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1、房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为 目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全 面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地 产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据国家税务总局公告2016年第18号规定，一般纳税人 采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次 月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：应预缴税款二预收款：（1+适用税率或征收率）X3%。上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法 不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计 算，适用简易
2、计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地 产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老 项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不 得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2017年12 月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。应预缴税款二预收款：（1+适用税率或征收率）X3%二2,220.00：（1+11%）*3%=60.00 万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借
3、：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、营业税改征增值税试点有关事项的规定财税2016）36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选 择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外 费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售 额。2、财税2016） 140号第七条向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付 的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的
4、一般纳税人销售其开发的房地产项目（选 择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位 或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按 上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和 取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。3、国家税务总局公告2016年第86号第一条房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位 或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税2016140号文件第七、 八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月 份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。4、国家税务总局公告2016年第18号（1）房地产开发企业中
5、的一般纳税人销售自行开发的房地产 项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额二（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）： （1+11%）（2）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款二（当期销售房地产项目建筑面积： 房地产项目可供销售建筑面积）乂支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值 税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总 建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设 施的建筑面积。支
6、付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收 取土地价款的单位直接支付的土地价款。三、案例上述房地产开发公司2018年1月开具增值税发票价税合计 8,880.00万元，对应允许扣除的土地成本为2,220.00万元，2017 年12月预交增值税60.00万元，当月认证抵扣的进项税额为450.00 万元，上期无留抵税额。1、确认收入及销项税额借：预收账款8,880.00万元贷：主营业务收入8,000.00万元应交税费-应交增值税-销项税额880.00万元如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面 税额应为880.00万元，收票方可全额抵扣增值税。2、土地价款抵扣增值税借：应交税
7、费一一应交增值税-销项税额抵减220.00万元贷：主营业务成本220.00万元土地价款抵扣增值税金额二土地价款：（1+11%） *11%二2,220.00：1.11*0.11=220.00 万元3、转出当月未交增值税借：应交税费一应交增值税-转出未交增值税210.00万元贷：应交税费一未交增值税210.00万元当月实际销项税额二880.00-220.00=660万元当月认证抵扣的进项税额二450万元当月应交增值税=660.00-450.00=210万元4、将预缴增值税转入未交增值税借：应交税费一未交增值税60.00万元贷：应交税费一预交增值税60.00万元当月未交增值税余额二210.00-60.00=150万元5、次月缴纳税金时借：应交税费一未交增值税150.00万元贷：银行存款150.00万元
