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1、某地产公司融资策划策划书目 录一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、项目经济效益评估及融资方案一、公司介绍 1、公司注册资本金：XX置业发展有限公司成立于2010年，注册资本金5000万元。2、公司专业经营：房地产楼盘开发、商品房销售、实业投资等。3、公司宗旨与战略：公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们始终坚持用户至上 用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。 4、 公司定位及优势：琳峰公司现定位为房地产投资开发与
2、房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。 公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。 5. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点： 公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。二、项目分析1、项目位置：XX位于武汉光谷核心地带，洪山东湖高新技术开发区光谷大道与光谷一路交汇处，东临光谷科技新城，南临富士康工业园和中芯国际产业园，北临大学城和鲁巷商圈2、楼盘详情：容积率：2.20绿化率：43.2总户数：3800建筑面积：315057平方米占地面积：1
3、43207.93平方米3、配套信息：周边商业：鲁巷广场购物中心、光谷步行街、苏宁电器、家乐福、中百超市、大洋百货、工贸家电银行：建设银行、中国银行、工商银行、农业银行周边医院：光谷中心医院、中德友好光谷同济医院、湖北中医研究、武汉市十二医院、东湖医院学校：光谷二小、三小、光谷二高、华师一附中等周边公共交通：在鲁巷广场乘732、758、755路公交到4、项目简介：XX总建筑面积31万方，其中商业11000方，幼儿园2500方， 会所1000方，建筑密度18%，绿地率43.2%。整个项目分三期工程，预计3-5年完成，目前待售一期工程，由3栋11F小高层、3栋28F高层、1 栋22F高层和1栋20F
4、公寓楼组合而成，总共1086户，38-126十余种户型房源丰富。XX独创互动式园林，3大中心景观、7大主题互动广场、近百米的超大 楼间距，将打造成光谷公园住宅之最。同时，项目采用人车分流系统，南、北、中三大临街人行主入口，另有三个车行出入口。小区内环绕型车道通至任意角 落，14962方地下停车位，科学合理的人性化设计为住户提供更优质快捷的出行便利。二环境分析：（1） 区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。（2） 居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条
5、件十分好。（3） 景观环境：项目离汤逊湖较近，是宜居地。（4） 商业环境：地铁客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。（5） 竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。（6） 类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。三、市场分析一、SWOT分析S 1 、项 目 取 得 的 楼 面 地 价 较 周 边 楼 盘 低 ，项 目 土 地 成 本 较 低 ，不 存 在 高 地 价 成 本 风 险 。 XX
6、区，隶属于湖北省武汉市，东与鄂州、大冶毗邻，南与咸宁交界，西与武汉经济开发区隔江相望，北与东湖新技术开发区接壤。是武汉新兴经济发展较快的新城区。单XX区的房间却低于武汉市平均房价，故开发成本较低，颇有竞争力。S 2 、项 目 位 于 XX 区 藏 龙 岛 大 学 城，片 区 规 划 前 景 好，区 域 的 良 好 的 教 育 资 源 和 知 名 度 得 到 了 较 大 提 升 。XX区有20余所高等院校（华中师范大学武汉传媒学院、武汉体育学院体育科技学院、湖北经济学院法商学院、湖北生态工程职业技术学院等）云集，每年为社会提供万余名多领域专业人才。2012年，XX区拥有全日制学校168所，其中：
7、中等职业技术学校2所，普通中学27所，其中含高级中学5所。有学校的地方就有商业的发展，有商业的发展就意味着这里将会成为一个以学生为对象的经济圈子。与此同时，对房子的需求将会增大。S3、地块紧邻主干道杨湖桥大道，附近有较多公交线路，可以通往武汉各地，新的地铁线路预计在2017年竣工。XX区交通便利，京广铁路、107国道纵贯南北，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，武咸城际铁路七月底交付使用，各等级公路网络遍布全区。S4、项目临湖存在大片代征绿化用地，带来楼盘品质的整体提升。该项目周边绿化较好，有一个汤逊湖，空气清新，是居住的不二良选。S5、项目地处汤逊湖边优越区位可以成为同类地产的佼佼者。该项目集学校人
8、文、商业、交通环境于一体，可见其竞争力较强。同时，周氏财团具有本地其他多个项目的开发经验，已经积累一定的客户资源基础。二、劣 势 W e a k n e s sW 1 、本项目规模小，整体楼盘施展不开，基础设施难以配备齐全，难以形成体量优势。W 2 、据 调 查 ， XX 城 区 楼 盘 已 经 供 应 超 过 1 0 0 万 平 方 米 的 房 地 产 产 品 ， XX 区 市 民 基 本 完 成 第 一 次 置 业 ，本 项 目 标 志 着 XX 区 市 民 居 住 环 境 的 提 升 和 换 代， 因 此 面 向 的 客 户 群 有 可 能 涉 及 到 武 昌 居 民 及 光 谷 的 新
9、 移 民， 这 对 开 日 后 的 营 销 策 略 考 验 较 大三、机 会 O p p o r t u n i t yO 1 、藏龙岛大学城带来的以学生群体为经济的各业人员置业需求。上文已说XX区藏龙岛学校较多，故而学生较多。所以会形成以学生群体为中心的经济发展状况，这个状况中的每个行业者将会产生其置业需求，故置业需求对于该项目的发展不失为一个大机会。O 2 、光谷片区房价高企，带来的片区内青年首次置业外移的需求。光谷房价的过快增长对于年轻人购房是一个不利选择，因此年轻人将会把购房区域从城市中心逐渐转移到其他区域。O 3 、未来片区内高新企业，科研机构带来的改善型置业需求。2008年完成XX
10、区生产总值162.2亿元，比上年增长17.8%。其中，第一产业增加值31.49亿元，比上年增长6.1%；第二产业增加值77.63亿元，比上年增长30.6%；第三产业增加值53.08亿元，比上年增长13.1%。三次产业占生产总值的比重由上年的23.3440.7035.96，调整为19.4147.8632.73。全区年末全区从业人数28.68万人。如此大的消费群体，如此大的人流量群体，对于房地产项目无疑是最为有利的机会。四、威 胁 T h r e a tT 1 、区域内楼盘较多，新楼盘供量较大。上文所提到的XX区共有楼盘38个，待售楼盘3个。可见竞争之激烈，威胁之大。T 2 、周边楼盘主诉求趋同，
11、营销差异性不明显。相似的地理环境相似的周边发展格局，个房地产企业的营销手段也大都相同。T 3 、XX房地产市场目前已经处于高价位运转状态了。且不断上升。T 4 、宏观政策的变化不容忽视。宏观国家及地方政策对于房地产企业来说是至关重要的，每一个政策的下达都会对房地产行业产生深远影响。通过swot分析可知，这个项目开发处于有利位置，值得开发利用。 二、 客户分析1、目标市场定位与分析 （1）总体定位项目整体定位描述：针对项目特点充分挖掘地块区域自身优势，配合现代主义文化，把项目建成以居住为主，兼具休闲功能配套完善、规划超前的绿色智能化安防生态小区。定位解释：u从项目所处大环境分析：XX区藏龙岛房地
12、产市场正处于发展阶段，人们对住房的要求越来越多(如：户型设计、景观、社区配套等要求)，消费者也会越来越理性化，选择楼盘将不仅仅是为了居住，还将是体现一种对美好生活的憧憬，是对生活享受。因此，建设一个规划适当超前、环境优美、设计合理、配套齐全、安全无忧、适宜居家的生活大社区是有着广泛的市场基础的。u从藏龙岛市场的调研分析：市场低定位的楼盘市场需求量较大，但楼盘利润低；中高档楼盘由于其质素较高，价格适中，存在区域化、社会化氛围，在此操作市场差异化的产品成功的机率增加。2主力客源：u 本项目定位是中高档楼盘，对应的目标客户是中高收入阶层。u本项目设计规划超前，配套齐全，小区有完善的智能化系统，居家舒
13、适，安全，符合中高收入阶层对居家生活的较高要求。公务员阶层：90120二房、三房工薪阶层：90120二房、三房返乡置业者：90120和130以上，复式富裕阶层：90120二房、三房、和130以上四房复式主力：90120m2二房、三房；部分130以上的四房、复式三 产品策略1, 目标消费群需求分析策划思路 通过调查发现，目前高新技术开发区已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区），另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处武昌城郊区，空气清新，舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位
14、为：人文品质 清新健康结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量（接近100万方），因此确定本项目的产品定位为：中高端的“品牌社区”路线据此我们的目标：提升地段价值、创新生活理念。我们的策略：由人文景观引入、塑造华府高端品牌形象。赢得消费者认同借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场项目自身胜出同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘我们的品牌在XX乃至武汉市场三级跳一,精神感受：（生活）二,行为主张：（领导品牌）生活品位增值空间三,物理感受：（建筑）1“阳光化”的生活由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化
15、”的生活，在建筑单体设计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。2优美的人文环境百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。在我们的网络调查中了解到(不成熟的)，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环
