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1、张伟作品电话：（0）对国税发【2009】31号文件的总体评价：“一场迟来的爱”在全国地产企业、中介机构、税务干部等各界人士望眼欲穿的期盼下，国税发200931号文件终于于2009年3月6日印发了。企业所得税法实施时间为2008年1月1日，而地产所得税文件居然在汇算清缴已进入第三个月份的时候方才下发，可见总局“为纳税人服务”理念的实施任重而道远，纳税服务不是简单的多几个笑脸，更不是态度挺好，效率低下，这样的纳税服务，真是“你伤害了我，还一笑而过”！据信起草国税发200931号文件的这位领导,水平非常高,但机关公文繁琐的流转程序使得31号文件同其他急需明确的所得税问题一样难产，非人之过也，制度使然
2、，奈何！粗略看来，新31号文件具有以下特点：1、 内容体系揉合了原31号文件以及总局一直酝酿出台的计税成本扣除规则，分为6章39条，内容丰富，体系完整。尤其是计税成本扣除一章的加入，使得地产企业计税成本有章可循，是纳税人重点需要研究的内容。总局已经酝酿两年的房地产企业计税成本扣除办法，本次并入新31号文件，同以前的讨论稿大体一致，而本文件也同新文件讨论稿大体一致。2、 非常巧合的是文件号居然也是“31号文件”，将使得房地产所得税31号文件，更加深入人心，是比较开心和有趣儿的事情。而上海市财税局下发的实施性文件文号，居然是沪国税所【2009】31号文件，真是31号文件到底了！3、 关于预售收入问
3、题，理念发生了重大变化。新31号文件摒弃了预售收入的概念,将签订了预售合同和销售合同的价款全部界定为”销售收入”.即：签订预售合同是确认收入的要件，而销售收入又分为未完工开发产品收入和完工开发产品收入二类。这一理念的重大变化，使得未完工开发产品收入可以作为三项费用的扣除基数。不过目前纳税申报表尚不支持这种调整，需要变通处理，才能通过申报。4、 比较起原31文件，一些规定趋于合理，属于略微松绑性质的文件，因此才说是“一场迟来的爱”。体现在：（1）降低了预计计税毛利率的最低标准5个百分点，有效缓解企业资金链条的紧张情况。由于季度预缴的时候是按照20、15、10的利润率缴纳，意味着今年的汇算清缴，有
4、预售收入而又未达到完工标准的企业，可能会退税或者抵税，出于税收任务紧张的考量，抵税的可能性较大。江苏省国税局则规定，该条款在2009年1月1日再开始执行，以免引起过多的退税行为。目前看来，全国的实施性文件，大部分都按照低限来定计税毛利率，也有部分省市，如青岛、大连这些一向税收征管比较左的区域，毛利率仍然选择高位运行。（2）在符合一定条件的前提下，允许预提建筑安装合同发票，预提配套设施成本物业完善费用和报批报建费用，允许预提合同额10%的开发成本。注意：预提合同额，是指单个合同的10%,而不是所有合同的10%。（3）取消了原31号文件强制要求企业完工年度成本结算必须有中介机构鉴证报告的要求，意味
5、着差异调整情况报告，也可由企业自行完成。一些朋友认为要求提供差异调整报告，自然是由中介机构完成，实际上本文件的用意并不在此，因为讨论稿中明文规定需要中介机构的差异报告，而正式文件特地取消了该规定，总局不强制要求中介机构报告，减轻纳税人负担的意图非常明显。（4）明确企业结转收入和成本在汇算清缴期前即可，有利于企业多取得一些成本、费用票据入账。实际上本来地产企业就是这样的政策，但是由于各地理解不一，甚至出现了青岛国税特地规定年中结转成本的扣除问题政策，此次明确，消弭了争议。5、一些敏感问题仍未明确解决途径，例如：土地增值税清算年度缴纳的税款无销售收入配比的问题、外资企业以前年度未扣除的期间费用问题
6、等。既然无明确的提法，在模糊政策方面，地产商应该想出自己的办法来。6、进一步明确地产企业不允许事前采取核定征收的征收办法，但在2009年税收任务空前紧张的前提下，核定征收作为暂时的增收良方，预计该规定仍将是一纸空文。很多省份，公然违背总局文件大面积对地产企业实施核定征收，已经成为公开的秘密，就看总局是否有决心捍卫自己所发文件的尊严，目前尚看不出这种决心。新征管法讨论意见稿表述“征收税款以查账征收为原则，核定征收为例外”。而且在征管法的层面上将查账征收分为事前核定和事后核定，事前核定适用于两种情况，第一，可以不设置账簿的企业，第二，规模小的企业。显然房地产企业是不符合条件的，因此下一步核定征收的
7、房地产企业，将有比较大的麻烦。2009年7月，总局下发了国税函【2009】377号文件，严令从2009年1月1日开始，六类企业不允许实行核定征收，一是享受企业所得税税收优惠的企业；二是汇总纳税企业；三是上市公司；四是金融机构；五是中介机构；六是国家税务总局规定的其他企业。房地产企业就是国家税务总局规定的其他企业。6、一些细微修订条款的具体含义，可能又要和专业人士“躲猫猫”了。国税发200931号文件条文张伟的解读第一章 总则（共4条）第一章总则共四条，解决的是地产企业所得税的两个根本问题，第一，究竟允许不允许对地产企业进行核定征收所得税管理；第二，完工标准究竟如何界定。由于对房开企业开发期长，
8、预计计税毛利率普遍小于实际毛利率的特点，完工标准的确定是房地产开发企业最为关心的根本性问题，也是核心问题。第一条 根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法等有关税收法律法规的规定，制定本办法。本条是31号文件作为规范性文件的法律渊源。任何规范性文件都要有其上位法渊源。国税发【2006】31号文件依据的上位法是企业所得税暂行条例，2008年1月1日实施新企业所得税法以后，需要在新企业所得税法基础上制定新文件，本文件也是“千呼万唤”始出来，不过还好季度预缴基本上是按照会计利润（国税函【2008】635号文件），因此该文件主要是针对汇算清缴税务事项。本文件是实体和程序
9、的统一。既规定地产企业如何缴纳企业所得税，也规定程序性问题，例如：成本对象备案制度等。因此既根据企业所得税法及其条例，也依据征管法来制定。根据国税函【2009】55号文件规定，2008年1月1日以后，实体性所得税政策一律失效，程序性文件依然有效。而本文件是实体与程序法的统一。第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。规范性文件的第二条一般为原则或适用范围。1、适用范围为所有从事房地产开发经营业务的企业，既包括房房地产企业，也包括从事房地产开发的企业企业；既包括对住宅的开发，也包括对商业地产的开发；既包括对土地的开发，也包括对房屋的开发。2、适用范围：2008年1
10、月1日以后，无论内资企业、外资企业均适用本文件。新所得税颁布后，一般来说，任何税收政策都不会再区分内资还是外资。房地产也不例外。2008年1月1日以前，内资企业执行31号文件，而外资企业则执行国税发2001142号文件，两者的理念及缴纳方式完全不同。新法以后，地产企业所得税的缴纳原则基本上靠近内资企业的31号文件。3、文件38条规定，外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接，说的并不明确。例如：某外资企业，2007年取得预售收入1000万元，按照10%的利润率缴纳税款33万元，2008年该企业的开发项目达到完工标
11、准，如何进行处理呢？这里的关键是，纳税申报表附表3第52行的调减项目到底该填多少，如果填100万元的话，那么以前年度的期间费用如何处理？个人倾向于作为过渡措施，都扣除在今年，江苏省的苏国税发【2009】79号文件第外六条规定：外资房地产企业根据国税发2001142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。 也体现了这个理念。4、由于2008年以前，外资房地产企业属于项目汇算，而内资企业没有项目汇算，因此项目汇算与年度清算经常发生混淆，要对这个误区加以明确解释。苏州某地产企业以前误以为内资企业也是项目汇算，认为前期没有取得发票，后期形成
12、的亏损可以退税。而税务局局长也给出了类似承诺，这属于葫芦僧判断葫芦案。最终法律风险很大。必须明确：现行企业所得税关于房地产的规定，坚持了按照年度作为纳税期间的理念，不允许项目清算退税。而土地增值税的纳税期间则为整个项目的建设期。第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。1、解释了什么是房地产开发经营业务。一般来说规范性文件的第三条为解释概念
13、条款。房地产开发经营业务包括非常广泛，要注意也包括对土地的开发。土地开发：目前我国法律层面上不允许卖土地，只能卖项目。那么土地开发往往是代建业务，即：代政府做生地变熟地的行为，一般有8%的利润。但是开发商做土地开发的目的，往往是为了下一步的招拍挂，这是业界公开的秘密。在做土地一级开发业务中，地产企业必须注意发票不要开给自己，而是要开给政府，自己受到的利润做手续费处理，避免税收风险。2、关于完工标准，同原31号文件未发生变化。需要注意的是，三个完工标准是孰早的原则，即：只要符合一个条件，即判断开发产品已经完工，必须按照本办法地9条的规定结转成本。3、在原31号文件执行过程中，纳税人反映：以竣工证
14、明（综合竣工备案表）作为主要标志的完工标准太早，开发企业由于未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在完工年度未取得发票，无法扣除的问题。共有四种情况会造成前期多缴税款，后期不能退税现象的发生。一是，实际毛利率小于预计计税毛利率。造成前期多缴税款，后期形成亏损。二是，完工年度未取得全额发票，在以后年度取得发票。三是，在2008年1月1日以前，由于不允许预提配套设施成本，配套设施后建进行的两次分摊，由于房子全部或大部分销售完毕，造成的问题。四是，土地增值税清算没有收入同其相配比造成的问题。4、本次文件，未修改完工标准。但是文件32条规定：出包工程未最终办理结算取得全额发
15、票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。部分的解决了该问题。但是该条款暗含的含义是：合同或者结算书均不能作为合法的扣税凭证（据说大连市允许将结算书作为合法的扣税凭证），在企业所得税前扣除。 要注意的是，如果有多个建安合同的，其预提金额按照每一个合同计算，比较合理。例如，某项目有两个建筑企业，每个合同价款均为1亿元，第一个合同全部结算，第二个合同结算了2000万元。不能按照合同总价款2亿元的10%来预提，而是按照第二个未取得全额发票合同1亿元的10%（1000万元）来预提。5、如果完工当年未取得发票，而在以后年度取得发票的，是扣除在当年呢，还是追溯调
16、整到以前年度呢？本文件没有说清楚，如果允许追溯到完工年度，则每一年的缴纳税款都会发生变化，根据征管法52条，纳税人多缴税款的，在3年内可以要求退还，但是不得加征利息。目前，地产企业以后年度取得发票的，是否可以比照执行，政策并不明确，企业可以争取税务机关同意这样做，对企业会更加有利。总局缪司长回答：应该在实际取得合法扣税凭证年度扣除。电话请示总局领导，回答是按照后续支出执行，即还是要在实际取得合法扣税凭证当年扣除。经过和总局领导面对面沟通，总局仍然认为应当在发票取得年度扣除，排除了追溯调整。6、文件35条规定，企业可以在汇算清缴前任意选择一个时点结转收入。这样对规定更加明确，企业在年内根本不必结转预售收入为实际销售收入。预售收入结转为实际的销售收入实际只是一个汇算清缴的年度问题，一般
