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1、（房地产管理）房地产基础知识问答20XX年XX月土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请
2、人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。12 、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？答：有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；（四）法律、法规规定的其他情形。13 、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？答：有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路
3、、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。14 、什么是违法建筑？答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。15 、哪些属于违法建筑？答：违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城
4、市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。二、开发与建设类16 、什么是商品房预售？答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。17 、商品房预售许可证包含哪些内容？答：商品房预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、
5、有效期；（九）附注内容等。18 、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。19 、商品房预售需要具备哪些条件？答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项
6、目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。20 、什么是商品房现售？答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。21 、房地产现售需要具备哪些条件？答：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）
7、物业管理方案已经落实。22 、房地产销售广告应当包括哪些内容？答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号；（三）现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。23 、在房地产广告中，不得包含哪些内容？答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。24、对房地产广告中所承诺的内容
8、，购房人是否有权要求在购房合同中约定?答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。25、购房预定款性质的费用可以退还吗？答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。26、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？答：房地产开发项目竣工，经
9、验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。27、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。28、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保
10、修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。29 当商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？答：
11、因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。30 、公共开放空间可以出售或转让吗？答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。三、销售与转让类31 、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？
12、答：在购买尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。32 、房地产预售合同主要包括哪些内容？答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）
13、解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。33 、商品房预售合同还应当附有哪些内容？答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。34 、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？答：除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。35 、当发生合同纠纷时，如何处理？答：当发生合同纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，可选择下列方式之一解决：（一）向深圳市仲裁委员会申请仲裁；（二）向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁；（三）依法
14、向人民法院起诉。36、在什么情况下，房地产买卖合同无效？答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。37 、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核答：根据相关规定，发生下列情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖合同：（一）经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；（二）因不可抗力致使房地产买卖合同无法履
15、行或者不能全部履行的；（三）因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；（四）出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。一方当事人根据上述第（二）、（三）、（四）项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。38 、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？答：现售房地产的受让人不按约定期限给付价款的，应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让人过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有约定的除外。预售房地产的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任:（一）受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的，受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；（二）受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的，转
