配比要求，核实设计给 出的车车位数量是否适合；1.3.5

4、核实设计给出的单位车位面积是否适合， 一般露天车位 2.6*5.5=14.3 平方米/个，架空车位1722平方米/个，地下车位3545平方米/个，地下人 防车位5060平方米/个；1.3.6 提供各产品相关含量，如：混凝土、钢筋等；1.3.7 提供计算项目总负荷数；以估算计算室外高低压电气设备成本；1.3.8 提供室外智能化；发电机负荷数；消防等专业方面的数据；1.3.9 配合设计费估算；1.4 财务管理中心1.4.1 行政管理费；1.4.2 资本化利息；1.4.3 营销费；1.5 成本估算注意事项1.5.1 经验数据、含量一定要参考最新、产品类型最相近的数据；1.5.2 材料价格一定要参考最

5、新的招标数据；1.5.3 估算项目必须全面，切忌漏项；1.5.4车位建造成本二建造成本亏损+成本预留，成本预留按照财务制度执 行，特别注意人防车位是不允许预留成本， 全部为建造成本亏损摊入可售产品之 中；1.5.5 公共部位装修需根据产品的市场定位来进行估算，如外立面选材、大 堂、电梯厅、阳台栏杆等；1.5.6 估算中要考虑预留 3040元/平方米的变更签证费用及一定的不可预 见费用。第# 页共55 页1.6可研阶段成本估算的项目及估算方法 参照可研成本估算表；2、记录要求:序号记录名称附表1建设工程项目政府规费表（参考）建设工程项目政府 规费表（参考）.Xis2可研成本估算表（参考）座1可研

6、阶段成本估算 标准（模板）.Xis第3页共55页二、目标成本管理作业指引1、流程节点说明：1.1 目标成本估算表编制的基本原则1.1.1 核算对象确定的原则：1.1.1.1 按可售原则， 项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目 标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目 中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。1.1.1.2 分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须 编制独立的目标成本；对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、 小 高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。1.

7、1.2 分摊原则：参照项目成本分类与核算作业指引1.1.3 编制的原则1.1.3.1 准确严谨的原则。1.1.3.2 及时原则：方案确定后 15 天内完成审批；1.1.3.3 可追溯性的原则。1.2 目标成本估算表的组成1.2.1 数据获取与分析部分：地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总 体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成 本及利润、成本对比表。1.2.2 全期跨期成本分析与分摊： 全期分摊配套明细表（若有全期分摊工 程才有）、地价分摊。1.2.3 目标成本核心部分： 规划指标、成本汇总表、 六类公摊费用及期间费、 各产品类型主体建安工程费、材料部品标准

8、。1.2.4 责任成本表格：总章表格、设计管理中心责任成本控制目标、市场开 发中心责任成本控制目标、 工程管理中心责任成本控制目标、 营销管理中心责任 成本控制目标、成本核算中心责任成本控制目标、物资部责任成本控制目标、 城 市公司各责任部门控制措施、成本控制措施。1.2.5 目标成本审批表。1.3 目标成本估算表填写要求与技巧1.3.1 规划指标表1.3.1.1 取得土地后，设计管理中心会根据项目定位、客户细分，并结合地 块情况， 进行详细的规划设计， 并需及时了解设计进度， 及时根据设计管理中心 提供的设计指标填写规划指标表。1.3.1.2 填写表格应注意的问题：（1）注意其中的公式连接，

9、不可随便更改表中链接，理解好各数据之间的 勾稽关系。（2）在填写时要注意不要随意增减行列，注意按照产品类型分别填写。（3）注意建筑面积和可售面积的区别，建筑面积=可售面积+ 不可售面积。不可售的面积一般包括架空层、半地下室、凸阳台、管道层等等（新规范对建筑 面积有重新的计算规定，须根据新规定计算出不可售的面积） 。因此，过程中应 向设计管理中心及时了解各产品是否有赠送面积（创新多层、情景洋房、叠T、TH别墅基本都有赠送面积，同时需要与设计明确赠送面积与该产品自带车位面 积间的关系），是否有架空活动等等。1.3.1.3 完成指标填写后需复核指标的准确性与勾稽关系，如车位面积是否 符合正常设计的要

10、求（架空车位 20M2大架空车位40M2人防车位55M2，车 位比是否满足政府规划要求及营销提供的车位比要求，核实自行车位是在人防、 架空层、地下还是露天， 根据人防面积计算规则核实人防面积。 对存在可疑的指 标应与设计管理中心进行沟通确认。1.3.2 全期分摊配套明细表 受益于两期或者两期以上的成本科目需要进行归类， 按表格形式编制 跨期成本分摊明细表。跨期成本一般会在如下科目出现：土地获得价款、部分前期 费用、公共景观、配套设施、 社区管网等， 每个项目可能有所不同， 评定的原则： 受益原则，在编制目标成本时， 要注意理解及区分。 所有跨期成本原则上可以选 定分摊标准进行分摊到各期，分摊标

11、准可以选择建筑面积比、占地比。 对于小额 度的跨期成本可以不拆分到各期，直接归入开发当期，减少不必要的工作量。1.3.3 六类公摊费用及期间费1.3.3.1 像土地成本及其包含政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政 设施费、拆迁补偿费等成本可由全期分摊成本表按选定的分摊比例相应地分摊到 本期。1.3.3.2 开发前期准备费中勘察丈量费除了竣工测量以外，其它成本基本都 在目标成本编制时基本发生，可以查阅合同施工范围和金额来进行比较准确计 算。对于编制时没有发生或者没有完全发生或者不便于计算成本的项目， 可以按照经验数值计算1.3.3.3 开发前期准备费中的规划设计费。 此部分费用包括整个项目的

12、规划 设计费用，包含概念设计、规划设计、施工图设计、景观规划环境设计、景观施 工环境设计、建筑模型、 建筑研究用房等。 此部分费用应该在设计还未开始阶段 就与设计管理中心沟通完毕，可参考类似项目与设计管理中心协商。1.3.3.4 开发前期费中的报批报建费。此部分费用主要是由市场开发中心 / 前期部办理各类证件时， 需交纳给国家相关政府部门和机关的费用， 每个地区都 有其具体的收费标准可以参考，故此部分费用与市场开发中心 / 前期部沟通后填 写。1.3.3.5 开发前期费中的三通一平费用和临时设施费用。三通一平是指临时 水、电、路以及场地平整；临时设施是指临时围墙、临时办公室、临时围板；此 部分

13、费用一般根据项目现场情况与工程管理中心 / 工程管理部沟通确定。注意按 照受益原则分摊到项目的每期。1.3.3.6 社区管网工程费是指室外给排水、室外采暖、室外煤气、室外电气 及高低压设备、 室外智能化及室外消防等费用。 此费用一般目标成本编制时没有 图纸依据，而且对社区档次影响不大，室外给排水可以参考相似项目经验数据， 室外煤气按收费标准预留， 室外电气及高低压设备、 智能化与设计管理中心沟通 后得出成本。1.3.3.7 园林环境费包含绿化建设费、硬景建设费、园建机电、围墙建造、 水景部分、构筑物、室外照明、室内零星设施等项目。目标成本编制时按照园林 设计档次和一定的软硬景比例和水景、 构筑

14、物工作量分别计算。 编制之前要与设 计管理中心沟通景观数据统计表，软景分草坪比重、灌木比重、 大小乔木的分别 种植密度及其工程量，硬景分石材、建菱砖、洗米石等分别计算比重和工程量， 然后根据小区规划档次和建造风格对景观数据一一落实，并体现在目标成本中。1.3.3.8 配套设施费是指建造为小区服务的相应设施发生的费用。主要包含 学校、居委会、会所、物业管理用房、派出所、垃圾站、人防车位、车位成本预 留、游泳池等，此部分费用应该分摊到项目各期中。1.3.3.9 开发间接费包含工程管理费、资本化利息、营销设施建造费、物业 完善费、不可预见费。此部分费用比较固定，可以取经验数据，资本化利息依据 财务数

15、据。1.3.3.10 期间费用包含管理费用和营销费用，管理费用，期间费用由财务管理部确定1.3.4 主体建安工程费1.3.4.1 主体建筑工程费包含基础工程费、结构及粗装修、门窗工程、公共 部位装修、室内装修等内容。 主体建筑工程费一般按实际工程量或建筑面积含量 （含量指标）及市场单价（造价指标）来计算其成本。1.3.4.2 主体安装工程费包含室内水暖气电、设备及安装费、弱电系统费。 室内水电一般依据经验数值计算（含量指标） ，设备及安装中电梯和发电机费以 台数为基础依据经验单价计算成本（造价指标） 。弱电系统可以按照经验数值计 算，具体参考下面附表。1.3.5 各产品对比表和类似产品成本分析表1.3.5.1 目标成本编制初步完成后，如果此项目是多期开发的，除第一期与 可研成本对比分析外， 其他期的需要与上期的成本进行对比分析， 其差异的原因；1.3.5.2 如果只有一期，那么与可研成本估算表进行比较分析并调整即 可。1.3.6 各责任部门成本控制目标填写1.3.6.2 责任成本主要依据编制的目标成本， 按一定的标准划分各责任部门， 为各责任部门行动的指导指标。1.3.6.1 责任部门目前主要是：设计管理中心、市场开发中心、工程管理中 心、营销管理中心、成本核算中心、物资部，