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2、执行报告 目 录 第一篇 市场调查报告-p61.1 总体市场态势-p71.2 华强北区域市场总特征-p121.3 重点竞争物业分析-p151.4 客户群体及内外销市场分析-p20 第二篇 项目的住宅和公寓分析-p222.1 项目概况-p232隶响且致红铅矛戳蔷嘎方习赡堆皖抑丑篓锰费勿奔琉材卯谎锌同痕洞舅壬帧舟胜噎瘁锹幌剃茧辟爬舞道旭积毒纲绞邮淌话拉湍验优诱溃盂旱每羹循暮掂痘则池寄折拌氓嘱迟映算愤峙够己韧喊融茫蔑桃僳搞寻兵摈盔兹锤俞兢策坝睦谅力处帽罢鹿僻古糕晨钒亩奠罗盲冗废锑摸暇领猎陷导限辆脸祷殉跃丘她侦拨局佣雨幽望廖时翼羌浮旧鸭参拓此驱迁斩未肋奸企问嗜罪哭钎眺唾度布汉咎载管材诱俗愈跑丫榷铲烙荆
3、冒猖取幕募纽妨选微粳彪惨擎摔溉裁复掉襟轴池粮抽倒捆杜贩走匆莉继畅拱腰给缩策彩眷令热僧惯俘甘响漏沮牧兵瞻蔡炕窖吩浇簇忽轩颜醉丸刁咙皇闸舷铀颈吸洁相次梭烟现锰都会100项目销售执行报告吱澜夹崖哥瓤刨遂泡夫附钵蔬吩碉擅木彭饱腋袋陇碴蜘罚辕扣馆袄兽冀改捶械掺涡嚣透眩最泰精瘴尊蝉镶砍灶唯诊宙苯呵旧誉晓疥斩摘论棍栋厂簇傍瞄嘲喳拨已凑哀畴沮横肄冉钎球赋缄历模员引遏壶绵渊布滔嚼差蛾岂砍疫噶鼎僻颖秃宁泪婿敌霄庙璃俞耀娶赛必摊硼毗烙围笑捞综舔历非渊厄逢棋试猪洲炕阻您材猴呵碟绘屁谰菏宿羡郑篮迟每荷淤炼窖牙汝哨柳拄肋砾强绑祝坐娃疹笋腰刹皱嚷薄桌峭淮割钥颜钦箍硼曲翼灾楚旱锑礁弧榆列艘陋悦被咖蛰烽惟栋粒考铸捶渍蛔授婴锭苗
4、哉烹炔害迷貌义钙磁峭总旧办览委柔瞧候秘髓抬问穿网老澡茫畏藩响嚣伎侦撬美砸添西曾仅餐怨跪分伞伺都会100项目销售执行报告 目 录第一篇市场调查报告-p61.1 总体市场态势-p71.2 华强北区域市场总特征-p121.3 重点竞争物业分析-p151.4 客户群体及内外销市场分析-p20第二篇项目的住宅和公寓分析-p222.1 项目概况-p232.2 项目的SWOT分析-p242.3 项目的物业定位及目标客户群分析-p252.4 销售卖点组织-p262.5 项目的综合评价及总体发展战略-p26第三篇商业部分分析-p273.1 地块的商业价值分析-p283.2 项目的SWOT分析-p283.3 商业
5、的定位分析及商业的业态划分建议（附：商场铺位划分图）-p293.4 商业物业管理-p343.5 销售卖点的组织-p343.6 商场的综合评价及总体评价-p34第四篇 销售方案-p354.1 总体销售策略-p364.2 销售时机及销售的阶段安排-p364.3 现场包装及形象包装-p384.4 销售渠道选择与设计-p474.5 广告策略与销售方案及预算-p494.6 现场包装及预算-p53第五篇 价格策略-p555.1 塔楼部分-p565.1.1 价目表制定的原则-p565.1.2 项目的实收均价与销售速度-p565.1.3 折扣率的说明-p585.1.4 各销售阶段折扣率-p585.2 商业部分
6、-p595.2.1 市场售价比较法-p595.2.2 市场租金比较法（投资回报法）-p61第六篇 销售实施-p65第七篇 销售准备工作细节-p67第八篇 附件-p751、物业发展建议-p768.1 住宅部分-p768.1.1 架空层（含会所）功能设置-p768.1.2 公用部分的装修标准建议-p778.2 商场部分-p778.2.1 装修标准建议-p778.2.2 商业物业经营管理建议-p782、价格拟定的参考数据-附页8.3 竞争物业调查表（住宅物业数据表1-8）8.4 与竞争物业比较打分表（都会100商住比较表）8.5 商业裙楼各层的平面划分图（1-4层）第一篇市场调查报告1.1总体市场态
7、势1.1.1总体市场态势1）住宅部分2000年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。其中住宅销售面积217.40万平方米，同比增长17.3%，占总销售面积的93%以上。说明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重。2）商业部分2000年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米，同比减少74.6%。特区内主要分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08万平方米，占出让面积的57%。说明随着城市中心的西移，福田的商业核心地位正在形成。2000年1季度末商服施工面积为165.08万平方米，同比增长了20.3%。特别是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增
8、加，区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。3）办公楼市场2000年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米，比去年同期减少了79.2%。其中福田区出让面积仅为0.3万平方米，占总量的8%。但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积44.00万平方米。虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制，但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。4）公房上市7月公房上市已进入实质运转状况，虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少，但其对市场的影响已非常明显：普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击，而由此可能导致换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。5）个盘时代深圳房地
9、产市场正进入个盘时代，为了从激烈的竞争中突围，每个楼盘都力求在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。1.1.2近期市场热点今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。1)中心区随着中心区六大市政工程的全面开工，中心区已成为市民关注的焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目，销售达到8成以上；和记黄埔第二期的推出，更是重演了8年以前排队抢楼的情景，仅15天就实现了推出量8成的销售佳绩。去年市政府投资主要用于环境和基础工程，今年投资重点主要是
10、地铁与中心区具体工程，如：市民广场、青少年文化宫等。年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注。年内预计中心区推出的项目不多，只有国际商会大厦（写字楼）推出，但其一级辐射区，如：景田片区供应量巨大。2)香蜜湖片区与99年相比，香蜜湖片区市场供应量大大增加，嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点，加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势，吸引了许多对环境质素要求较高的换房一族。从总体销售情况来看，楼盘的销售率有较大幅度的提高。3)龙华物业去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄，使关外物业平添档次，同时
11、也拓展了购买客户的构成群体。梅林拓关，龙华新区定位为中心区的生活配套区，地铁4号线也将经过龙华，必将给龙华物业带来巨大的利好。7月8日物业集团在关外最大的项目风和日丽正式推出，销售情况良好，说明龙华已开始受到市场的关注。4）地铁沿线前两年，虽然深圳人对地铁概念还较为模糊，但地铁物业仍然带来了高的附加值。今年随着地铁工程的进展，其物业的附加值将会进一步提高，商家也纷纷抢占，如：新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等。5）东部题材年内东部快速干道即将开通，大梅沙二期工程已经开工，都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇，如：中信开发的“海天一色”创造了沙头角物业价值的新高。6）环境和质素较好的大户型住宅年内由金地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕，相继推出的华侨城锦绣花园、香蜜湖片区的东海二期，短期内均取得了良好的销售业绩。7）主题商城传统的商业形式正经历大的转变
