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1、编号：版本：A/0项目拓展及论证流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 范围：本流程适用于公司开发项目评估决策过程，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以获取土地为目的。2. 控制目标2.1控制目标建立合理的项目前期工作程序，加强内部沟通，及时完成开发项目的各项前期工作，提高项目决策的科学合理性。A（数量）Q（质量）C（成本）T（时效）R（风险）市场调查的充分性市场定位及方案设计等的合理性资料的准确性各阶段费用估算的准确性各部门工作开展的及时性3. 主要涉及岗位3.1流程所有者：开发部3.2相关岗位：市场营销部：负责前期市场调研
2、及市场环境分析，提出客户需求预分析、产品定位方案和销售预测；并提出与项目有关的销售费用等估算。开发部：收集地块信息，负责地块筛选及取得土地的各项工作，提供选中地块规划控制要点。设计部：负责提出选定地块的主要技术指标及细化的技术指标。成本部：组织估算成本测算、可行性研究的经济评价、组织各阶段可行性研究报告的编写。财务部：负责财务费用测算和项目经济性测算。4. 主要控制点4.1市场信息收集：及时收集市场信息，建立土地及房地产市场信息库；4.2土地筛选：在政府公布的地块中选择适合本公司发展要求的地块；4.3产品初步定位：在符合规划控制要求的前提下，提出产品定位方案；4.4主要技术指标确定：明确初步设
3、想,提供关键技术指标；4.5成本测算：测算资料的收集及分析，保证成本资料的可靠性、完整性及准确性。满足各阶段成本测算精度要求。4.6可行性研究：包括市场、技术及经济可行性分析几个部分，给出可行的结论。步骤说明负责人输出1.土地信息收集1.1收集地块信息；针对具体地块收集市场信息;1.2对收集的信息进行分析整理，确定有价值的目标地块；1.3形成市场及地块信息分析报告。开发部经理项目拓展主管地块市场分析报告2.筛选重要地块2.1收集可供开发的地块信息；2.2分析各可能地块开发前景；2.3分析本公司内部资源；2.4确定适合本公司发展定位的地块。开发部经理地块选择意见3.决策3.1对提交的地块选择方案
4、进行评审；3.2对确定的地块由开发部发出新项目发展信息通报，通报重点地块立项后进行研究需要配合的部门；管理层开发部经理4.完善项目前期资料4.1开发部经理组织相关人员收集地块的相关信息；4.2进行地块实地勘察和周边市场调查开发部经理地块信息收集汇总5.初步项目定位5.1项目的档次、目标客户群；5.2项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期；5.3项目占用公司资金情况；5.4项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价；市场营销部经理市场调查报告产品初步定位意见6.其它项目确定研究6.1地块初步规划要点提供；6.2地块初步成本测算；6.3项目经济性指标分析；设计部经理成本部经理财务部经理初步规划
5、要点初步成本测算经济指标分析7.地块发展确定评审7.1开发部收集各部门指供资料,汇总形成项目建议书初稿；7.2总经理组织相关部门进行评审；7.3各部门根据评审结果进行调整,开发部汇总形成项目建议书交总经理审批，进入可研阶段准备；开发部经理总经理开发部经理项目建议书8.制定可行性研究计划8.1项目建议书确定后，开发部制定可研计划，详细规定各部门配合和应完成的方面；开发部经理可行性研究计划9.确定主要技术指标9.1开发部负责编写地块合同及进行法律风险的评估;9.2市场营销部进行全面的产品定位9.3设计部继续深化项目初步规划设计9.4成本部进行全面的成本测算9.5财务部继续深化项目财务指标分析法律人
6、员市场营销部经理设计部经理成本部经理财务部经理各主要技术指标10.形成可行性研究报告10.1开发部汇总各部门在项目确定基础上的深化研究成果10.2形成项目可行性研究报告初稿10.3提交总经理召开评审开发部经理总经理项目可行性研究报告11.获取目标地块11.1参加有关地块的竞标等；11.2获取目标地块开发部经理土地出让协议等5. 主要涉及文档/信息流程文档名称编制部门/人员主要内容联数提交部门/人员提交时限/频率新项目发展信息通报开发部地块信息开发部重点地块确定后1星期项目建议书市场部/开发部市场调查情况及投资机会分析，成本销售预测分析市场营销部/开发部提出项目需求后1月内可行性研究报告开发部市
7、场分析;技术分析;经济分析开发部按阶段,初步可性研究自开始在2个月内完成,详细可性研究在3个月内完成附：一、项目建议书主要内容1.概况：地块状况、周边环境及有关政策简述；2.市场及销售分析：用户需求、竞争状况及市场销售预测；2. 概念方案及相应的成本测算及效益分析；3. 提出建议方案。二、可行研究报告主要内容1.项目概况；2.开发项目用地的现场调查及动迁安置；3.市场分析和建设规模的确定；4.规划设计影响和环境保护；5.资源供给；6.环境影响和环境保护；7.项目开发组织机构、管理费用的研究；8.开发建设计划；9.项目经济及社会效益分析；10.结论及建议。新项目发展信息通报编号： 填报日期：一、
8、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属土地使用权归属合作方土地规划用途占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。获取方式及条件获取方式土地价格付款条件交地标准其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。备注 填报单位： 填报日期：二、项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项
9、目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。
