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1、辽宁天成房地产开发有限公司东部新城小区二期建设项目可行性研究报告中国华西工程设计建设有限公司工程咨询资格证书号：工咨甲127200700382013年8月目 录第一章总论- 3 -一、概述- 3 -二、项目提出的背景- 4 -三、编制依据- 6 -四、可研报告研究范围- 6 -第二章项目建设的必要性- 8 -一、项目的建设是实现中国城镇化战略的需要- 8 -二、项目的建设是促进城镇发展，加快镇区建设的需要- 8 -三、项目的建设是保障民生，构建和谐社会的需要- 9 -四、项目的建设将有效开发利用土地资源，提供环境保护水平的需要- 10 -第三章 项目建设地概况- 11 -一、项目建设的外部环境
2、和政策优势- 11 -二、区位优势- 12 -三、项目建设的特点优势- 14 -第四章项目所在地区域房地产市场分析- 16 -一、坝墙子镇房地产市场现状- 16 -二、房地产业在经济发展中的作用- 16 -三、项目消费群体定位分析- 16 -第五章 建设条件及内容- 18 -一、所在地概况- 18 -二、建设方案- 18 -三、施工部署- 21 -四、施工准备- 22 -五、施工组织原则- 23 -六、质量安全文明施工- 23 -七、主要施工方案- 24 -八、智能化管理及消防系统工程- 24 -九、绿化工程- 25 -十、市政工程- 25 -第六章 环境保护- 27 -一、建设地点环境现状：
3、- 27 -二、污染源分析及治理措施：- 27 -三、环境影响评价- 28 -第七章 节能- 29 -一、建筑设计节能：- 29 -二、水暖设计节能：- 29 -三、电气设计节能：- 30 -四、其他措施：- 30 -五、项目能耗计算- 30 -六、节能效果分析- 31 -第八章 项目实施进度- 32 -第九章 项目管理及招投标方案- 33 -一、实施办法- 33 -二、项目管理- 33 -三、工程建设管理- 33 -四、项目工期：- 36 -第十章 投资估算及资金筹措- 37 -一、估算编制范围- 37 -二、估算编制依据- 37 -三、投资估算- 38 -第十一章 经济效益分析和社会效益分
4、析- 42 -一、经济效益- 42 -二、社会效益- 44 -第十二章 项目风险因素分析- 45 -一、项目主要风险因素识别- 45 -二、防范和降低风险的措施- 45 -三、风险程度分析- 47 -四、防范和降低风险的对策- 47 -第十三章 结论和建议- 48 -一、结论- 48 -二、建议- 49 -辽宁天成房地产开发有限公司东部新城小区二期建设项目可行性研究报告第一章 总论一、 概述1、 项目名称：东部新城小区二期建设项目2、 项目承担单位：辽宁天成房地产开发有限公司3、 项目计划投资：16.81亿元4、 资金来源：自筹5、 项目占地面积：1334000m2，折2000亩6、 项目总建
5、筑面积：133万m2.（其中：小高层住宅楼60万m2，商网5万m2，一层车库5万m2，别墅60万m2，会所及其他用房3万m2.）7、 建筑密度：36.8%8、 容积率：1.0%9、 绿化率：30%10、 项目建设地点：盘山县坝墙子镇西9公里大纲子村，一期东侧11、 项目净利润：24.8亿其中，小高层住宅楼：60万700元/m2=4.2亿 别墅：60万3000元/m2=18亿 商网和车库：13万2000元/m2=2.6亿12、 上缴税金：4.44亿二、 项目提出的背景工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化，中国人口众多，长期以来
6、经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情，经过新中国成立以来60多年的工业化进程，尤其是改革开放30年的快速工业化进程取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为经济高速增长、经济结构持续优化、工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展，但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的发展道路。自然资源是经济社会发展的物资保障，当今社会自然资源仍然是社会经济发展的物资基础，从我国的实际情况分析，我国人均自然资源拥有量相对贫乏，有些地区人均
7、耕地低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素，当前我国经济发展最显著地特征就是工业化相伴而来的新农村的发展，就是从农村社会向城市社会、从农业经济向城镇经济的转变。建设现代农业，发展农村经济，增加农民收入，是新农村建设的中心任务。社会主义新农村建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，同时可以带动农村的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使农村全面融入现代文明的潮流。城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消费需求，将为农业和农村经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有限地带动农村种植业、养殖业、服务业
8、和特色产业的发展，改善农业种植业结构、农村产业结构和农民就业结构，转移农村富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动农业和农村经济的发展。根据坝墙子镇自然资源，坝墙子镇新农村建设坚持用工业理念谋划农业，用城市理念建设农镇，用现代理念教育农民，使其成为盘山县农村新型社区，不断改善全镇人民群众经济、社会、文化、教育、福利现状，逐步实现人口、资源和各种生产要素在社区内部的重新合理配合，动迁出来的宅基地大力发展环保产业及农产品深加工业，农民耕地以股金形式入股，建立现代农业开发公司，种植优质有机米和发展高附加值农产品，实现以工业化的理念谋划农村经济发展，提高农村经济发展的水平与质量，使盘山县坝墙子成为国家发
9、展典范。本项目的建设，对社会主义坝墙子镇新农村，构建和谐社会具有重要意义。三、 编制依据1、 中央十六届五中全会建设好社会主义新农村指示；2、 国家关于鼓励发展高新科技产业政策；3、 国家、辽宁省国民经济和社会发展第十二个五年计划；4、 盘锦市有关行业管理部门提供的项目相关证明件;5、 国家、辽宁省和盘锦市有关政策、法规、规划；6、 中华人民共和国城乡规划法；7、 中华人民共和国环境影响评价；8、 中华人民共和国建筑法；9、 中华人民共和国招投标法；10、 中华人民共和国土地法；11、 现行有关技术规范、标准；12、 国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；13、 建设单
10、位提供的相关基础资料。四、可研报告研究范围根据项目的特点，本项目可行性研究报告的研究范围主要包括：1. 项目建设的必要性；2. 建设地资源优势；3. 建设地概况和建设内容；4. 环境保护和节能5. 项目实施进度；6. 工程招投标方案；7. 拆迁安置方案；8. 投资估算及资金筹措；9. 经济、社会效益分析。 通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学的结论，以作为投资决策的依据。第二章 项目建设的必要性一、项目的建设是实现中国城镇化战略的需要城乡一体化建设是缩小城乡差别、加速城镇发展的有效途径，是中国城镇化战略的有机组成部分。坝墙子城镇乡一体化建设不仅可以形
11、成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，促进城镇经济的全面发展，同时可以带动的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使城镇全面融入现代文明的潮流。城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消防需求，将为坝墙子镇经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有效地带动坝墙子镇种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、城镇产业结构和农民就业结构，转移城镇富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动坝墙子镇经济的发展。二、项目的建设是促进城镇发展，加快镇区建设的需要 近年来，社会主义市场经济体制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有偿使用、综合开发等城市
12、建设新体制的建立，有力地推动了城市建设的发展，扩大了各类建设规模，拓展了城市发展空间。为了适应社会主义市场经济发展，盘山县总体规划明确城镇的性质与目标：坝墙子镇重要的中心镇，是以休闲服务、旅游度假为主的生态型历史文化名城。坝墙子镇的建设既包含城镇基础设施建设又包含城镇公共设施建设，要为商贸、旅游业同步发展提供高标准的基础保障，在对有限的资源加以循环利用、创建节约型小康社会的城市基础设施建设的目标下，城镇市政基础设施和公共设施的承载能力应能够满足合理的城镇发展的需求。城镇市政基础配套设施和公共设施的建设时城镇建设的重要组成部分，是城镇发展的依托和根本；市政基础和公共设施的完善，是城镇其他产业发展
13、的先导和保证。本项目的建设，将为该区域规模开发创造基础条件，有利于城镇建设和发展进程，有利于城镇整体发展战略目标的实现。三、项目的建设是保障民生，构建和谐社会的需要党的十七大报告明确指出，“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”。把“注重社会建设”、“扩大公共服务”等作为推动建设和谐社会的必要内容。本项目实施后，该地区的基础设施及公共服务设施体系将得到极大地改善，满足经济区集中社区居民使用需求、丰富与方便居民生活、提高人民生活
14、水平的同时，可提升城镇整体形象，为构建和谐社会提高保障。四、项目的建设将有效开发利用土地资源，提供环境保护水平的需要坝墙子地理位置优越，对外交通便利，其得天独厚的辽河开口资源和湿地资源构成坝墙子生态环境秀美的一方宝地，具有无法比拟的特色优势，极具开发潜力。本项目实施后，在总体规划的指导下，因地制宜进行宜居区、工业区建设，突出环保和生态优先的原则。项目实施有利于该区域的环境保护和生态优化，形成人与自然和谐共生的良性城市发展机制。第三章 项目建设地概况一、项目建设的外部环境和政策优势近年来，在东北老工业基地振兴的大背景下，辽宁老工业振兴的步伐加快，尤其是“五点一线”沿海经济带开发开放战略上升为国家
15、发展战略后，使辽宁沿海地区成为我国沿海地区投资的热土。目前，面临国际金融危机的影响，国家实施“拉内需、保增长、调结构”的战略，为坝墙子镇的城乡一体化建设和产业的发展带来了难得的机遇。随着辽宁新的产业体系和产业格局的调整步伐不断加大，特别是“五点一线”沿海产业带发展战略上升为国家战略，为盘锦市社会经济发展打造了广阔前景，也对坝墙子镇产业的结构、布局提出更高的要求。盘锦市国民经济和社会发展第十二个五年规划草案中明确提出盘锦市的产业布局构想和经济发展战略，发展经济已经纳入政府政策框架，在心的发展机遇下，培植新的经济增长点，可以大有作为。发展小城镇是中国城镇化战略的有机组成部分。加快小城镇建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信
