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1、凯里市房地产市场调研报告重庆腾嘉房地产营销策划有限公司 凯里市项目小组二O一二年七月目 录一、黔东南凯里市概况31、地理位置 3、气候状况 4、行政区划与人口4、区位优势4、经济发展5、城市发展5二、黔东南凯里市宏观经济现状51、凯里市近年来国民生产总值情况 62、凯里市近年来固定资产投资情况 63、凯里市近年来社会消费品总额情况 74、凯里市近年来人均可支配收入情况 75、凯里市2010年三大产业结构比例情况8三、黔东南凯里麻江城市总体规划8（一）城市规划范围8（二）凯里市第三轮城市总体规划9(三)中心城区空间结构规划（2009-2030年）11（四）凯里麻江中心城区功能规划 12（五）开发
2、时序分析及远景发展分析 12小结13四、黔东南凯里市土地供应市场情况 13五、凯里市房地产市场研究 14（一）、凯里市房地产市场发展状况 14(二)、凯里市房地产板块分析 15（三）凯里市南区西区重点项目调研 18六、凯里市房地产市场发展趋势 241、现阶段开发热点处于广场、大十字片区242、未来的发展趋势243、高层建筑及大盘时代初现端倪244、城市核心辐射力增强25七、凯里市房地产产品及价格预测 25（一）产品需求趋势 25（二）价格预测 26八、凯里市房地产市场调研总结 27一、黔东南凯里市概况凯里市是黔东南苗族侗族自治州首府，位于贵州省东南部，地处云贵高原中部丘陵过渡地带，总面积 13
3、06 平方公里，城区规划面积 88 平方公里，总人口近50万人，是一个以苗族为主体，多民族聚居的城市。（少数民族占总人口约75%，其中苗族人口约占60%。）境内多元化的民族风情和自然风光，使凯里市成为我国主要的民族风情旅游城市、贵州东线旅游中心、贵州东南部重要的中心城市和黔中经济区重要中心城市，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔，是全州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。1、地理位置凯里市位于黔东南苗族侗族自治州西部，东抵台江县，南抵丹寨县，西抵福泉市，北抵黄平县。地理位置优越，西距省会贵阳197公里，东距湖南省怀化市309公里，湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻
4、高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境，清水江航运直通洞庭湖进入长江，是连接中原地区和西南边陲的枢纽和西南经济区通往华东、华北地区的重要通商口，是贵州省的东部重镇和近海内陆山区开放城市。、气候状况凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带，属亚热带湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、热量丰富、日照充足、雨热同季、雨量充沛等特点，年降雨量11501250毫米，相对湿度80%左右，无霜期288天，年平均日照10001400小时，日均照10，全年总积温47655748。、行政区划与人口凯里市辖7个街道、7个镇、2个乡：城西街道、大十字街道、西门街道、洗马河街道、湾溪街道、鸭塘街道、开怀街道；三棵树镇、
5、舟溪镇、旁海镇、湾水镇、炉山镇、万潮镇、龙场镇；凯棠乡、大风洞乡。 全市土地面积1306平方公里，主城核心区面积超过40平方公里，城镇化率超过60%，全市总人口近50万，少数民族人口约37万，占总人口数约75 %；凯里是多民族聚居的城市，以苗族为主，苗族人口占总人口约60%，是全国苗族人口最多的县级行政区域。汉族人口约占25%，其他还有侗族、革家、木佬、西家等少数民族。、区位优势凯里是贵州东部的中心城市，区位优势非常明显，湘黔铁路及320国道贯穿全境，可直达北京、上海、广州、重庆、成都、昆明、贵阳等大中城市，公路四通八达，交通十分便利，是省内除贵阳之外交通最为便利的城市，随着国家重点建设项目六
6、盘水至株州电气化铁路复线的开工建设，以及连接贵新高等级公路的贵州第一线凯麻高速公路的通车，凯里的区位优势将更加明显。、经济发展凯里是贵州工业重镇之一，目前在工业方面已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，门类齐全，与黔东地区资源开发相适应和相配套的工业体制，拥有工业行业30多个，其中规模以上工业企业40多家，随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强，已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。 、城市发展伴随着凯里工业化进程步伐的加快，城市化水平也在不断提高，旧城改造与新区建设同步，硬件设施建设与精神文明建设同步,使城市环境日新月异，不仅城区
7、高楼鳞次栉比，街道宽阔，绿树成荫,生态环境显著提高，而且城市文明意识深入人心,卫生与秩序井然，给人一种扑面而来的清新感，城市风貌初具现代风韵，城市的凝聚力进一步增强。凯里文明已成为全省的样板和示范。在市委市政府的领导下 , 在凯里市总体规划与社会经济发展战略的指导下 , 开发区和投资者全力拼搏共同努力基本建成了集科研工业生产生活金融商贸和文化娱乐为一体 , 功能齐全的新城区 , 成为凯里市经济新的增长点。二、黔东南凯里市宏观经济现状2011年黔东南初步核算，全年生产总值383.63亿元，比上年增长16.8%。分产业看，第一产业增加值80.83亿元，增长2.3%；第二产业增加值123.72亿元，
8、增长24.1%；第三产业增加值179.09亿元，增长19.1%。第一、二、三次产业增加值占全州生产总值的比重为21.1%、32.2%和46.7%。在三次产业中，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为3.1%、43.9%和53%。全州人均生产总值11047元，按年末汇率折算，约合1754美元。1、凯里市近年来国民生产总值情况（单位万元）：据研究，近年来凯里市GDP保持平均增速在14以上的增长速度时，由于凯里基数较小，发展速度极快，处于全国领先水平，经济发展将带来更多的投资机会。2、凯里市近年来固定资产投资情况（单位万元）： 据研究，GDP保持14以上的平均增长速度时，出现房地产和宏观经济共生
9、共荣的局面。按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。3、凯里市近年来社会消费品总额情况（万元）据研究：凯里市市场消费力强劲，近年来增速保持在18%以上，从07到10年来看仅仅5年时间，总消费增长了一倍，商品消费量和社会消费能力的增加，该趋势将进一步保持良好的增涨势头。4、凯里市近年来人均可支配收入情况（单位元）据研究：2010年，凯里市人均可支配收入突破14000元，实际增长12.78%。城镇居民的工资水平增速较快，消费能力正在快速增长。5、凯里市2010年三大产业结构比例情况：据研究：凯里市不断调整产业结构，优化产业结构，三大
10、产业结构由“十五”期末的11：38.7：50.3调整为2010年的8.5：33.8：57.7，促使城市经济结构健康发展。三、黔东南凯里麻江城市总体规划为适应凯里-麻江城市经济社会发展的需要，正确处理经济社会发展与人口管理和资源环境保护的关系，有效指导城市建设和管理，推进凯里-麻江城市经济社会发展和城镇化进程，特编制凯里-麻江城市总体规划(2009-2030年)。（一）城市规划范围1、城市规划区：包括凯里市和麻江县的全部行政辖区范围，分别是1222.2km2和1305.9km2，总共为2528.1km2。其中凯里市范围包括城西、大十字、西门、洗马河、湾溪办事处和鸭塘、舟溪、三棵树镇、凯里经济开发
11、区以及炉山镇，面积约为712.3 km2。2、中心城区范围：中心城区包括，即凯里市城区范围和麻江县城区范围，面积分别为377.0km2和415.4km2，总面积为792.4km2。凯里市城区范围为以现状凯里老城区为主开发发展的区域，包括凯里老城区、开怀片区、开发区、巴拉河片区以及炉山片区。（二）凯里市第三轮城市总体规划（2009-2030年）1、 规划范围（1）市域规划区：凯里行政区域面积；（2）城市规划区：东至三棵树、开怀，西至麻江下司；（3）中心城区：现凯里市建成区；2、区域定位：（1）城市与区域发展的一体化：黔东区域性中心城市，黔东南州经济、文化、服务中心。（2）城市职能的国际化与专业化
12、：具有一定国际影响力的苗、侗文化旅游中心。完成建设国际旅游城市的阶段性目标；打造旅游休闲城市，实现区域城市错位发展。（3）城市特色的地域化与个性化：充分融入苗侗民族文化、体现地域性和唯一性。3、城市建设目标：将凯里建设成为具有国际旅游接待能力和苗侗文化特色鲜明的生态现代化城市。4、产业发展定位：贵州东南部现代服务业集聚中心，循环经济和绿色产业基地，承接东部产业转移的重要平台，中国西部具有国际影响的民族文化，自然风光与休闲度假相结合的旅游目的地和特色旅游城市。5、区域城镇空间的基本框架:（1）“一心”：凯里市中心城区是一级中心，含现城区、开发区片区、开怀片区、下司片区。（2）“三轴”：沿国道65
13、为主轴线，依托其联系下司、开发区、主城区、三棵树组成，是凯里重要的聚合轴，可以和麻江、台江联动发展。（3）西翼次轴线，依托省道306、308及今后联系凯里厦蓉高速公路的快速干道形成，联系炉山、万潮等城镇，远景可实现和丹寨、黄平的联动。（4）东翼次轴线，依托省308和凯里至旁海公路展开。6、凯里市城市规模（1）人口规模：规划到近期2015年凯里城区范围规划人口为55万人，包括凯里市规划城区范围为40万人，其中炉山片区5万人；远期2030年规划人口约160万人，包括凯里市规划城区范围为90万人，其中炉山片区10万人。（2）城市用地规模: 规划近期(2015年)凯里-麻江城市城区规划范围内城市建设用地为46.31km2，人均84.2m
